האוצר: קיים חשש שרשות מקרקעי ישראל לא תעמוד בהתחייבויות

צחי דוד, סגן ראש אגף תקציבים במשרד האוצר, התריע בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה, שנערכה בדצמבר, על מצבה של רמ"י. על רקע החששות במשרדי האוצר והשיכון, החליטה המועצה על הקמת ועדת משנה שתבחן מודלים כלכליים ומימוניים לפעילות רמ"י ותדאג שהתזרים השנתי יוכל לשרת את הפעילות וההתחייבויות שלה. 

מפרץ חיפה. רמ"י לא מוכנה לממן את הפינוי שתכנן אבי שמחון צילום: אלעד גרשגורן

פרשנות במלכודת המינוף: החלטה חשובה בתזמון גרוע המדינה החליטה סוף סוף לבחון את תזרים רמ"י מול הוצאותיה, ולחשוב יותר מפעם אחת לפני שמטילים עליה את הפרויקט הבא. רק שהעיתוי מעט אומלל דרור מרמור לכתבה המלאה 

"מצד אחד, פיתוח הארץ הוא מטרת־על גם של רמ"י, גם של ממשלת ישראל וגם שלנו כמשרד האוצר ויש את הרצון למנף, להתקדם, לפתח", אמר דוד. "מצד שני, יש לנו גם אחריות פיסקלית ותקציבית לראות שהדברים לא מגיעים לכדי משבר".

רמ"י, מונופול שמחזיק ומנהל כ־90% מקרקעות המדינה, היא רשות ממשלתית המוגדרת "מפעל עסקי". ככזו, היא מתקיימת מתקבולי שיווקי הקרקעות ואינה נשענת על תקציב המדינה. בשנים האחרונות, תקבולים אלה עמדו על כ־8.5 מיליארד שקל בממוצע שנתי. הבעיה היא שבמקביל, היקף ההתחייבויות האמיר, בעיקר בשל מורכבות העסקאות ומאמץ לפתוח יותר מכרזים על קרקעות שיהיו ראויות לבנייה ולפיתוח.

רק באחרונה נחשף ב"כלכליסט" כי רמ"י מסרבת לממן פינוי קרקעות במפרץ חיפה, מחשש שהתקבולים לא יכסו את ההוצאות האדירות. מדובר בפרויקט שמוביל ראש המועצה הלאומית לכלכלה אבי שמחון, והוא כולל פינוי קרקעות במפרץ חיפה לטובת פרויקטי דיור. אלא שמנכ"ל רמ"י הנכנס ינקי קוינט הודיע לשמחון כי רמ"י לא תסכים לממן את פינוי הקרקעות, כולל הפינוי שעליו הכריז שמחון של מפעל בזן עד לשנת 2025. קוינט העריך לאחרונה שבשנים הקרובות התקבולים של רמ"י יעמדו על 7.5‑8.5 מיליארד שקל בשנה.

סגן ראש אגף תקציבים צחי דוד צילום: עמית שעל

במקביל, בשבועות האחרונים עסוקים ברמ"י בהאצת שיווקי קרקעות בכל רחבי הארץ. בין היתר, המאמץ נובע מכך ש־2020 הסתיימה בשפל חסר תקדים של שיווקים - מעט יותר מ־20 אלף דירות - על רקע מגפת הקורונה והשיתוק בעבודת הרשות וברשויות מקומיות רבות.

מרווחים לפעילות

לדברי קוינט, "הגדלת השיווקים בחודשים הקרובים צפויה לספק מענה לביקושים ברחבי הארץ ובמקביל היא תגדיל את היקף ההכנסות בקופת הרשות, במיוחד נוכח ביטול סבסודי הקרקע באזורי הביקוש והאיתנות שמפגין שוק הדיור".

