קנו נכס במכרז של רמ"י - ואז גילו שכולו בנוי ללא היתר

בני זוג שזכו בספטמבר האחרון במכרז שפירסמה רשות מקרקעי ישראל לרכישת נכס בשד' ירושלים 79 ביפו, תמורת 1.8 מיליון שקל, גילו לאחר הזכייה כי לא ניתן לקבל משכנתא מהבנק לרכישת הנכס שכולל חריגות בנייה נרחבות. הנכס שנרכש הוא קומה מתוך בניין בן 3 קומות, אשר לטענת בני הזוג נבנה כולו ללא היתר בנייה. כעת דורשים בני הזוג לבטל את זכייתם במכרז ולהשיב להם עירבון בסך 168 אלף שקל שהפקידו בסוף אוגוסט בקופת רמ"י ושמצויים בסכנת חילוט. למכרז אגב, בו מחיר המינימום עמד על 716 אלף שקל, ניגשו 22 מציעים, וההצעה בסך 1.8 מיליון שקל הוכרזה זוכה ב-6 בספטמבר.

במכתב ששיגר הזוג באמצעות עו"ד אילן בומבך, למנהל אגף שיווק ומכרזים ברשות מקרקעי ישראל אילן דגני, ורויטל סייג מנהלת יחידת המכר בחברת עמידר, נטען כי הם גילו "לתדהמתם המוחלטת" כי הבניין כולו נבנה ללא היתר בנייה, עובדה שרמ"י ידעה על קיומה ולמרות זאת לא ציינה זאת במסמכי המכרז. "המכרז פסול מעיקרו, בלתי חוקי ועצם פירסומו לציבור מצד רשות מנהלית הינו מעשה העומד בניגוד לחובת ההגינות המוגברת מצד הרשות כלפי הציבור" ציין בומבך.

הבניין בשדרות ירושלים 79, ביפו צילום: אוראל כהן

במכתב מתואר כי על מנת לעמוד בתנאי המימון הדרוש לשם השלמת הרכישה, נערך הזוג לקבל משכנתא מהבנק, אך נתקל בסירוב. "זאת לאור חוות דעת שמאית אשר סוכמה בכך שלא ניתן כלל לתת הערכת שווי כלשהי לנכס מאחר שהוא נבנה ללא היתר בנייה כלל". בנוסף, ציין הזוג כי מבדיקות שביצע, גילה כי הנכס כלל אינו ריק ומצויים בו פולשים רבים המתגוררים בו, דבר אשר היה ידוע לרמ"י זמן רב טרם פורסם המכרז אך הוסתר ולא גולה כנדרש בדין. "בנסיבות אלה ראוי לשאול הכיצד רשות שלטונית אשר חלה עליה חובת הגינות מוגברת וחובת גילוי מוגברת, עושה דין לעצמה ומפרסמת מכרז שבשקר יסודו, עבור נכס ללא היתר בנייה, החורג כולו מזכויות הבנייה על פי התב"ע?" צוין במכתב, "כיצד יתכן שרשות ציבורית מעזה לגבות סכומי עתר מאנשי פרטיים עבור נכס חסר כל שווי, תוך שהיא יודעת היטב כי היא מוכרת "חתול בשק", תוך הסתרת פרטים מהותיים בעסקה, וכל זאת בחוסר תום לב משווע".

עוד צוין במכתב כי פרסום המכרז היה בגדר "מכשול המושם לפני עיוור", שכן "אדם פרטי שבוחר להתקשר בעסקה עם רשות ציבורית לא מעלה על דעתו שהרשות תסתיר ותעלים בצורה ערמומית ביותר תוך התחבאות מאחורי סעיפים לקוניים פרטים מהותיים אשר לו היו ידועים מרשיי לא היו טורחים להגיש הצעה במכרז מלכתחילה", ציין בומבך במכתב.

עו"ד אילן בומבך צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

עוד טוען הזוג במכתב כי כשהעלה טענות אלה בפני ועדת המכרזים של רמ"י, הפנתה הוועדה בתגובה את הזוג לסעיף בחוברת המכרז בו על המציע מוטלת האחריות לבדיקת מצב הנכס. "סעיף אשר כביכול מסיר כל אחריות מצד בעל המכרז ומנגד מטיל את כל האחריות לפתחם של מרשיי ונדמה כאילו בעל המכרז מתעלם לחלוטין מחובת ההגינות והגילוי המוגברות אשר עליו להפעיל וליישם בדיוק במכרזים מסוג זה". הם מוסיפים כי היכולת לבצע בדיקות לגבי מצב הנכס בתקופת משבר הקורונה היתה פחותה בשל המגבלות שהוטלו על הציבור ועל הרשויות לקבל קהל. "בתקופה זו שבה משבר ארוך כזה פוקד את כלל המדינה, הקושי בהשגת פרטים אודות תתי החלקות במכרז ובכלל, הינו קשה מורכב ומסובך שבעתיים מבתקופה רגילה, עד כדי בלתי אפשרי". צוין במכתב.

שמאי המקרקעין שלום שטיינברג שערך את השומה לנכס מסר ל"כלכליסט" כי העבודה הוזמנה לאחר הזכייה במכרז במטרה לשמש כדוח לקבלת משכנתא, ולהפתעתו גילה כי למרות שהדירה היתה רשומה בטאבו באופן תקין, ואף רשומה כתת חלקה בבית משותף, מעולם לא הוצא היתר לדירה הנידונה ולקומה בה מצויה הדירה כולה. "לא זאת בלבד שהדירה בנויה ללא היתר, גם לא ניתן להכשיר אותה בהליך ליגליזציה לאור העובדה שהיא חורגת לחלוטין מזכויות הבנייה של הבניין לפי תוכנית בנין העיר שחלה עליו", מציין שטיינברג ומוסיף כי נאלץ להודיע לזוג כי רכש נכס לא חוקי. "אמנם נתקלתי במקרים דומים בעבר, אך הופתעתי כי למרות המצב, רמ"י שיווקה את הנכס במכרז מבלי לתת גילוי נאות על פגם מהותי כל כך בנכס. מדובר במקרה שממחיש מדוע חיוני להזמין בדיקת שמאי מקרקעין לפני כל רכישת נכס, לרבות במכרזים של המדינה".

מרמ"י נמסר בתגובה: ראשית נציין כי המכתב טרם התקבל אצל ועדת המכרזים ברשות. לגופם של דברים, ברשות התקבלו מספר פניות של הזוג, שעיקרן בקשה לביטול זכיה במכרז. החלטת ועדת המכרזים האחרונה בנושא איפשרה לזוג להשמיע שוב את טענותיו בנושא ביטול זכייתו וחילוט הפיקדון וזאת עד ליום 13.1.21, כאשר לאחר מכן תינתן החלטתה של הועדה. במאמר מוסגר נבקש לציין כי על פי סעיף 2.12 לתנאי המכרז, חובה על המציע לבדוק ברשות המקומית התאמת הבנוי בפועל להיתר הבנייה ככל שקיים, וכי הוא לא יבוא בכל טענה או תביעה בהיעדר היתר בניה, כאשר תנאי זה קבוע היות ומדובר בנכסים ישנים עד מאד. מכתבו של עו"ד בומבך יועבר לועדת המכרזים, לשם המשך דיוניה בתיק, וכאמור לעיל היא תיתן החלטתה".