אחרי עשור: בית המשפט העליון ביטל היתר לפרויקט תמ"א 38 ברעננה

אכזבה לדיירי מתחם גאולה ברעננה: בית המשפט העליון קיבל את ערעור המדינה, וביטל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה במתחם. זאת לאחר שהפרויקט כבר אושר בוועדות התכנון ובבית המשפט המחוזי.

מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שיזמה חברת רסקו, שחל על שלושה בנייני רכבת ישנים הכוללים 138 דירות. התוכנית שקידמה רסקו עוד ב-2011 היתה תוכנית פינוי בינוי, אך ב-2016 הוועדה המקומית החליטה כי הפרויקט ימומש כפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, ובשנת 2017 אישרה הוצאת היתר בנייה לפרויקט להקמת 355 יחידות דיור.

במסגרת אישור הבקשה להיתר, הוועדה המקומית דחתה התנגדויות שהגישו השכנים הגרים בסמוך למתחם, בנימוק כי מצב הבניינים רעוע וזקוק לחידוש, וכי רוב הדירות הקיימות הן בשטח מזערי של 35 מ"ר. בנוסף נקבע כי חניון תת קרקעי בן 540 חניות שייבנה במסגרת הפרויקט יענה על מצוקת החנייה באזור. הוועדה המקומית אישרה, מלבד תוספת 2.5 הקומות שמעניקה התמ"א, גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות והקלות שהסתכמו בעוד שלוש קומות לבניינים.

הבניינים שיועדו לתמ"א ברחוב גאולה, רעננה צילום: יאיר שגיא

השכנים לא ויתרו והגישו ב-2018, באמצעות עו"ד ענת בירן, ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז, בו טענו כי זכויות הבנייה שאושרו על ידי הוועדה המקומית מופרזות, והיקף הבינוי צפוי לפגוע קשות באיכות חייהם. ועדת הערר קיבלה בסוף 2018 את עיקר טענותיהם וקבעה שלמרות שהיא ערה לחשיבות הפרויקט ולמצוקת הדיירים, יש לערוך חישוב מחדש של זכויות הבנייה מאחר וההקלות שאישרה הוועדה המקומית מהוות "סטייה ניכרת" מהתוכנית, ויש לבצע חישוב זכויות מחדש מבלי להוסיף זכויות בנייה מעבר לאלה שמקנה תמ"א 38.

על החלטת וועדת הערר הוגשו שלוש עתירות לבית המשפט המחוזי בלוד: מטעם הוועדה המקומית, מטעם הדיירים ומטעם חברת רסקו. בעתירות נטען כי ההחלטה מסכלת בפועל את מימוש הפרויקט, מאחר ומשמעות ההחלטה היא הפחתה של 4,722 מ"ר מהפרויקט וצמצום של 52 דירות מתוך 355 דירות שנכללו בבקשה להיתר. לטענת רסקו, הפחתת הדירות תטרפד את הפרויקט בשל אי-כדאיות כלכלית.

בספטמבר 2019 קיבל בית המשפט המחוזי את העתירות וביטל את החלטת ועדת הערר אותה הגדיר כ"בלתי סבירה". ביהמ"ש נימק את ההחלטה בכך שלא נלקחו בחשבון כלל השיקולים, לרבות משמעות ההחלטה על גורל הפרויקט שממתין למעלה מעשור לאישור.

אלא שהפעם, היתה זו המדינה שלא השלימה עם הפסיקה, והגישה בשנת 2020 ערעור על הפסיקה לבית המשפט העליון. בערעור שהגישה וועדת הערר המחוזית מרכז באמצעות הפרקליטות נטען כי זכויות הבנייה בפרויקט אושרו באופן שגוי וכי להחלטה יש השלכות רוחב על חישוב זכויות בנייה בכל פרויקטי תמ"א 38, כאשר ועדה מקומית לא יכולה להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית או לאשר הקלות כמותיות במתחם מעבר לזכויות שנותנת התמ"א.

בדיון שהתקיים בימים האחרונים בבית המשפט העליון, קיבל ביהמ"ש את הערר של הוועדה, ביטל את פסק דינו של בית המשפט והותיר באופן סופי את החלטת ועדת הערר על כנה. המשמעות - על היזם יהיה לקדם תכנית פינוי בינוי, מאחר שהזכויות הניתנות לאישור חוקי בהתאם לתמ"א אינו יוצרות היתכנות כלכלית לפרויקט.

בית המשפט העליון קיבל באחרונה את הערעור של ועדת הערר המחוזית, וקבע כי החלטת בית המשפט המחוזי מבוטלת. מי שקיבלו בשמחה את ההחלטה לביטול ההיתר הם השכנים שהתנגדו למימושו. "פסק דינו של בית המשפט העליון מאשש את נכונות הטענות שהעלנו והתקבלו כבר לפני כמה שנים בוועדת הערר, בדבר דרך החישוב הנכונה של שטחי בנייה מכוח תמ"א 38", מסרה עו"ד ענת בירן שייצגה את המתנגדים. "מדובר במקרה מובהק בו היה צריך לקדם תכנית התחדשות עירונית ראויה במקום לנסות לכופף את הוראות התמ"א באופן בלתי חוקי, מה שגרם לתכנון מאולץ ופוגעני".

מנגד, ההחלטה היא בשורה קשה לדיירי מתחם גאולה, שממתינים עשור למימוש התוכנית שכבר אושרה במוסדות התכנון וקיבלה אור ירוק גם מבית המשפט המחוזי. עו"ד עודד ישראלי, המייצג את הדיירים: "כל מי שעוסק בתחום ההתחדשות העירונית צריך להצטער צער רב על ביטול ההיתר לפרויקט גאולה ברעננה. ביטול ההיתר גוזר על מאות דיירי המתחם להמשיך להתגורר בדירות שיכון קטנות שאינן עומדות בתקני רעידות אדמה, אין בהן ממ"ד והבניינים בו בנויות הדירות, מתפוררים ממש. זאת, שעה שלצד בתי השיכון בנויים קוטג'ים מפוארים ומרווחים, שדייריהם מנסים לחבל בהליך ההתחדשות העירונית במקום".

ישראלי הוסיף כי "בניגוד לנטען, הטענות של עו"ד בירן בפני וועדת הערר בנוגע להיתר שהוצא לפרויקט, לרבות גובה הבניינים, צפיפות הבנייה, כמות יחידות הדיור החדשות, הסדרי התנועה וטענות נוספות נדחו אחת לאחת על ידי ועדת הערר, למעט טענה אחת בנוגע לאופן חישוב שטח הבנייה בפרויקט. ההתהדרות בהכשלת פרויקט חשוב זה, גם מפי מי שכלל לא לקח חלק בהליכים בבתי המשפט, מעוררת מחשבות נוגות".