לב לבייב בונה על העניים ברומניה

סביר להניח שלא רבים מ־60 אלף הקונים המקומיים שהגיעו לפתיחת הקניון החדש של אפריקה ישראל בעיר פלוישט שברומניה מכירים את לב לבייב או יודעים מהי מזוזה. אך טקס קביעת המזוזה הסוריאליסטי במקצת שנערך ביום חמישי בהשתתפות יו"ר קבוצת אפריקה ישראל, מנסה לשדר למשקיעים בישראל מסר של חוסן, כחמש שנים אחרי שאפריקה נכוותה ברומניה ביחד עם חברות ישראליות קטנות וגדולות אחרות.

זיכרונות מאפריקה איך אומרים ספקנות ברומנית די במבט חטוף בשווי השוק של אפריקה ישראל כדי להבין את גודל השינוי שעברה בעשור האחרון. הפעם, לפחות, הנהלת החברה נמנעת מהצהרות ללא כיסוי יניב רחימי לכתבה המלאה 

מחיקות גדולות

בסוף השבוע פתחה אפי אירופה מקבוצת אפריקה ישראל את קניון AFI Palace בפלוישט, עיר הממוקמת כ־60 ק"מ צפונית לבירת רומניה בוקרשט, שבה מפעילה אפריקה ישראל זה ארבע שנים קניון ענק המשתרע על כ־220 אלף מ"ר בנויים. הקניון החדש, המשתרע על כ־48 אלף מ"ר, בתכנונו של האדריכל הישראלי משה צור, נבנה בהשקעה של כ־200 מיליון שקל. הקניון מצטרף אל ארבעה קניונים של הקבוצה במזרח אירופה: אפי פלורה ואפי פרודוביצ'ה בצ'כיה, אפי מול במוסקבה, ואפי פאלאס קוטרוצ'ן בבוקרשט.

הדרך מהבירה בוקרשט לעיר, שרק בחלקה קרויה "אוטוסטראדה", מתפתלת בין כפרים קטנים, חוות, יערות עבותים ושדות שבחלקם אינם מעובדים. עשרות קילומטרים בלבד מהארמון המפואר שהקים השליט הקומוניסטי ניקולאה צ'אושסקו בבוקרשט (כיום בית הפרלמנט) בשנות השמונים, אנשים רבים חיים ללא תשתיות ביוב, חשמל וטלפוניה, וללא תקווה למגורים מודרניים.

השקת הקניון החדש ברומניה. באמצע לב לבייב צילום: AFI אירופה

כך גם מאות דונמים שרכשה אפריקה ישראל – שחלקם יועדו לבניית אלפי דירות – נותרו מיותמים, ובספרים בוצעו מחיקות של עשרות מיליוני יורו בגינם. כיום יש בידי הקבוצה, לאחר הפחתות שווי של כ־40%, קרקעות בשווי של כ־120 מיליון יורו ברומניה. "שוק המגורים לא טוב, דירות של חברות אחרות לא נמכרו, כך שאנחנו לא נתחיל בנייה למגורים בשלב זה", אמר אבי ברזילי, מנכ"ל אפי אירופה מקבוצת אפריקה ישראל, בסיור שערכה החברה בשבוע שעבר לעיתונאים ולאנליסטים. מחירי הדירות ברומניה ירדו בשיעור ריאלי של כ־10% ברבעון השני, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כך לפי נתוני גלובל פרופרטי גייד

(Global Property Guide). בשנים שקדמו לכך, ובעיקר בשנתיים לאחר המשבר הכלכלי, נרשמה צניחה חדה בשיעורים ריאליים של 24% ב־2009, ושל כ־22% ב־2010.

אך בניגוד למגרשים שייעדה אפריקה ישראל למגורים ושטרם פותחו, הקימה הקבוצה - בעזרת החברות־הבנות שלה אפי אירופה, דניה סיבוס ונגב - כמה קניונים מפוארים ובנייני משרדים מודרניים ברומניה מוכת המשברים הכלכליים, שברובה נותרה כפרית וענייה, עם תשתיות רעועות. אך אף על פי שכמעט מחצית משווי הקרקעות נמחקה בשנים האחרונות, ועל אף ההודאה בכישלונות העבר, ראשי הקבוצה מאמינים בנדל"ן המניב במדינה. "זה לא סוד שיזמים ישראלים רבים רכשו ברומניה קרקעות מכל הבא ליד", אמר ברזילי. לדבריו, "העסקאות היו נסגרות כבר במטוס לרומניה, והמחירים עלו ועלו. היה בזה משהו לא הגיוני. כולם קנו את הקרקעות כדי למכור אותן, אבל זה היה משחק של כיסאות מוזיקליים שבסופו למישהו לא היה איפה להתיישב. גם אנחנו קנינו אז הרבה קרקעות, ובמבט לאחור רכשנו במחירים גבוהים מדי בשנים 2006–2008. אבל אנחנו רכשנו כדי לבנות פרויקטים, וצריך להבין שזה לא כמו לבנות בראשון לציון".

