התחזיות רק מחמירות: מרכזי מסחר לא יתאוששו לפני 2022

ההערכות שנגעו לתחילת המשבר לא הצליחו לנבא את עוצמת השפעתו על הנכסים המסחריים, וההערכה היא שהם יספגו נזק גדול יותר בכל הפרמטרים - בין היתר בירידה בהכנסות, בקושי במציאת שוכרים ובירידה בשווי הנכסים - כך עולה מסקירה של S&P מעלות (S&P Global Ratings). את 2021 הגדירה מעלות כשנת ההתאוששות מהמשבר, אך כעת היא צופה שההתאוששות תחול רק ב־2022.  

אם בתחילת משבר הקורונה והסגר הראשון הוערך שהכנסות הנכסים המסחריים ייפגעו השנה ב־20%-10% בהשוואה לתרחיש של טרום המשבר, כעת ההערכה היא שההכנסות יצנחו ב־40%-30%.

כמו כן במעלות מעריכים כי בקניונים תחול ירידה חריפה יותר ב־NOI, הכנסות מנכסים מניבים בניכוי עלויות תפעול (Net Operating Income), ככל שהגבלות הקורונה יימשכו, בעקבות הוויתורים וההקלות שבעלי הנכסים מעניקים לרשתות הקמעונאיות ששוכרות מהם שטחים.

קבוצת עזריאלי סופגת את הפגיעה הגדולה ביותר

מסקירת התוצאות של הנכסים המסחריים של חברות הנדל"ן המניב המדורגות בישראל עולה כי בששת החודשים הראשונים של השנה חלה פגיעה משמעותית ב־NOI מנכסים זהים, כ־32% בממוצע משוקלל. בדומה למגמות באירופה ובארצות הברית, הפגיעה חריפה יותר בקניונים לעומת המרכזים המסחריים הפתוחים.

במחצית הראשונה של השנה נרשמו ירידות של 0.5%־5% בשווי הנכסים של חברות מדורגות, בדומה למגמה באירופה. השערוכים השליליים מיוחסים בעיקר להשלכות המשבר על זרם ההכנסות העתידי, תוך שקלול אובדן דמי השכירות בגלל תקופת הסגר ברבעון השני, עדכון דמי השכירות כלפי מטה וירידה בשיעורי תפוסה. אך במעלות סוברים שהערכות השווי אינן משקפות את מלוא הפגיעה בחברות הנדל”ן המסחרי, וייתכנו הפחתות שווי נוספות השנה ובשנה העוקבת. על פי הערכה זהירה, הירידות הנוכחיות שקולות להפחתה של עד 15% עד סוף 2021, בהשוואה לדצמבר 2019. בשלב זה ביצועי הנדל”ן המסחרי של ישראל דומים לאלה של ארה”ב ומדינות באירופה.

בנוגע לזמן ההתאוששות, הדבר מותנה בסוג השוכרים. כך למשל לשוכרים הקטנים, בעיקר מתחום הקמעונאות, יהיה קושי גדול יותר לשרוד את התקופה ככל שתחול ירידה בצריכה הפרטית ובפדיונות וככל שתתגבר מגמת הקנייה המקוונת. בנוסף לכך ייתכן קושי גובר של בעלי הנכסים למצוא שוכרים חלופיים, מה שיביא לירידה בשיעורי התפוסה וללחץ על דמי השכירות.

תנועת הלקוחות והיקף המכירות במרכזי הקניות במחצית הראשונה של השנה טרם חזרו לעצמם לאחר הסגר הראשון, ואז הגיע הסגר השני שייצר פגיעה נוספת. החרפת הפגיעה בביצועים נבעה בין היתר מהיעדר מסחר לפני ובמהלך חגי תשרי, אחת משתי עונות השיא בשנה, ועבור רבים מבעלי העסקים, לרבות מסעדות, מכוני כושר ומרכזי בילוי, הפעילות העסקית בתקופה זו הכרחית לקיום העסק. מלבד השבתת הפעילות בימי הסגר, פגיעה נוספת חלה בדמות מחיקת מלאים, נטישת לקוחות והתגברות הרכישות המקוונות מעסקים אחרים.

הילה פרלמוטר־עזר, S&P מעלות. “החברות המדורגות רובן ככולן במצב פיננסי טוב עם נזילות טובה" צילום: אסנת רום

בסגר הראשון העניקו מרבית חברות הנדל"ן המסחרי פטור מלא מדמי שכירות וניהול בתקופת הסגר, ומתווה גבייה הדרגתי בתקופת החזרה לפעילות. בסגר הנוכחי מכריזים בעלי הנכסים על הנחות לשוכרים בהיקף של 60%-30% בספטמבר וחלקם אף יגבו דמי ניהול.

הילה פרלמוטר־עזר, מנהלת תחום נדל”ן מניב, תעשייה ומסחר ב־S&P מעלות: "אנו עושים דיפרנציאציה בין מרכזים סגורים לפתוחים, וכמו כן נותנים משקל לאיכות ומיקום הנכסים. כנראה שההתאוששות תיקח זמן גם אחרי שיימצא חיסון. עם זאת החברות המדורגות רובן ככולן במצב פיננסי טוב עם נזילות טובה".