זכיית גינדי החזקות במתחם דרום הקריה: "ההצעה גבוהה ב־20% ממחיר סביר למתחם"

דרמות, שקרים, אכזבות, התמרמרות וכעס אפיינו את האווירה בימים האחרונים בשוק הנדל"ן. הרקע: התמודדות רבת משתתפים על אחד המכרזים הגדולים ביותר מבחינת היקף כספי - המכרז לבניית שלושה מגדלים במתחם דרום הקריה בתל אביב.

דעה האם גינדי "הרדימו" את השוק באופן מכוון? מדוע החליטה החברה לצאת בהודעה שלא תשתתף במכרז - יומיים בלבד לפני הגשת ההצעות? שי פאוזנר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

אתמול (א') פורסם כי הזוכה במכרז היא גינדי החזקות, שבשליטת עו"ד ליטל גינדי מטלון, רו"ח אבי גינדי, עו"ד גיא גינדי ורו"ח רועי גינדי.

הסכום הזוכה הוא 436.6 מיליון שקל, ובתוספת של הוצאות הפיתוח יגיע ל־456 מיליון שקל לפני מע"מ - יותר מפי שניים ממחיר המינימום, שעמד על 213 מיליון שקל, ורחוק במאות אחוזים מהצעתו של דורון אביב בפברואר 2009, אשר עמדה על 52 מיליון שקל בלבד למגדל.

אך לפי חישוב שערך יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, בעבור "כלכליסט", המחיר של גינדי גבוה יותר מהמחיר הסביר למתחם: "ערכתי את החישוב לפי 8,000 שקל למ"ר, 350 מיליון שקל בסך הכל. ההצעה הזוכה של גינדי החזקות היא כ־20% מעל הסכום, שלדעתי היה סכום סביר להצעה עבור המתחם", אומר כהן.

"לפי הסכום שהציעה גינדי החזקות, מחיר מוצע למ"ר עומד על 10,000 שקל למ"ר. לפי החישוב הזה, שווי הקרקע של יחידת דיור ממוצעת בגודל של כ־97 מ"ר הוא כ־970 אלף שקל. לאחר מע"מ, סכום זה עומד על כ־1.13 מיליון שקל. כדי שיהיה אפשר להרוויח על הדירות הללו, דירה צריכה להימכר במחיר כפול משווי הקרקע. כלומר, מחיר דירה גמורה נכון להיום יעמוד על כ־2.26 מיליון שקל".

סיכון מחושב

כהן מוסיף ואומר, כי התחשיב הזה נכון לשוק של היום, ומחיר זה הוא מחיר סביר לדירה בתל אביב. "אולם, הדירות הללו יהיו מוכנות רק בעוד כשלוש שנים מהיום", אומר כהן, "ונשאלות כמה שאלות לגבי מה יקרה עם האזור בעוד שלוש שנים. האם רמות המחירים של היום יישמרו, כמה זמן יארך הפיתוח של המתחם כולו, והאם תהיה עוד אלטרנטיבה של מגורים קרוב למתחם. ככל שהמתחם יפותח המחירים יעלו, ואם השוק הסיטונאי ייצא לשיווק במקביל זה יתרום גם לעלייה במחיר". ארז סבור כי בהצעה הזוכה של גינדי החזקות קיים סיכון לא מבוטל ליזמים. "אני מקווה שמדובר בסיכון מחושב", אמר.

מכרז דרום הקריה מכרז ענק, אשר חלק מהחברות שניגשו אליו הקריבו שנה שלמה בניתוח הנתונים, גיוס רוכשים, הבנה ותמחור נכון של הפרויקט. הדרמה והמתח רק הלכו והתגברו בשבוע האחרון לנוכח הספקולציות אשר נגעו לזהות המתמודדים, וכמובן לגובה ההצעות. ביום חמישי האחרון, שלושה ימים לפני מועד הגשת ההצעות למכרז, פרסמה גינדי החזקות הודעה שלפיה אין בכוונתה להתמודד במכרז על רקע הערכתה כי קבוצות הרכישה המתמודדות בו יגישו הצעות מחירים לא ריאליות.

