העליון צמצם את ההגנה לרוכשי דירות חדשות

חשש בענף הנדל"ן כי הערת אזהרה לא תוכל לשמש עוד כבטוחה יציבה לכספים של רוכשי דירות בעסקאות נדל"ן. השבוע דחה בית המשפט העליון את הערעור שהגישו רוכשים של דירות חדשות בפרויקט תמ”א 38 ברמת גן שנקלע לקשיים, והותיר אותם ללא דירות וללא כסף. זאת אף שקיבלו הערת אזהרה כבטוחה. עתה החשש הוא שחברות שירצו לא לקיים הסכמים, ייכנסו לפירוק במכוון - וכך יביאו לביטול הערות אזהרה, כך שכספי רוכשים יישארו בכיסן. במשרד השיכון טוענים כי כ־14% מהדירות החדשות בישראל הן במסלול בטוחה של הערת אזהרה, ולאור הפסיקה יוזמים תיקון חקיקה בנושא.

הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן. גורל כספם של רוכשי הדירות יוכרע בהתאם לתביעות חוב שיוגשו למפרק צילום: אוראל כהן

תחילת הפרשה ב־2011 אז התקשרו 14 בעלי דירות בבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה עם החברה הקבלנית "דרך התאנה" בשליטת גלעד וינקלר. החברה לא הסתייעה במימון וליווי בנקאי לטובת הפרויקט, ורתמה משקיעים שהביאו הון ראשוני. תחילה תוכננו 12 דירות חדשות, אך לבסוף קיבלה החברה היתר בנייה לעשר דירות חדשות בלבד.

החברה החלה בביצוע העבודות ומכרה את עשר הדירות בפרויקט, רובן במחירים נמוכים ממחיר השוק. תמורת הסכומים ששילמו, קיבלו הרוכשים הערות אזהרה כבטוחה. על פי ההסכם, עבודות הבנייה היו אמורות להסתיים בסוף 2016, אך החברה נקלעה לקשיים כלכליים והבנייה נעצרה.

בעקבות זאת הגישו רוכשים של שתי דירות בקשה לפירוק החברה, וביולי 2018 קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב את הבקשה והוצא צו פירוק לחברה בהסכמתה. במסגרת הצו מונה עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' למנהל מיוחד שיפעל לאיתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.

נרדיה ניהל מגעים עם כמה חברות תמ"א 38 , אך כולן סירבו להשלים את הפרויקט שכל הדירות החדשות בו נמכרו מראש, רובן במחירים נמוכים ממחירי השוק. על כן ביקש לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה כדי לאפשר את מכירת הפרויקט לחברה שתשלים את הבנייה, בתמורה למכירה מחדש של הדירות החדשות בפרויקט. הוא אף ביקש להכיר ברוכשי הדירות כנושים מובטחים.

“מקרה עם נסיבות חריגות”

במאי 2019 קיבלה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב איריס לושי־עבודי את הבקשה, והורתה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים בהן הכירה כ"נכס מכביד" ונימקה בכך ש"אין מנוס כי אם להוציא את העגלה מהבוץ ולפעול לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים". עם זאת הרוכשים לא הוכרו כנושים מובטחים, ובהחלטה מצוין כי שאלת מעמדם תתברר במסגרת תביעות החוב שיגישו למפרק.

לאחר ביטול מכירת הדירות והערות האזהרה אישר בית המשפט בנובמבר 2019 את מכירת הפרויקט לחברת "אגם שביט יזמות" שבבעלות עו"ד אביב טסה תמורת 4.5 מיליון שקל. מאז המשיכה “אגם שביט” את עבודות הבנייה בפרויקט שנמצא לקראת סיום, בושבועות הקרובים תחל במכירת הדירות החדשות בו.

אולם רוכשי הדירות המקוריים נותרו ללא דירה וללא בטוחה לכסף ששילמו לחברת "דרך התאנה". על פסק הדין הגישו רוכשי שתי דירות חדשות ערעורים לבית המשפט העליון, כנגד ביטול הערות האזהרה וביטול הסכמי המכר.

