הדיל הסודי של כץ וליצמן: דיור מוזל בעיקר לחרדים

בעקבות הסכמה חשאית בין משרד האוצר למשרד השיכון, יצומצם דרמטית מספר הדירות שישווקו בשנים הקרובות במסלול "דיור במחיר מופחת". שר האוצר ישראל כץ יזם את המהלך לצמצום מכרזי הקרקע המסובסדים, שבהם התחרות היא על מחיר דירה מקסימלי, לאחר שנפגש בעניין עם נציגי התאחדות הקבלנים, בין השאר גם כאלה המקורבים לליכוד.

על פי ההסכמות החדשות בין האוצר לשיכון, יופחתו מאוד הסיכויים לרכוש דירה במחיר מוזל, בעיקר בערים הקרובות למרכזי תעסוקה. במקביל, לא מעט מכרזים שיצאו בחודש האחרון בפריפריה נערכו גם הם בשיטת המרבה במחיר, בעיקר בשל ההיצע הגדול של דירות מחיר למשתכן ששווקו שם בשנים האחרונות לצד ביקושים נמוכים יחסית. בגל השיווקים של סוף 2020, מתוך 2,300 דירות ששווקו בשדרות, באר שבע, ירוחם ודימונה, רק 500 דירות שיצאו בשדרות היו במכרז לדיור במחיר מופחת.

בשורה התחתונה, נראה כי ההבנות בין השרים מחסלות כמעט לחלוטין את המכרזים המסובסדים בערים המבוקשות ומותירות אותם בעיקר בערים חרדיות.

הקבלן אילן גורדו, יו"ר סניף הליכוד בירושלים, מתהדר בפייסבוק בקשריו הטובים עם נתניהו וכץ. "אני נלחם על הבית שלי" צילום מסך: פייסבוק

בדיקת "כלכליסט" מגלה, כי במהלך דצמבר התגבשו הבנות על ידי בכירים במשרדי האוצר והשיכון, הבנות המוכרות רק לכמה פקידים נוספים שעוסקים בעניין, ולפיהן מספר הדירות במחיר מופחת שישווקו בכל ערי המרכז שמדורגות באשכול הסוציו־אקונומי 5 ומעלה לא יעלה על 4,500 בשנת 2021 בכל הערים יחד. בכל אחת מהשנים 2023־2022 ישווקו בערים אלה קרקעות לבניית 3,000 דירות בלבד במחיר מופחת. גם המכסה לשנת 2020 שהסתיימה זה עתה נקבעה ל־3,000 דירות. המכסה לא נוצלה במלואה בגלל קיפאון ממושך בשיווקי הקרקע, אולם העודפים שלא נוצלו השנה יועברו לשנים הבאות.

כלומר בסך הכל יש סל של 13,500 דירות במחיר מופחת שישווקו ב־3 השנים הקרובות בערים מבוקשות, זאת בעוד שכיום יש כ־60 אלף בעלי זכאות שעוד לא הגרילו דירה, ובכל חודש עוד כ־2,500 משקי בית מוציאים תעודת זכאות. לשם השוואה, בשנת 2019 בלבד שווקו קרקעות מדינה לבניית 26 אלף דירות, רובן במחיר למשתכן, וב-2018 שווקו 32 אלף. כעת, ב־3 שנים ישווקו כמחצית מהכמות השנתית.

שר השיכון יעקב ליצמן. "ביקשנו להתמקד באזורי ביקוש ופריפריה" צילומים: עמית שעל, אוהד צויגנברג

ההסכמות נולדו בעקבות מחלוקת שהתגלעה בין שר האוצר ישראל כץ לשר הבינוי יעקב ליצמן מאז הקמת הממשלה במאי 2020. אנשי אגף תקציבים במשרד האוצר שואפים לצמצם ככל האפשר את פתרונות הדיור בסבסוד מדינה, בעיקר משום שהם רואים בהם התערבות שגורמת לעיוות בשוק החופשי, וכמובן בגלל אובדן הכנסות למדינה. לעומת זאת, במשרד הבינוי ראו תמיד בתוכניות הדיור פתרון הכרחי לכשל שוק שנוצר בגלל חוסר היכולת של המדינה להגדיל את היצע הדירות כך שידביק את קצב גידול האוכלוסייה.

