מחירי השכירות בת"א חזרו שנתיים אחורה

בעוד יזמי הנדל"ן למגורים מדווחים על התנפלות מצד רוכשי דירות גם בחודשים האחרונים, שוק השכירות משדר חולשה עם מגמה של ירידות מחירים. בדצמבר דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ירידה במחירי השכירות בחוזים חדשים בשיעור של 0.6%, אחרי ירידה קלה של 0.1% בנובמבר, ששינתה את המגמה בשוק השכירות. במקביל גם חברות פרטיות האוספות נתונים על שוק השכירות, שאינו משופע במסדי נתונים, מצביעות על שינוי מגמה במחירי השכירות מאז פרוץ הקורונה.

להבדיל משוק המכירה - שנהנה מציפיות להמשך עליות מחיר (על רקע הירידה בשיווקי הקרקעות ובהתחלות הבנייה), מהפחתת המס למשקיעים ביולי ומתנאי מימון נוחים בשוק המשכנתאות - ענף השכירות מושפע בעיקר משוק התעסוקה והמשכורות של השוכרים, פרמטרים שמעיקים עליו כבר קרוב לשנה. כמו כן על רקע תחזית כי הריבית תמשיך עוד תקופה ארוכה לשייט ברמות שפל, גם ירידת שיעור התשואה מהשכרת דירה אל מתחת ל־3% (ברוטו) כבר לא נשמעת מופרכת למשקיעים.

לפי נתוני WeCheck, הנמצאת בשליטת יד 2 וישראכרט ומספקת שירותי מידע וביטוח בשוק השכרת הדירות, שוק השכירות בתל אביב נפגע קשה יותר מהממוצע הכלל ארצי. מאז אפריל נכנסו לשוק השכירות בתל אביב דירות רבות אשר הושכרו קודם לכן לטווח קצר כמו Airbnb וכן דירות ששוכריהן נפגעו כלכלית והעדיפו לחזור להורים או לחפש פתרונות דיור אחרים, כך שהיצע הדירות להשכרה בעיר קפץ מאפריל עד לשיא בחודשי הקיץ ב־61%.

לפי נתוני דיפרנט, המספקת ביטוח לשכר הדירה, כ־10% מהמשכירים ספגו בחודשים האחרונים אובדן הכנסה בגלל שוכר שלא שילם שכר דירה או סירב להתפנות, רובם בשל השפעות המשבר הכלכלי.

תל אביב צילום: יובל חן

בסיכום שנתי, לפי WeCheck, בתל אביב נרשמה בירידת מחיר של כ־8.5%, מרמה של 5,950 שקל בממוצע ל־5,450 שקל, בדומה לרמת שכר הדירה ב־2018. ירושלים התאפיינה ביציבות יחסית עד יוני, אולם בסיכום שנתי ממוצע שכר הדירה בה ירד ב־3.5%, מסכום של 4,400 שקל בתחילת 2020 עד 4,250 שקל בממוצע כיום. בבאר שבע נרשמו עליות עד מאי, אולם מיוני נרשמה ירידה בשיעור של 7.6% לסכום של 2,750 שקל בממוצע, ירידה של כ־3% בסיכום שנתי.

לדברי רמי רונן, מנכ"ל ומייסד חברת WeCheck, השינוי המהותי הוא שכוח המיקוח עבר לשוכרים. זאת אף שלפי נתוני האוצר שפורסמו לאחרונה, מאז אפריל 2016 ועד אוקטובר 2020 נגרעו מהשוק 27,000 דירות להשכרה.

רמי רונן מייסד ומנכ"ל WeCheck צילום: פוטופרג'

משבר הקורונה גם שינה דפוסים בשוק השכירות, למשל מועדי ההשכרה המסורתיים השתנו מעט. בתקופות רגילות מרבית ההשכרות נסגרות לפני חודש אוקטובר, כלומר לפני תחילת שנת הלימודים, ואילו ב־2020 נרשמה עלייה חריגה בהיצע הנכסים לשכירות בחודשים אוקטובר ונובמבר, שיכולה להעיד על כך שציבור הסטודנטים והמשפחות שכרו פחות דירות בתקופה זו או שיצאו מהדירה שלהם באמצע החוזה. על פי הערכות, מגמת העלייה בהיצע הנכסים תימשך גם ב־2021.

תופעה מעניינת נוספת היא ירידה במחירי השכירות במקביל לעליית מחיר לפי מ"ר. המחקר מסביר זאת בביקוש גבוה לדירות קטנות על פני דירות גדולות יותר: גודל הדירה המבוקש ירד מ־84 מ"ר בממוצע ל־78 מ"ר.