אפי פאלאס פלוישט, רומניה צילום: AFI אירופה

על אף התשתיות הירודות, בפלוישט וסביבותיה מתגוררים כ־250 אלף איש - כרבע מהם פקדו את הקניון בפתיחה החגיגית. ברזילי קובע כי הנדל"ן המניב של החברה ברומניה "מחזיר את כל המחיקה ואף עושה רווח נוסף". רכיב גדול בהונה העצמי של אפריקה נכסים (דרכה מתבצעת גם הפעילות הבינלאומית של הקבוצה), בהיקף של כ־1.27 מיליארד שקל, משקף קרקעות במזרח אירופה, שמחציתן נמצאת ברומניה. הנכס המוביל של החברה באירופה הוא קניון אפי פאלאס קוטרוצ'ן הרשום במאזני החברה לפי שווי של 364 מיליון יורו. שיעור התפוסה של הקניון הוא 96%. ה־NOI (רווח תפעולי נקי) בשנה החולפת עמד על 27 מיליון יורו, המשקף תשואה של כ־7.5%. על פי דו"ח אפריקה השקעות לרבעון השני, חוזי השכירות האחרונים בקניון המרכזי של הקבוצה בבוקרשט ("קוטרוצ'ן") נסגרו בתעריף של 67 יורו למ"ר לחודש. הקבוצה החלה לאחרונה בהקמת בניין משרדים שני (מתוך חמישה מתוכננים) בבוקרשט, סמוך לקניון שהקימה, פתחה את הקניון בפלוישט, ומתכננת קניון נוסף בבוקרשט. רוב הקרקעות שבידי החברה במזרח אירופה נרכשו בשנות השיא 2006 ו־2007, ולכן החברה כבר ביצעה הפחתות מהותיות לערך של קרקעות אלו, כאמור. אך כיוון שקצב הפיתוח הצפוי אטי, ולמרבית הקרקעות אין צפי לפיתוח בשנתיים הקרובות, ייתכנו הפחתות חשבונאיות נוספות בערך קרקעות אלו.

"יש לנו התחייבויות"

באירוע ההשקה לקניון בפלוישט הקפידו לבייב ומנכ"ל קבוצת אפריקה ישראל אברהם נובוגרוצקי לשדר מסר של ביטחון למשקיעים ולמחזיקי האג"ח. "יש לנו התחייבויות מאוד גדולות שעלינו למלא", אמר נובוגרוצקי עם נעילת הסיור. "אנחנו נעשה ככל שביכולתנו לעשות זאת - אנחנו חייבים להצליח".

לבייב אמר כי היכולת של החברות־הבנות "לפעול בסינרגיה ובשיתוף פעולה מלא מאפשרת לקבוצת אפריקה ישראל להקים פרויקטים קמעונאיים, משרדים ומגורים מובילים בארץ ובעולם. השקת הקניון בפלוישט מעידה על יכולות הייזום של קבוצת אפריקה ישראל בכל המדינות שבהן היא פועלת. אפי פאלאס פלוישט הוא מפגן עוצמה של החברה, והוא יתרום רבות לפיתוחה ושגשוגה הכלכלי של העיר פלוישט. אנחנו פועלים ללא לאות להקמתם של פרויקטים נוספים כדוגמת אלו שכבר השקנו ומשיאים ערך לטובת הקבוצה בכללותה".

לבייב הדגיש כי "השקתו של הפרויקט מהווה הוכחה ניצחת ליכולותיה של אפריקה ישראל כחברה יזמית להקים פרויקטים גדולים בישראל, מוסקבה ואירופה", וכי הפרויקט הוא "המשך תהליך הקמת פרויקטים עתידיים על מאגר הקרקעות שברשות הקבוצה שנרכשו מההון העצמי של החברה באירופה".

בחודשים האחרונים נעה המשכורת הממוצעת ברומניה בין 340 ל־370 יורו לחודש, והתוצר המקומי הגולמי לנפש עומד כיום על כ־13 אלף דולר, כשליש מהממוצע במדינות האיחוד האירופי. גם אם לוקחים בחשבון הכנסות "שחורות" שאינן מדווחות, מדובר באחת האוכלוסיות העניות באירופה. ולראייה: כמה מהמקומיים נכנסו, לבושים במיטב מחלצותיהם, לקניון המפואר בפלוישט, ויצאו ממנו לאחר קנייה בסופרמרקט עם מגש ביצים, כמה בקבוקי שמן, וקילו תפוחי אדמה.

אז איך ייתכן שהקניון בפלוישט היה הומה אדם בפתיחה? ישראלים העוסקים בנדל"ן וקמעונאות ברומניה אמרו ל"כלכליסט" כי "הרומנים כבר ויתרו על חלום הדירה, ולא קונים מכונית, אז את הכסף שיש הם אוהבים לבזבז על קניות".

הכתבת היתה אורחת אפריקה ישראל ברומניה