גישתו של השר כץ נובעת אולי מתפיסת עולם כלכלית, אך היא התאימה גם לסדר היום הפוליטי שלו. כץ, ששואב את כוחו ממרכז הליכוד, נפגש לאחר מינויו לשר האוצר עם נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ - הנשיא ראול סרוגו והגזבר ואחד הבכירים בה אילן גורדו, שהוא גם יו"ר סניף הליכוד בירושלים. כוחו בתנועת הליכוד הוא מפתח לדלתות בלשכות שרים בליכוד שרלוונטיים לקבלנים. בשיחה עם "כלכליסט" אמר גורדו כי בפגישה עם כץ הוצגה לו עמדת הקבלנים שלפיה יש לצמצם את שיעור הדירות המוזלות.

פרויקט בנייה ברמלה. אחת הערים במרכז שבהן ישווקו דירות מוזלות צילום: עמית שעל

על פי ההסכמות, רק ערים בודדות במרכז שמדורגות באשכול הסוציו־אקונומי 4 ומטה אינן כפופות למכסה, ורק בהן אין מגבלה על מספר הדירות המוזלות שאפשר לשווק, וכך גם לגבי ערי הפריפריה הרחוקה. המפתח הזה יצר מצב שבו חלק עיקרי מהדירות המוזלות שישווקו בשנים הקרובות יהיה בערים חרדיות, או כאלה שיש בהן קבוצה גדולה של תושבים חרדים כמו בני ברק, בית שמש ואלעד, זאת משום שאלה ערים שמדורגות באשכול סוציו־אקונומי נמוך מ־4. גם בקריית גת, שבה תקום בעתיד שכונה חרדית, ישווקו אלפי דירות אם כי השיווקים כעת מרוכזים בשכונת כרמי גת החילונית.

באשדוד, שרק לאחרונה ירדה מאשכול 5 ל־4, מתגוררת קבוצה גדולה של חרדים וגם בה יהיו שיווקים משמעותיים של דיור במחיר מופחת. גם ירושלים המדורגת באשכול 3 רלוונטית לעניין. למעשה, הפתרון המרכזי למשפחות שיחפשו דירה מוזלת במרכז הארץ יהיה ברמלה ובעיקר בלוד, שבה מוקמות שתי שכונות ענק עם כ־20 אלף דירות, והיא מדורגת כיום באשכול סוציו־אקונומי 4.

המכסה שמגבילה את מספר הדירות שישווקו בשיטת דיור במחיר מופחת מתווספת לכללים שכבר הוצגו לציבור הרחב וגם הם מצמצמים את מספר הדירות המוזלות ואת סכום ההנחה. על פי הכללים האלה, בשכונות יקרות שבהן מחיר הדירות הוא מעל ל־2.5 מיליון שקל (כולל מע"מ) לא יהיו כלל מכרזי דיור במחיר מופחת. באזורים אחרים בארץ בכל פרויקט של דיור במחיר מופחת לפחות מחצית מהדירות יימכרו במחיר השוק; ובכל מקרה ההנחה המקסימלית לא תהיה גבוהה מ־400 אלף שקל ביחס למחיר השוק.

"ניסיתי להסביר לישראל מה צריך לעשות"

עמדת הקבלנים היא שבפרויקטים בשיטת מחיר למשתכן או דיור במחיר מופחת, שיעור הדירות המסובסדות - בהן התחרות היא על המחיר המקסימלי למ"ר בנוי - צריך להיות קטן כדי להשאיר לחברות הבנייה רווח מספיק. על פי גורדו, העמדה הזו הוצגה כמה פעמים לשר האוצר לשעבר משה כחלון. "ככל שנכנסנו להידברות עם כחלון הוא הבין שיש הצדקה במה שאנו אומרים, ולראיה הוא שינה את התמהיל. זה עבר מ־30% דירות שנמכרות בשוק החופשי בכל פרויקט ל־50% בשוק החופשי. ניסיתי להסביר לישראל ולמשרד השיכון שזה מה שצריך לעשות", אמר גורדו.

לשאלה האם נפגש עם כץ בזכות מעמדו בליכוד ענה גורדו: "מה הקשר לליכוד? אני בתפקיד ציבורי של התאחדות בוני הארץ. אני נלחם על הבית שלי. ואם לא הייתי יו"ר סניף ליכוד והיה שר אוצר ממפלגה אחרת, לא הייתי הולך? אין קשר".

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר: "הבענו את עמדתנו בפני כץ ובפני שר השיכון. עם כץ דיברנו על עקרונות, אז עוד לא הייתה תוכנית דיור במחיר מופחת. אמרנו לו שהפרופורציות צריכות להיות הפוכות מאלה שהיו עד עתה: כלומר בכל פרויקט רק 20% מחיר למשתכן ו־80% בשוק החופשי". לדברי סרוגו, התוכנית הזו לא תפתור את בעיית מחירי הדיור. "הפתרון צריך להיות בהגדלת מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה", אמר.

