בלעדי לכלכליסט
קרסו נדל"ן תשקיע 450 מיליון שקל במרכזים שכונתיים
המנכ"ל דן פרנס מספר כיצד החליטו בזרוע הנדל"ן של יבואנית הרכב לשנות אסטרטגיה ולהיכנס לתחום מרכזי המסחר השכונתיים, בנוסף לתחומי המגורים והמשרדים. עד 2017 תקים החברה 8 מרכזים ברחבי הארץ. פרנס מודה: "הפעילות במסחר תבוא על חשבון תחומי פעילות אחרים"
תחום המסחר נמצא בשנים האחרונות בלב הפעילות היזמית של הנדל"ן הישראלי. יזמים ותיקים ומובילים כמו עזריאלי המשיכו לפתח את היקפי המסחר שלהם, אך גם חברות קטנות יותר חדרו לשוק והשתלטו על נישות חדשות. השתלטות היזמים על הנדל"ן המסחרי אף הגיעה להיקפים שחרגו מהצרכים האמיתיים של השוק.
כך למשל הרוויה בתחום הקניונים בראשון לציון גרמה לחלקם להפוך למרכזי רפאים, וכעת עולה חשש דומה לגבי באר שבע, שהיקף המסחר בה חורג מהדרישה הריאלית של האוכלוסייה. ועדיין, חברות כמו ביג ו־ONE מקבוצת פישמן ממשיכות להקים מרכזי קניות פתוחים ברחבי ישראל, ואל אלה מצטרף רמי לוי שהשבוע נחשף ב"כלכליסט" כי הוא בדרך להקמת המרכז המסחרי ה־11 שלו, חברת מגה אור וגם היזם רני צים שפונה בעיקר לפריפריה בהקמת מרכזים מסחריים בנתיבות, ערד, מעלות ועוד. אל כל אלה אפשר להוסיף את הפריחה בבניית מרכזים מסחריים שכונתיים. כמעט בכל שכונה חדשה שנבנית היום כולל התכנון גם מרכז מסחרי. לתחום האופנתי הזה נכנסת חברת קרסו נדל"ן, המתכננת לפתוח בתוך כשלוש שנים לא פחות משמונה מרכזים מסחריים שכונתיים, בהיקף כספי כולל (יחד עם עלויות הקרקע) של 450 מיליון שקל.
מרכז מסחרי ברוממה הפונה לחרדים
קרסו נדל"ן לא פעלה באופן נרחב בתחום המסחרי, והשקיעה את מרבית משאביה בבנייה למגורים ומשרדים ובפרויקטים להתחדשות עירונית. המסחרים המתוכננים יבנו באשדוד, חולון, אבן יהודה, יבנה, חדרה, מעלה אדומים, ירושלים ותל אביב (כחלק מפרויקט שוק בצלאל).
בכוונת החברה להתאים את היקפו ואופיו של כל אחד מהמתחמים לצרכי המקום, כך, בשכונת רוממה הירושלמית המאוכלסת על ידי חרדים יוקם המרכז הגדול ביותר, בשטח של כ־7,500 מ"ר, בצומת הרחובות ירמיהו ושמגר ומשולב עם פרויקט מגורים של החברה.
הפרויקט יוקם בשיתוף עם החברות אקה נדל"ן וטעמן נדל"ן וחלקה של קרסו בו יעמוד על 50%. בחולון ימוקם המרכז בצומת חולון בסמוך לתחנת הרכבת, הרכבת הקלה העתידית ומסוף אוטובוסים וישתרע על 5,000 מ"ר שיושכרו כסופרמרקט אחד. בחדרה מדובר במרכז בשטח 3,000 מ"ר שישרת את תושבי שכונת עין הים ויכלול בין היתר סופרמרקט, מסעדה, בית קפה, רשת מזון מהיר, מרפאה ושירותי פנאי. במעלה אדומים ישתרע המרכז על פני 4,500 מ"ר ויכלול סופרמרקט, מסעדות, בתי קפה, מזון מהיר, מעדניה, מרפאה ושירותי פנאי. ביבנה, בשכונת יבנה הירוקה, ישתרע המרכז על 4,000 מ"ר ויכלול שלושה מפלסי מסחר. באשדוד המרכז ישתרע על פני 5,000 מ"ר ברובע ט"ז ויכלול סופרמרקט, מרפאה, מסעדה ובית קפה. באבן יהודה מדובר במרכז שימוקם בלב המושבה, בפינת הרחובות המייסדים וההסתדרות, בשטח של 3,500 מ"ר שיכלול בין היתר סופרמרקט, בתי קפה, מסעדות ומעדניה. בתל אביב מדובר במרכז שהינו חלק מפרויקט המגורים של החברה ברחוב גרוזנברג הסמוך לשוק בצלאל.
הדמיית המרכז המסחרי של קרסו נדל"ן באבן יהודה לדברי פרנס, ההחלטה היכן להקים מרכז מסחרי היא פועל יוצא של גודל השכונה, "אם בשכונה יש יותר מ־2,000 יחידות דיור ללא מענה של מרכז מסחרי, אז יש שם מקום לאחד כזה. לכן אנחנו גם יכולים לבנות באותה עיר יותר ממרכז אחד. גודל המרכז ישתנה לפי גודל השכונה שמסביב אבל תמיד יתחיל ב־1,500 מ"ר, ויכלול עד 7,500 מ"ר כפי שבנינו בירושלים במרכז שפונה לאוכלוסייה חרדית. הבנייה שם צפופה ויש מחסור אדיר בשטחי מסחר. בשכונה גדולה אנחנו מאמינים במרכז של כ־5,000 מ"ר ומעלה".
