המחיר האמיתי של המשך הפעלת שדה דב

המאבק המתנהל בשנים האחרונות בעד ונגד פינוי שדה דב התחמם בשבוע שעבר, כשראש עיריית תל אביב רון חולדאי – מהמתנגדים הבולטים לפינוי השדה – שלף שפן מהכובע: תוכנית שמאפשרת בניית שכונה חדשה במקביל להמשך הפעלתו של שדה התעופה האזרחי. את התוכנית החדשה יצר אגף ההנדסה של עיריית תל אביב לדרישת חולדאי, שרוצה להראות כי יש אלטרנטיבה לפינויו המוחלט של השדה שאליו דוחפת המדינה. ביום רביעי תדון הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב בתוכנית.

התוכנית של חולדאי לבניית שכונה בת 8,000 דירות היא אלטרנטיבה לתוכנית רובע דב הנרחבת יותר שמקדמת בשנים האחרונות המדינה בשיתוף בעלי הקרקע הפרטיים בשטח שדה דב. שדה דב יפונה כליל ובמקומו ייבנה רובע מגורים חדש בן 16 אלף דירות ומאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. מעניין לציין שגם בתוכנית רובע דב עיריית תל אביב היא שחקן מרכזי: מהנדס העיר עודד גבולי עמד בראש צוות המתכננים של הרובע החדש, והוועדה המקומית אף המליצה על הפקדתה באפריל 2017. בתוכנית של חולדאי, לעומת זאת, נפקד מקומו של מהנדס העיר, וסגניתו אורלי אראל היא שהובילה את צוות התכנון. 

היתרון של חלופת חולדאי ברור: השארת השדה במקומו הנוכחי והנגיש יותר לתושבי צפון ומרכז תל אביב, רמת השרון והרצליה ולתושבי אילת המבקשים להגיע ליעדים אלה. מה שפחות ברור הוא המחיר של התוכנית הזו. מבחינה כלכלית נטו החלופה של חולדאי גורעת הכנסות בהיקף מיליארדי שקלים למדינה ולעירייה בעקבות היקפי הבינוי הקטנים יותר, ופותחת פתח להגשת תביעות של בעלי קרקע פרטית שקרקעותיהם יופקעו עם מתן אישור רשמי להפעלת השדה.

הדמיית המרינה

אך נראה שהמחירים המשמעותיים יותר אינם ניתנים לכימות – ונוגעים לאופי ולאיכות השכונה המתוכננת. בניגוד לתוכנית רובע דב, שקודמה לאורך זמן וכללה הליך שיתוף ציבור, תסקירי איכות סביבה ושלל בדיקות נלוות, חלופת חולדאי קודמה במהירות ללא כל אלה. על כמה מהשלכותיה של התוכנית החדשה ניתן ללמוד מטיוטת דו"ח ביקורת על "חלופת חולדאי" לשדה דב המחודש, שהוכן לאחרונה על ידי צוות בראשותו של מנהל המרחב העסקי תל אביב ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) צחי דוד, ואשר הגיע לידי "כלכליסט". אמנם רמ"י אינה שחקן ניטרלי – היא מעוניינת מאוד בבניית 16 אלף דירות בלב אזור הביקוש והכנסות מיליארדים למדינה — אולם לא ניתן להתעלם ממספר חסרונות בולטים שעליהם מצביע הדו”ח.

בלי דיור בר השגה

חלופת חולדאי נעדרת דיור בר השגה, שכן כלל ההכנסות המתוכננות משיווק הקרקע צפויות לשמש למתן פיצוי לבעלי קרקע הפרטיים שהקרקע שלהם תופקע לשם המשך הפעלת השדה. "מדובר בהמשך ישיר לשכונות השינה הקיימות בצפון העיר בהן הרכב אוכלוסייה חד־גונית", נכתב.

לעומת זאת, תוכנית רובע דב מייעדת לדיור מוזל מסוגים שונים כ־7,000 דירות, שהן 44% מכלל הדירות המתוכננות בשכונה. 2,100 דירות מהן מיועדות להשכרה מוזלת, 3,700 דירות מיועדות לשיווק בתוכניות אחרות לדיור מוזל כגון מחיר למשתכן, 560 דירות מיועדות לדיור ציבורי, ו־600 דירות לדיור מוגן. "בכך מבטיחה תוכנית רובע דב כי הרובע שיפותח לא יהיה עוד שכונה צפון תל־אביבית אופיינית, בה מתגוררת אוכלוסייה מהמעמד הבינוני־גבוה בלבד, אלא שכונה עירונית אמיתית עם הרכב אוכלוסייה רב־גוני ממנעד רחב של רמות הכנסה שונות", נכתב בדו"ח הביקורת של רמ"י.