בית המשפט העליון בהרכב של שלושה שופטים - נעם סולברג, מני מזוז וג'ורג' קרא - דחה את הערעורים והותיר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי על כנו. פסיקת העליון מבטלת למעשה באופן סופי את הבטוחה שקיבלו הרוכשים מכוח הערת האזהרה שקיבלו. עם זאת, שופטי העליון הבהירו כי הפסיקה ניתנה במקרה בשל "נסיבות חריגות" ואין בה משום "הלכה כללית" או "הכרעה בשאלה באילו נסיבות יש למחוק הערת אזהרה". כמו כן ציינו השופטים בפסק הדין כי רוכשי הדירות המקוריים אינם מוגדרים כנושים מובטחים, או כמי שאינם נושים מובטחים, וגורל כספם יוכרע בהתאם לתביעות חוב שיוגשו למפרק ועל פי שיקול דעתו.

אף שהעליון נמנע להגדיר זאת כהלכה גורפת, בשוק הנדל”ן התגובות לפסק הדין היו סוערות, מאחר שביטול הערות האזהרה הותיר את כספי הרוכשים ללא הגנה. בשוק מעריכים כי אם הפסיקה תיוותר ללא מענה, המקרה עשוי להעלות את הביקושים לדירות יד שנייה, שם הוודאות בעסקה גדולה יותר, והרוכש אינו חשוף למקרים של פשיטת רגל של קבלנים. גם עורכי דין מדווחים כי לא יסתפקו עוד רק בהערת אזהרה כבטוחה לכספי לקוחותיהם ברכישת נכס.

“קירחים מכאן ומכאן”

עו"ד מיכה צמיר, המייצג את אחד מרוכשי הדירות, מסר כי "בית המשפט העליון החמיץ הזדמנות לחזק את מעמדה של הערת אזהרה כבטוחה טובה להבטחת כספם של רוכשי דירות. בפועל, בית המשפט הותיר את המערערים קירחים מכאן ומכאן, ללא הדירות, ללא הבטוחה וללא כספם. בית המשפט יצר מצב משפטי שגוי, שלפיו בטוחה שקיבל רוכש דירה להבטחת כספו מממנת את הדיירים הקיימים בבניין (שאינם נושים מובטחים) ולא משמשת את מטרתה להגן עליו, הגם שביצע את כל הנדרש ממנו להגן על כספו. העליון יכול היה לעצור את המגמה שלפיה רוכשי דירות נמנעים מלקבל הערת אזהרה כבטוחה, וקבלנים שוקלים הליכי פירוק כדי לחמוק מהתחייבויותיהם כלפי רוכשי דירות". 

מימין: הממונה על חוק המכר במשרד השיכון עמית גריידי ועו"ד מור נרדיה. חשש שיזמים ייכנסו לפירוק במכוון כדי לבטל הערות אזהרה צילום: דנה קופל

לצד כל זאת, יש להביא בחשבון את תמרורי האזהרה שהופיעו בעת שהפרויקט הספציפי הזה רק החל כמו העובדה שלפרויקט לא היה ליווי בנקאי - במקרים שפרויקט מלווה על ידי בנק, הרוכשים מקבלים ערבות חוק מכר, ואז אם קבלן פושט רגל, הבנק פועל למינוי כונס נכסים שידאג להשלים את הבנייה. תמרור אזהרה נוסף היה בעובדה שתחילה הפרויקט התייחס ל־12 דירות חדשות, אך היתר הבנייה ניתן לעשר דירות בלבד, ורובן נמכרו במחירים נמוכים ממחירי השוק. עובדות אלה מרמזות שההיתכנות הכלכלית של הפרויקט היתה מראש מוטלת בספק. עוד עולה מהדיונים, כי חלק מהרוכשים שילמו מקדמות בסכומים גבוהים יותר ממה שחוק המכר מאפשר, על פי שלב הבנייה שהפרויקט היה נתון בו, וחלקם אף שילמו סכומי כסף עוד לפני שנחתם הסכם למכירת דירה וכספים אלה שימשו כמעין מימון לפרויקט.

* * *

נדרשת בטוחה חדשה

משרד השיכון: החוק יתוקן

בעקבות הפסיקה הודיע משרד השיכון כי יוביל תיקון לחוק המכר שיבטל הערות אזהרה בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה). הממונה על חוק המכר במשרד עמית גריידי אמון על מימוש חוק המכר והבטחת כספי הרוכשים ובשנה האחרונה פעל בכמה אפיקים בנוגע לפסיקה של בית המשפט המחוזי.

