נצבא שילמה 14 מיליון שקל קנס על עיכוב בהקמת מלון בשרונה - וזה לא מזיז לה

בצעד יוצא דופן רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) גבתה לאחרונה מחברת נצבא 14 מיליון שקל על איחור בהשלמת מבנה: מלון שרונה במתחם דרום הקריה בתל אביב.

מדובר בפיצוי מוסכם על פי חוזה החכירה עליו חתומה החברה מול רמ"י במקרה של אי השלמת הבנייה בתוך 60 חודשים ממועד החתימה על החוזה (12 מיליון שקל קנס ו־2 מיליון שקל חילוט ערבויות). אלא שאף שהפיצוי גבוה מאוד בהשוואה ל־50 מיליון השקל שהיא שילמה תמורת חוזה החכירה עם רמ”י, אם התוכניות של נצבא יתגשמו הדגירה על הקרקע עשויה להתברר כרווחית ביותר גם בשקלול תשלום הפיצויים, משום שכעת היא מקדמת תוכנית שתוסיף למגרש זכויות בשווי מאות מיליוני שקלים.

על רקע ההתפתחויות הללו איימה רמ”י לבטל את החוזה ולהחזיר לחזקתה את המגרש, זאת על בסיס מדיניות חדשה שאומצה לפני כשנה על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

המגרש משתרע על שישה דונמים, כמה מאות מטרים מדרום למגדל עזריאלי שרונה, בפינת רחוב הארבעה ודרך בגין. זהו אחד המגרשים בתוכנית דרום הקריה (גני שרונה) שרמ"י החלה לשווק ב־2009. אבל בעוד הצעות המחיר שהגישו יזמים למגרשים האחרים הגיעו לסכומים דמיוניים של מאות מיליוני שקלים, ואף מעל למיליארד, המגרש שבו זכתה נצבא לא עניין אף אחד, והיא הצליחה לזכות בו בספטמבר 2011 לאחר שהצעתה לחכור אותו תמורת 30 מיליון שקל גברה על הצעה מתחרה אחת בלבד. יחד עם עלויות הפיתוח נצבא שילמה 50 מיליון שקל בלבד. המחיר הנמוך הושג משום שבעת פרסום המכרז התאפשר לבנות במגרש מלון ששטחו הבנוי 40 אלף מ"ר עם 45 קומות וכ־800 חדרים. אמנם עצום בקנה מידה ישראלי, אך באותו זמן נחשב חסר ערך יזמי.

אתר הבנייה של מלון נצבא צילום: עמית שעל

לוקחת את הזמן

נצבא התחייבה להשלים את הבנייה עד סוף 2016, אבל היא לקחה את הזמן ורק בספטמבר 2014 קיבלה היתר בנייה והחלה את עבודות החפירה והדיפון. אלא שחוץ מהבור שהיא עשתה באדמה לא קרה דבר באתר הבנייה, ובפרק הזמן שחלף מאז זכייתה במכרז פעלה נצבא בעיקר להשבחת הקרקע. בינתיים גרירת הרגליים שלה פגעה בקצב בניית תשתיות התחבורה בשטח משום שכל אחד מבעלי המגרשים אמור לבנות את חלקו במנהרה שתאפשר גישה מדרך בגין לרחוב פנימי במתחם שרונה.

בתחילת 2016 אישרה הכנסת הוראת שעה בעלת תוקף של שנתיים שהיתה אמורה לתמרץ הקמת בתי מלון. הוראה זו נתנה לעיריות סמכות לאשר תוספת של 40% זכויות בנייה למלון, מחציתם עם אפשר הסבה למגורים. בהתאם לכך נצבא הגישה בקשה להוספת 16 אלף מ"ר למלון, מחציתם לבניית 120 דירות. בקשתה לא אושרה על ידי עיריית תל אביב.