מדברי פרנס עולה כי היקף שטחי המסחר בקניונים ובמרכז הקניות הפתוחים אינו רלוונטי כשמדברים על פוטנציאל לפתיחת מרכזים שכונתיים. "החלטנו להיכנס לתחום כי ראינו שאין גוף גדול שמתמחה בו. אנחנו רואים את התחום הזה כנכס מניב ויחסית יציב. אלה מרכזים בתוך שכונות מגורים שנהנים מחוסר תחרות, הם לא מתחרים בקניון או בפאוור סנטר. חשבנו שמתאים לנו להיכנס לתחום כזה שיכול לספק תשואות טובות של 8%–9% והוא יחסית פנוי ולא עמוס כמו ענף הקניונים".
"בניית מרכז שכונתי זה כמו ליטוש יהלום"
קרסו נדל"ן היא זרוע בחברת קרסו המתמקדת בתחום הרכב. כיום היא בונה בתל אביב את פרויקט גרוזנברג על קרקע היסטורית שהיתה בבעלות משפחת קרסו בנוסף לפרויקטים למגורים בהוד השרון (208 יחידות דיור), פרויקט מתוכנן למאות יחידות דיור ברובע בר אילן בקרית אונו ופרויקט בתחום הנדל"ן המניב בכניסה הצפונית של העיר רחובות (שיכלול 130 אלף מ"ר).
הדמיית המרכז המסחרי של קרסו נדל"ן ביבנה למה בחרתם דווקא בתחום המסחר, שאין לכם נסיון בו?
"שנים רבות ניהלנו מבנים מניבים שהיו בהם גם שטחי מסחר, אבל נכון שלא היתה לנו פעילות מסחרית בלבד. זה יבוא על חשבון תחומים אחרים שאנחנו פועלים בהם, כי בסופו של דבר יש 100% שצריך לחלק ונקטין מהמניבים האחרים, אבל זה לא יעצור את הפעילות שלנו בהם", אומר פרנס. לדבריו, ההחלטה לפעול בתחום התקבלה לפני כשלוש שנים, ובכוונת החברה לפתוח מרכזים נוספים בשנים הקרובות.
את החשש מתחרות בענף ניתן לחלק לשניים: יזמים קטנים וחברות גדולות הפועלות בתחום המסחר. לגבי החברות הגדולות אומר פרנס כי גם אם יבחרו להיכנס לתחום המרכזים השכונתיים לא יהיה לחברות הללו יתרון, כיוון שלטענתו ההתמחות בקניונים שונה לגמרי מזו של המרכזים השכונתיים. "במרכזים השכונתיים זה כמו ליטוש של יהלום", הוא מסביר. "כשהשטח מצומצם צריך תכנון נכון של חנויות, נגישות, חזית לרחוב והיבטים נוספים שנכונים רק למרכזים כאלה. זה מורכב יותר ממגרשים גדולים ולכל החלטה יש השפעה על יתר הפרמטרים".
ומה עם תחרות מצד יזמים קטנים?
"יזמים קטנים מתקשים לשרוד בביזנס הזה, צריך כאן יותר הון וראינו לא מעט כאלה שפיתחו מרכזים ומכרו אותם אחרי שעשו סיבוב".
בניגוד לקניונים ולמרכזי הקניות הגדולים, אין לקרסו נדל"ן מחויבות לעבוד עם אותן רשתות בכל המרכזים השכונתיים שבבעלותה. "לכל רשת יש מערכת שיקולים שונה בהתאם למספר הסניפים שיש לה באותה עיר. אין רשת אחת שתופיע בכל המרכזים", מסביר פרנס. מה שכן יהה משותף למרכזים הוא דמיון מבני וחיצוני: "נשתמש בחומרים חמימים כמו עץ שירככו את הבנייה ויופיעו בכל המרכזים. גם ברמה המסחרית יהיו מאפיינים דומים, כמו סופרמרקט שיהיה העוגן וקומה ראשונה שמבוססת על שירותים". בכל הנוגע לניהול המרכזים טרם הוחלט אם קרסו תנהל אותם בעצמה או תשכור חברת ניהול חיצונית.
באבן יהודה כבר קיים מרכז מסחרי מדשדש. מה סיכויי ההצלחה שלכם שם?
"המרכז שלנו יתוכנן בצורה שונה לחלוטין, הוא יהיה פתוח וישב על הרחוב הראשי, החנויות יהיו חשופות להולכי הרגל, ואל"ף בי"ת של מסחר הוא שרואים את החנויות. לכן אני מאמין שהמרכז שלנו כן יצליח. השיווק מוכיח את זה בינתיים. יש מרכזים שנמצאים בבנייה ששם שיווקנו מעל 50% מהשטח, במרכזים אחרים שנמצאים בשלבים ראשוניים יותר אנחנו עומדים על כ-30%. בכל מקרה לא נצא לביצוע לפני שהשכרנו כ-40% מהשטחים. בתחום הזה המאסה העיקרית מושכרת בשנה האחרונה של הבנייה".
כמה תגבו בדמי הניהול והשכירות?
"זה ישתנה ממרכז למרכז אבל דמי הניהול יעמדו על 30-25 שקל למ"ר לעומת כ־80 שקל בקניונים, כיוון שהשטחים הציבוריים לא ממוזגים וסגורים ואין בהם אבטחה. דמי השכירות משתנים בהתאם לשוכרים ולמיקום – קופות חולים משלמות כ־80 שקל למ"ר, סופרמרקט נע סביב 120-100 שקל למ"ר ועסקים אחרים ישכרו ב־180-150 שקל למ"ר".