"מבדיקה שנעשתה במשרד עולה שכ־14% מהדירות החדשות בישראל הן במסלול בטוחה של הערת אזהרה, רובן במסגרת תמ"א 38/1, ובשל פסיקת העליון ובהתאם להמלצת הגורמים המקצועיים במשרד, הוחלט להביא לתיקון חקיקה כך שמוכרי דירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 לא יוכלו לספק בטוחה מסוג הערת אזהרה. במקביל, הוצגה בדיון עמדת המדינה שביקשה לקבוע כי רוכשי הדירות שלהם בוטלו הערות האזהרה יהיו, לכל הפחות, נושים מובטחים. לצערנו העליון לא קיבל עמדה זו”.

ביטול הבטוחה של הערת האזהרה מותיר את חלופת ערבות חוק המכר שמעניקים הבנקים. אך בשנים האחרונות הם נמנעים מלממן פרויקטים של תמ"א 38/1. ביטול הערות האזהרה בפרויקטים של תמ"א 38/1 יביא להפחתה ניכרת בכמות הפרויקטים מסוג זה אולם תמ"א 38 תתבטל סופית באוקטובר 2022.

"ביהמ"ש יצר חוסר ודאות בשוק הנדל"ן"

עו"ד חן בכר, ממשרד בכר שבתאי שייצג את אחד הרוכשים בפרויקט, מזהיר כי מדובר בתקדים מסוכן: "בית המשפט יצר חוסר ודאות בשוק הנדל"ן, והשוק כולו כבר משנה את התנהגותו. כעת נוצר חשש אמיתי שיזמים בפרוייקטים של תמ"א 38, שבדרך כלל מתקשים לקבל ליווי בנקאי, יתקשו למכור דירות עקב החשש של הרוכשים הפוטנציאלים לקנות דירה בפרויקט שאינו 'יודע' לתת להם הגנה. פסיקה זו של בית המשפט גם אינה עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המכר דירות, ולמעשה 'שולחת' את הדיירים להוכיח בפני המפרק את ההגנה שהחוק כבר נתן להם. יש בפסיקה הזו היפוך נטלים, שמייצר אי וודאות בשוק הנדל"ן כולו."

לדברי עו"ד משה רז-כהן, שותף בכיר במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית: "הערת האזהרה הינה הבטוחה השכיחה ביותר הניתנת בראשית הדרך לטובת רוכשי דירות. בתחום דיני הבטוחות, הוודאות הכרחית ליעילות הכלכלית. פסק הדין הכניס חוסר וודאות באפשרות להסתמך על הערות האזהרה כבטוחות לטובת רוכשי דירות. תחולת הרוחב של פסק הדין היא עצומה. הערת האזהרה היא הבטוחה השימושית ביותר בשל הקושי הבירוקרטי ברישום בעלויות (פרצלציות ורישום בתים משותפים מורכבים). פסק הדין עומד בניגוד חזיתי לפרקטיקה ולתזה שביסוד הוראות חוק המכר (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות). בהתחשב בפסקי הדין הארוכים שניתנים בסוגיות זניחות, מכעיסה בעיקר היא ההתייחסות הלקונית של בית המשפט לסוגייה. אפשר בהחלט להכתיר את פסק הדין, כמוביל במידת הנזק שהוא גורם ליעילות שוק המקרקעין".

גם עו"ד אלדר אדטו, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע אומר כי: "בעשרות פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ, הבטוחה היחידה שקיבלו עד היום רוכשי הדירות הינם הערות אזהרה. הערות אזהרה אלה ניתנו מכח הוראות חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אשר נועדו בראש ובראשונה להבטיח את כספם של רוכשי הדירות. חשוב להדגיש כי פסק הדין הינו לאירוע ספציפי נקודתי, בו הקבלן קורס והערות האזהרה מהוות "נכס מכביד" לסיומו של הפרויקט. יחד עם זאת בית המשפט בפסק דינו רוקן מכל תוכן את מהות את הערת האזהרה ואת מהות הביטחון שלשמו היא נוצרה. בית המשפט המשיך ושלל את זכותם של בעלי הערות האזהרה כ"נושה מובטח".