דמי השכירות ירדו: שוק המשרדים בגוש דן יוצף בכמיליון מ"ר
מחקר חדש משרטט את הכיוון המסוכן שאליו פונה שוק המשרדים במרכז. בעוד שיזמים וקבוצות רכישה בונים משרדים ללא הפסק, חברות ההייטק כבר מתכננות לזנוח את גוש דן ולעבור לפארקי תעשייה. הדרך למשרדי רפאים?
"אין סיכוי שהמשרדים הרבים שיוקמו בשנים האחרונות יגיעו לתפוסה מלאה. המצב בשוק המשרדים עומד להפוך למסוכן מאוד". כך מתריע ג'קי מוקמל, בעליה של חברת ייעוץ ותיווך הנדל"ן המניב מאן נכסים, נציגת ענקית ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית CBRE בישראל. הדברים מבוססים על מחקר מסכם של החברה לפעילות שוק זה ב־2012 ותחזיותיה לשנתיים הבאות, שמעלים תמונה עגומה על עתידו של שוק זה. מהמחקר עולה כי שוק המשרדים בגוש דן יוצף בתוך ארבע שנים בכמיליון מ"ר, מתוכם 600 אלף מ"ר כבר נמצאים בבנייה.
בנייני משרדים (ארכיון) צילום: גלעד קוולרציק
לפי המחקר, הביקוש השנתי לשטחי משרדים חדשים בישראל ב־2012 עמד על כ־110 אלף מ"ר בתוספת של כ־20 אלף מ"ר עבור גופים שהתרחבו. מאן נכסים מעריכה כי הצריכה של שטח משרד לעובד היא של 16 מ"ר. הנתונים מקבלים את גיבוי איגוד לשכות המסחר ולפיו מספר עורכי הדין, הנוטריונים, אנשי שוק ראיית החשבון והנהלת החשבונות, ועובדי שוק ההייטק שנכנסים לשוק העבודה בכל שנה עומד בממוצע על 6,750 בלבד. "כדי למלא את השטחים שייבנו כאן בשנתיים הבאות בשוק המשרדים צריכים להצטרף למעגל העובדים 37 אלף עובדים לפחות, רק באזור המרכז. נתון שהוא בלתי נתפס", אומר מוקמל.
סכנה גם בערי הטבעת השנייה והשלישית
לפי המחקר, מעבר לגוש דן אורבת סכנה נוספת לענף, לאור עליית מספר שטחי משרדים בערי הטבעת השנייה והשלישית ממנו. בשנה הבאה יבשילו כ־150 אלף מ"ר של משרדים בהרצליה, 40 אלף מ"ר ברעננה מתוך 60 אלף מתוכננים בה, 25 אלף מ"ר בחולון מתוך כ־100 אלף מתוכננים בה, ועשרות אלפי מ"ר של משרדים נוספים ברחובות.
מאן נכסים CBRE ניבאה כבר לפני כשנתיים כי במהלך 2012–2014 יצמח היקף המשרדים באזור המרכז בצורה דרמטית שתביא לאינפלציה בשוק זה. על פי נתוני רמות דמי השכירות שחושפת מאן נכסים CBRE כעת, הערכה זו הופכת למציאות. כך נרשמו בשנה החולפת ירידות מחירים בולטות בדמי השכירות של תל אביב, הרצליה, פתח תקווה, נתניה ורעננה. ירידת השיא השנה נרשמה ברמת גן - ירידה של 10% בדמי השכירות לחודש למ"ר בין הרבעון הרביעי ב־2012 לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ירידה זו הושפעה בעיקר מהציפייה לתחרות בשוק המשרדים של רמת גן מול מתחם המשרדים הצומח של בני ברק.
מנגד, בלטו עליות בדמי השכירות של ירושלים, רחובות וחיפה. בשלושתן מדובר בהשפעה ישירה של מחסור במשרדים לשוק ההייטק שחברות שלו זרמו לתוך פארקי התעסוקה בהן בשנים האחרונות. "הביקוש בערים הללו למשרדי ההייטק נובע בעיקר מהעובדה שאלה ערים שבהן מוסדות אקדמיים מספקים עובדים לחברות", אומר מוקמל.
מוקמל צופה כי בשנה הבאה תימשך ירידת דמי השכירות בצורה משמעותית יותר. "האבסורד בשוק הוא שהניסיון של בעלי משרדים ופרויקטים בתחום הזה, שלא להודות בפומבי כי הם מפחיתים את דמי השכירות, יצר שורה של כלים שלהם למשוך שוכרים בלי להודות בכך. הכלי הנפוץ ביותר הוא מתן תקופת גרייס (תקופה של כמה חודשים עד שנה, עד לתחילת התשלום בפועל - ש"פ). התחכום של היזמים בתחום ההטבות לשוכרים מקשה על מי שעוקב אחרי השוק לדייק בזיהוי ההיקף המדויק של ירידות המחירים".