לדברי דוד, שעד לאחרונה שימש מנהל מחוז תל אביב ברמ"י, "הרשות הפכה בשנים האחרונות ממונופול ממקסם רווחים, או ככה לפחות תפסו אותו, למונופול ממקסם פעילות, עם מספרים מאוד מאוד גדולים של שיווקי קרקעות. זה קשור קשר עמוק למינוף הקרקע וליכולת של רמ"י לייצר את התשתיות הדרושות, למשל באמצעות פדיון וניהול הסכמים אסטרטגיים לפינוי קרקעות. אנחנו מאוד מאוד בעד, אבל צבר ההתחייבויות של רמ"י כבר עומד היום על יותר מ־40 מיליארד שקל".

ההתחייבויות העיקריות של רמ"י נוגעות למימון תשתיות, להסכמים אסטרטגיים שונים ולפינוי מחנות צה"ל. לאור זאת, מועצת מקרקעי ישראל - הגוף האחראי על מדיניות הקרקע של המדינה - החליטה בסוף דצמבר להקים ועדת משנה שתבחן מעתה את "השימוש המיטבי בקרקעות המדינה - כמנוף לפיתוח וצמיחה".

מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט צילום: בשמת איבי

הוועדה אמורה לבחון מודלים כלכליים ומימוניים לפעילותה של רמ"י, בנוגע ל"פינויים כלכליים, הסכמים אסטרטגיים, בחינה ועדכון הסדרים קיימים בהתחדשות עירונית ובקרקעות המיועדות למטרו". חברי הוועדה יכללו נציג ממשרד השיכון, מאגף תקציבים, ממשרד ראש הממשלה וממשרד המשפטים.

דוד הדגיש בפני מועצת מקרקעי ישראל כי "הוועדה החדשה תיתן דעתה על צבר ההתחייבויות של רמ"י וליכולתה לעמוד בהן לפני נטילת התחייבויות חדשות. רמ"י לקחה על עצמה המון מחויבויות. בכל שנה באזור חודש מרץ אנחנו בטוחים שיש בעיה, ובסוף השנה איכשהו מסתדרים. המשמעות של מינוף היא כמו במגזר הפרטי. אילן בן דב לקח מינוף, נוחי דנקנר לקח מינוף, גם רמ"י לקחה מינוף ואתם רוצים שהיא תיקח עוד מינוף. לכן לפני שמציעים הצעות חדשות, צריך לדאוג ליכולת של רמ"י לשלם את מלוא ההתחייבויות הקיימות".

המקור לחוב: יוזמות האוצר

לדברי יאיר פינס, מנכ"ל משרד השיכון ומי שיזם את הקמת הוועדה, "צריך להגיד את האמת, צבר ההתחייבויות על הכנסות רמ"י נובע בראש ובראשונה מיוזמות של משרד האוצר. חד וחלק".

בין מאי 2015 למאי 2020 היתה רמ"י תחת אחריות משרד האוצר, בעקבות החלטת שר האוצר דאז משה כחלון ליטול לידיו את כל "ארגז הכלים הנדל"ני" במטרה להאיץ את קצב השיווקים.

פינס, שבעבר כיהן בעצמו כסגן ראש אגף תקציבים באוצר, הדגיש כי "אין שום מטרה לקחת עוד מינוף. ההיפך הוא הנכון. המטרה היא לראות שהנושאים שמטופלים ועומדים על השולחן הם נושאים סבירים, גם בהקשר של המינוף וגם בהקשר של מדיניות מקרקעין".

פינס הדגיש כי הצורך בבקרה ויידוע מועצת מקרקעי ישראל בתהליכים "מאוד מאוד גדולים שקורים ברמ"י" הוא הכרחי. החשש העיקרי שפינס מביע הוא מהשתת התחייבויות נוספות על רמ"י לצורך הקמת פרויקט המטרו של גוש דן ("נושא ענק ענק ענק" כדבריו), מאחר ש"משרד האוצר רואה ברמ"י ובהכנסות רמ"י מקור מאוד מרכזי למימון המטרו". תקציב המטרו נאמד ב־150 עד 200 מיליארד שקל ועדיין לא ברור עד הסוף כיצד תממן המדינה את הפרויקט העצום.