חלופת חולדאי

אובדן הכנסות

כמו כן חלופת חולדאי צפויה לצמצם משמעותית את הכנסות המדינה והעירייה מבינוי שטח השדה, בהיקף של מיליארדי שקלים לכל אחת. שיווק השכונה היה אמור להניב למדינה כ־12.5 מיליארד שקל. ואילו העירייה היתה אמורה לגרוף לקופתה 6.8 מיליארד שקל מהיטל השבחה. על זאת ניתן להוסיף אובדן כספי ארנונה שתספוג העירייה מהצמצום המשמעותי בשטחי המסחר והתעסוקה. התוכנית המקורית כללה כ־600 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר ו־2,000 חדרי מלון. התוכנית של חולדאי כוללת 300 אלף מ"ר בלבד של שטחי מסחר.

אך כל אלה עוד עלולים להתגלות ככסף קטן לעומת עלויות הפיצוי בגין ירידת ערך שצפויות לנחות על ראשה של העירייה ביום שבו יקבל שדה דב תוקף סטטוטורי. עד היום יכלו הרשויות להימנע מסוג כזה של תביעות, אף שהשדה מהווה מטרד לאלפי תושבים, משום שתוכניתו מעולם לא אושרה. אישור תוכנית שדה דב מקים עילה לתביעה.

להמשך פעילות שדה דב עלולה להיות השפעה גם על שורה של תוכניות בינוי אינטנסיבי בהיקף של אלפי דירות בסביבה הקרובה, שייתכן שיוכפפו להגבלת גובה הבנייה. עם התוכניות הללו ניתן למנות את תא/3700 מצפון לשדה דב, הכוללת 12 אלף דירות; פי גלילות ממזרח לה, הכוללת 10 אלף דירות; ותוכנית דרום גלילות, שתוחזר לתכנון מחדש וצפויה להתעכב כמה שנים, הכוללת 12 אלף דירות ו־700 אלף מ”ר תעסוקה.

פגיעה בשטחים פתוחים

אובדן יחידות הדיור באזורים אלה מתווסף לקיצוץ 8,000 הדירות מהתוכנית לרובע דב עצמה, ובסך הכל הופכת הבניה בכל אזור צפון מערב תל אביב לצפופה פחות. במדינה ענייה בשטח כמו ישראל רצוי לצופף ככל האפשר בנייה בשטחים העירוניים, על מנת לצמצם ככל האפשר נגיסה בשטחים הפתוחים שבשולי הערים.

חסרון נוסף מתגלה בסוגיית שטחי הציבור שמציעה חלופת חולדאי. תכנית רובע דב כוללת הקצאות קרקע נדיבות לשימושים ציבוריים, בהיקף של 536 דונם, כשליש משטח התוכנית כולה. 156 דונם מהם למבני ציבור, וכ־300 דונם יוקצו לפארק חופי. התשתיות הללו אמורות לספק את צורכי השכונה בנדיבות, ואף לענות על חוסרים באזורים סמוכים. בתוכנית חולדאי לעומת זאת מוקצים כ־90 דונם בלבד לצורכי ציבור, "בניסיון לדחוס היקף יחידות דיור גדול ככל הניתן על מנת לממן את הפקעת שטחי שדה התעופה", נכתב בדו”ח רמ"י. "כך עלולה להיווצר עוד שכונה חד־גונית בצפון העיר, שאיננה עומדת באמות המידה של תרומה לרווחת הציבור ומצוינות, כנהוג בעיר תל אביב-יפו וכפי שנקבע בתכנית המתאר של העיר".

רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב. רוצה להוכיח שאפשר להשאיר את שדה דב צילום: ריאן פרויס

חסימת שכונות הצפון לים

אחת ממטרות הדגל של תוכנית רובע דב היתה יצירת מפגש נכון בין שכונות צפון העיר לים. בין היתר היו אמורים הרחובות איינשטיין ופרופס להימתח מערבה, אל מעבר להמשכו המתוכנן של רחוב אבן גבירול, ולפגוש את קו החוף. בכך משתלבת התוכנית במגמה הכללית שרווחת כיום בישראל לפתוח שטחים צמודי חוף לציבור הרחב, כפי שנעשה למשל בהסכם לפינוי הדולפינריום. תוכנית חולדאי מותירה את השדה כמחסום בין שכונות צפון העיר ובין קו החוף, שאורכו כ־2 ק”מ. רק בקצה הצפוני של תוכנית חולדאי, מצפון לשדה דב, מוקצים כמה עשרות דונמים לפארק חופי.

לבסוף, קידומה של התוכנית החדשה בשלב כה מאוחר בהשוואה לתוכנית המקורית מכניס אי ודאות בנוגע לסלילת קו הרכבת הירוק של שדה דב, שצפוי לחלוף דרך המתחם החדש. כיום עובר התוואי בחלקו הצפוני של רחוב אבן גבירול, שעל פי תוכנית רובע דב צפוי להיות צפוף ושוקק, בדומה לחלק הוותיק שמדרום לירקון. תוכנית חולדאי הופכת את אבן גבירול העתידי לגבולו של שדה העופה, ותוואי הקו יעבור מעט מזרחה אל רחוב לוי אשכול. בנת”ע( נתיבי תחבורה עירוניים) מבקשים לסיים את התכנון המפורט של הקו, אך קיום שתי תוכניות במקביל יקשה עליהם לממש זאת. מנת”ע נמסר כי “הקו הירוק נמצא בתכנון מפורט בתוואי שאושר על ידי הממשלה דרך שטח שדה דב. אם לא תתקבל החלטה סופית בנושא בזמן הקרוב, הדבר עלול לגרור עיכובים משמעותיים בהשלמת התכנון והביצוע”.

צחי דוד, מנהל המרחב העסקי תל אביב ברמ”י. “המשך ישיר לשכונות השינה בצפון העיר” צילום: עמית שעל

שיווק במחיר מלא

בשיחה עם “כלכליסט” אמרה אורלי אראל, סגנית מהנדס תל אביב וראש צוות המתכננים של התוכנית החלופית כי המטרה המרכזית היתה להראות כי “תכנון חלופה בת קיימא שבמסגרתה שדה דב נותר במקומו היא אפשרית. בסוף ההחלטה אם לקבל אותה או להמשיך עם פינוי השדה היא של הממשלה”.

במענה לטענות כי האזור מאבד אלפי דירות מוזלות, אמרה אראל כי “ההחלטה באיזה מסלול ישווקו הדירות עוד תתקבל בעתיד. נכון שפיצוי בעלי הקרקע הפרטיים כנראה יחייב לשווק אותן במחיר מלא, אבל חשוב לזכור שלתוכנית הזו תועלת ציבורית עצומה אחרת והיא שדה התעופה”. לגבי היקף השטחים הציבוריים שהצטמצם אומרת אראל כי “התוכנית עומדת בכל תנאי הפרוגרמה לצורכי ציבור של העירייה”. על הטענה כי התוכנית מצמצמת את מספר הדירות גם בתוכניות הסמוכות, אמרה כי “חלק מאותם מתחמים כבר תוכננו בהתאם להגבלות של שדה דב, אבל גם במקרה הזה זה משהו שצריך לקחת בחשבון כחלק מההחלטה על שדה תעופה נוסף”.

על גריעת מיליארדים מהכנסות המדינה והעירייה, אמרה ש”יכול להיות שבשלב השיווק יהיה פחות הכנסות, אבל בסופו של דבר גם מהעובדה שבעיר פועל שדה תעופה יש הכנסות. זה אתר שיש לו ערך כלכלי לעיר, ותועלות שלא תמיד באות לידי ביטוי רק במספרים. אגב גם לביטול שדה התעופה יש השלכות כלכליות כבדות. זה ויתור על תשתית קיימת שלא ברור עד כמה יש לה תחליף”. בנוגע לטענת נת”ע שהתוכנית החדשה מעכבת את הקו הירוק, אמרה: “הטענה הזו לא נכונה. אנחנו מראש אמרנו שנתאים את עצמנו לכל תוכנית קו שתאושר”.