"ההייטק מתמקם בפארקי התעשייה"
מוקמל אומר כי מעבר לסכנת האינפלציה הצפויה בשוק המשרדים, ענף זה הפך למסוכן בשנתיים־שלוש האחרונות בשל ההחלטה של חברות ההייטק הגדולות, צרכניות המשרדים המשמעותיות במשק, להתמקם בפארקי תעשייה. "התפוסה הגבוהה שמאפיינת את הפארקים המרכזיים בשוק התעסוקה היא תוצאה של מיקום הקרוב תמיד לכבישי יציאה וכניסה במהירות, איכות חיים גבוהה שכוללת הרבה מאוד שירותים שלא צריכים יציאה מהפארק לאורך כל השבוע, ואבטחה ברמה גבוהה שלא מאפשרת לכל אחד מהרחוב להיכנס למתחם", אומר מוקמל. "יש לכך חיסרון קטן אחד, והוא מפגשים בין עובדים של חברות שונות שעלולים להסתיים בגניבת מוחות".
הוא מוסיף כי "לא פחות חשובה במשיכה של הפארקים היא העובדה שהם מאפשרים להתרחב או לקצץ בשטחי משרדים על פי מצב הארגון בגמישות גבוהה הרבה יותר מזו של משרדים במגדלים בתוך העיר". לדבריו, "בניגוד לאופנת הפארקים בחברות הייטק, כיום נבנים כמה בנייני משרדים גדולים באזור המרכז אשר רובם מיועדים לחברות סטארט־אפ ומקצועות חופשיים שאמורים להבשיל ב־2013–2014. קבוצת מגדלים שהקמתה טרם החלה אמורה להצטרף לשוק עד 2017, ויחד
מדובר בשוק שצמח בקצב גבוה בהרבה מהצורך של המשק".
בנוסף, מוקמל תוקף חזיתית את האופנה של קבוצות הרכישה שהתפשטה מאוד בשוק המשרדים בשלוש השנים האחרונות. "לעומת המצב בפארקי התעסוקה הגדולים, מוקמת כיום שורה של בניינים על ידי קבוצות רכישה שכפי שאנחנו רואים ישפיעו על השוק בעתיד הקרוב". בקבוצות הרכישה, מזהיר מוקמל, המגדל שייך להרבה מאוד בעלים, וטיבו של המשקיע הוא ביכולות שלו לשרוד משברים כלכליים. "נפילה של אחד מהם יכולה ליצור בעיה גם לשאר. התוצאה של זה יכולה להיות הפחתת מחירים דרמטית". הוא מוסיף כי "על פי הנוהל הקיים בקבוצות רכישה, עם קבלת טופס 4 (טופס אכלוס לבניין של העירייה - ש"פ) על ידי הדיירים והפעלת הבניין, על בעלי הנכסים לשלם דמי אחזקה, ארנונה, וכמובן החזר משכנתא. מדובר בהוצאות גדולות לכל הדעות כאשר הנכס עומד ריק. אי־תשלום של הוצאות אלה פוגע באיכות הבניין. הדבר ישפיע על מחירי שכר הדירה במגדלים אלה בעתיד", הוא אומר.
התמונה שעולה מנתוני נציגות CBRE בישראל צורמת בעיקר על רקע העובדה שרוב הפרויקטים העתידיים אושרו על ידי גופי התכנון והעיריות או נמצאים כיום בשלבים אחרונים של האישור. ברשויות התכנון נוהגים להאשים יזמים ברשלנות בתכנון בכל הנוגע לפרויקטים שנתקעו. אולם מה שנראה כתופעה ולא כאירוע בודד נולד בעיקר בשל מדיניות של העיריות, שפתחו את הפתח לעשרות היזמים ורשימה ארוכה של קבוצות רכישה, לבנות בתוך זמן כל כך קצר מאות אלפי מטרים רבועים של משרדים במרכז הארץ. אף שבעיריות לא מודים בכך אף פעם, האמת היא פשוטה. מדובר בהחלטה כלכלית ללא אופק תכנוני. שכן העיריות רוצות יותר ארנונה, והארנונה על משרדים גבוהה בעשרות אחוזים ממה שהיו משלמים בעלי דירות אם היו קמים במקומות הללו.