ל”כלכליסט” נודע כי לאחרונה הציגה החברה לעירייה תוכנית חדשה על פי עקרונות תוכנית המתאר של תל אביב תא/5000 שאושרה ב־2017. התוכנית שהגישה נצבא כוללת תוספת זכויות, בין היתר לטובת בניית דירות. היקף הזכויות המבוקש אינו ידוע, אך על פי תא/5000 לעירייה סמכות לאשר עד כ־80 אלף מ"ר, פי שניים מאשר בתוכנית התקפה כעת.

קובי מימון, בעל השליטה בנצבא צילום: אוראל כהן

"על פי שומות מכריעות שניתנו למגרשים אחרים באזור שווי של מ"ר בתוכנית לבנייה למגורים הוא 19-17 אלף שקל", אמר שמאי המקרקעין דדי חממה. כך שאם העירייה תאשר רק תוספת של 20 אלף מ"ר למגורים, שיאפשרו בניית כ־220 דירות, נצבא תשביח את הקרקע בכ־350 מיליון שקל, עוד לפני תוספת זכויות למסחר או מלונאות.

אם התוכנית של נצבא תאושר גם רמ”י תדרוש את חלקה בהשבחה וכאן צפויה מחלוקת חדשה. רמ”י תטען כי מגיע לה תשלום בשווי 91% מתוספת הזכויות למגרש, ובענף מעריכים שנצבא תטען שרמ"י אינה זכאית לתשלום נוסף.

גם בעלות זכויות אחרות בדרום הקריה, כמו אפריקה ישראל, עזריאלי ומליסרון, הגישו תוכניות נרחבות יותר בהתאם לזכויות שמאפשרת תא/5000. עם זאת גורמים הבקיאים במתרחש במתחם מסבירים שהתמהמהות נצבא חריגה ואינה דומה לעיכובים של היזמיות האחרות.

הקצב האיטי שבו מקדמת נצבא את הקמת המלון בתל אביב מאפיין פרויקטים מלונאיים נוספים שלה. את מלון הנסיכה באילת היא רכשה ב־2015 מאלכסנדר טסלר ב־250 מיליון שקל. החברה הבטיחה להסב אותו למלון הכל כלול מפואר, אך עד עתה הוא עומד שומם. לבעלת השליטה בנצבא, חברת איירפורט סיטי, זכויות לבניית מלון באזור התעסוקה איירפורט סיטי שהוקם בראשית שנות ה־2000, אך אלה לא מומשו עד עתה.

”סיימנו את קומת המרתפים”

מנצבא נמסר בתגובה: “הבנייה בפרויקט כיום מתקדמת בצעדים מהירים. לאחר שסיימנו את הקמת קומות המרתפים ניתן לראות שהפרויקט עלה מעל פני השטח. באשר לעיכובים בבנייה, חלק מהשטחים במגרש שוריינו בתוכניות עבר לטובת הרכבת הקלה, דבר אשר הוביל לעיכוב בהליך קבלת הרישוי והתחלת הבנייה של הפרויקט, ונמשך קרוב כארבע שנים. הקנס של רמ”י נובע ממחלוקות הנדסיות בינינו לבינם אשר ייבחנו בעתיד בבוררות הנדסית שהוסכמה. כיום אנו מקדמים שינוי תב”ע בהתאם לתוכנית ת”א 5000, שעתידה להוסיף ייעודים ולהגדיל את זכויות הבנייה למגורים”.

מעיריית תל אביב נמסר: “התוכנית של נצבא כוללת תוספת שטחי בנייה למלונאות, מגורים ושטחי ציבור. התוכנית תיבחן ביחס לעקרונות תא/5000 באזור העסקים הראשי, המאפשרת עירוב שימושים לתעסוקה, מלונאות, מסחר ומגורים. על פי הצעת נצבא, התוספת משתלבת בבניין המתוכנן וקידום התוכנית לא יעכב את המשך הבנייה במגרש”.