גברו על 14 מתמודדים

ההודעה התקבלה באנחת רווחה של חלק מהחברות ובעיקר קבוצות הרכישה לאור הערכה כי גינדי החזקות מתכוונים להגיש הצעה גבוהה במיוחד. ביום ראשון, יום הגשת ההצעות, כבר החלו להגיע דיווחים מהשטח בנוגע לגובה ההצעות ועל כך שבגינדי החזקות החליטו להתמודד במכרז למרות הדיווחים הקודמים. אתמול, ארבעה ימים לאחר מכן, המכרז נסגר כשהזוכה הגדולה היא, כאמור, גינדי החזקות.

על המהלך של חברת גינדי החזקות יוסיפו וידברו בשוק למשך זמן רב (ראו פרשנות). בהצעתם הגבוהה הם גברו על 14 מתמודדים, חלק מהם מהחברות החזקות במשק. בהתאם לתנאי המכרז, יכול היה כל מתמודד להגיש הצעה לכל המתחם או רק למגדל או שניים בנפרד.

על המתחם כולו התמודדו שתי קבוצות מלבד זו של גינדי החזקות: שיכון עובדים יחד עם דורון אביב (שחבר אליה לאחר שקבוצת העיר החדשה שעמה שקל להתמודד ביטלה את השתתפותה) ויורוקום נדל"ן, אשר הגישו יחד את ההצעה הנמוכה ביותר למתחם - 360 מיליון שקל. הקבוצה השנייה, חברת בסר שבשליטת נחשון קיוויתי וקלמן סופרין, הגישה את ההצעה השנייה בגודלה - 401 מיליון שקל.

קיוויתי גילה אתמול, כי לטובת המכרז חתמה בסר על הסכם עם חברת הביטוח מגדל, שלפיו אם יזכו במכרז, שטחי המשרדים והחניונים בפרויקט יירכשו על ידה. קיוויתי אמר כי הוא רואה בשיתוף הפעולה עם מגדל מתן אמון של השוק הפיננסי בחברתו והעריך כי הדבר ימשיך בעתיד.

ההצעה הגבוהה ביותר עבור מגדל בודד התקבלה על ידי קבוצת הרכישה של איש הצבא לשעבר ג'קי סוויסה ושותפו מוטי פלד. הקבוצה הגישה הצעה בגובה 156.36 מיליון שקל למגדל המרכזי. ההצעה השנייה בגובהה הוגשה למגדל המערבי בגובה של 135 מיליון שקל על ידי פאנגייה נדל"ן, שבשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאייר, יחד עם אקרו נדל"ן שבבעלות צחי ארבוב והיזם אילן קפון. ההצעה הנמוכה ביותר הוגשה עבור המגדל המזרחי על ידי חברת חנן מור בגובה של 133 מיליון שקל. בדומה להצעות על המתחם כולו, ההצעות הבודדות עקפו גם הן את מחיר המינימום, שעמד על כ־88 מיליון שקל, בשיעור של 55%–75%. סיכום של שלוש ההצעות יצר הצעה כוללת של 423.2 מיליון שקל לפני מע"מ - הנמוכה רק בכ־12 מיליון שקל מההצעה של גינדי.

כעת נותרה פתוחה אחת השאלות המרכזיות במכרז - שאלת מחיר הדירה. על רקע ההצעה הגבוהה מאוד שזכתה במכרז נראה כי מחירי הדירות ינועו סביב 3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר.

לא רק מגדלים

בשלושת המגדלים שייבנו במתחם דרום הקריה ייבנו בסך הכל 324 יחידות הדיור. מלבד דירות המגורים יכלול כל אחד ממגדלי המגורים 108 יחידות דיור, 170 מקומות חניה המיועדים לדיירים, 5,000 מ"ר משרדים וכ־1,200 מ"ר של שטח מסחר. אולם, כחלק מתנאי המכרז ייאלצו היזמים גם להשקיע לא מעט עבודה וכסף בבניית תשתיות ומבנים למטרות ציבוריות.

תחילה, מחויבים הזוכים לפנות את כל מה שנמצא כיום בשטח המיועד למגדלים. בין השאר ניתן למצוא במקום שוחות ביוב, משטחי בטון, עמודי תקשורת, גדר, שיבר מים ועוד. היזם יבנה לציבור הרחב כ־480 מקומות חניה נוספים שיהיו בחניון ציבורי בתשלום.