בספטמבר הגיעה המחלוקת בין כץ לליצמן לשיא כאשר מועצת מקרקעי ישראל אישרה את הכללים של תוכנית הדיור המופחת של ליצמן, אבל כץ סירב לחתום עליה ובלי חתימתו אי אפשר היה לסגור מכרזים. רק בשבוע הראשון של דצמבר השנה כץ הסכים לחתום על ההחלטה, וזאת רק לאחר שבשני המשרדים סיכמו על מכסת הדירות המוזלות שתשווק בשנים הקרובות. מאחר שההסכמות על מכסת דירות לא משפיעות על ערים חרדיות אפשר להניח כי הן היו נוחות גם לליצמן.

יצומצמו המענקים לפריפריה

במסגרת ההבנות בין המשרדים סוכם עוד בהתאם לדרישת משרד השיכון כי מאות מיליוני שקלים יוקצו לסבסוד מענקים לרוכשי דירות בפריפריה. אנשי משרד השיכון נאלצו להתפשר ולהסכים על הורדה הדרגתית של סכום המענקים בשנים הקרובות – עד כ־60 אלף שקל לכל דירה ועוד כ־40 אלף שקל לכל דירה שמקבלת חברת הבניה עבור פיתוח הקרקע.

מאחר שלא אושר תקציב מדינה, משרד השיכון היה זקוק לאישור מיוחד להגדלת התקציב הזה. האישור ניתן במשך השנה שחלפה רק פעמיים, בתקציב מקסימלי של כמה עשרות מיליוני שקלים שמספיקים לסבסוד כמה מאות דירות בפריפריה.

על פי ההסכמות החדשות בין המשרדים, בשנה הקרובה משרד השיכון יקבל תקציב על פי אותו מפתח שהונהג בעבר, כלומר עד 100 אלף שקל ליחידת דיור בפריפריה (מענק לדיירים פלוס סבסוד פיתוח לחברת הבנייה). אך בשנים הבאות הסכום הזה יופחת בהדרגה עד לכ־80 אלף שקל.

מלשכת שר האוצר נמסר: "הטיעונים הנטענים בכתבה שיקריים לחלוטין. נציגי התאחדות הקבלנים לא דיברו עם שר האוצר מעולם בנושא צמצום הקרקעות שישווקו במחיר מופחת ולא השפיעו כלל על שיקול דעתו. שירבוב שמו של גורדו הוא בגדר קישקוש מוחלט. התקיימו דיונים מקצועיים בין נציגי משרד האוצר לנציגי משרד השיכון, כשבמרכזם השקפת המשרד ושר האוצר בעד תחרות חופשית מקסימלית באזורי הביקוש ומתן אפשרות לסיבסוד באזורים המרוחקים, עד שגובשה הסכמה שאושרה במוסדות המתאימים. שר האוצר תומך בהרחבת פעילות השיווק והבנייה על כל סוגיה וימשיך לנקוט בכל הצעדים הנדרשים כדי לקדם מגמה זו, כולל הפחתת מס רכישה וקידום חוקים ורפורמות להאצת פעילות ענף הבנייה".

ממשרד השיכון נמסר: "בשל הצורך ביישום תוכנית שיווקים כוללת לדיור בר השגה מחד, ולאור המגבלות התקציביות ומצב המשק מאידך, הוסכם עם משרד האוצר על המשך יישום מדיניות לדיור בהישג יד. מיד עם אישור התוכנית יצאו מכרזים לאלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, באיזורי ביקוש ופריפריה. משרד השיכון דרש הגבלת ההנחות באיזורי יוקרה וביקש להתמקד באיזורי ביקוש ופריפריה. כעת, על פי דרישת האוצר תהיה מגבלה מסיימת גם באיזורי ביקוש באשכול סוציו־אקונומי גבוה. כל ניסיון לצבוע את המהלך בשיקולים לא עניינים חוטא לאמת ומטעה. מעבר לשיווק מלא בתוכנית בערי הפריפריה, ישווקו אלפי דירות בכל רחבי הארץ, לכלל אזרחי ישראל בערי ביקוש וברשויות רבות. ההסכמות יובאו לאישור רשמי של הוועדה לתכנון ופיתוח ויפורסמו לציבור בשקיפות".