ליצמן מכשיר את הקרקע החרדית למיזמי פינוי־בינוי

שר השיכון החרדי יעקב ליצמן מסמן מטרה חדשה ושאפתנית: הקמת עשרות אלפי דירות בשכונות חרדיות בדרך של פינוי־בינוי. עד כה, למרות מצוקת הדיור החמורה במגזר החרדי, לא יצא שם לפועל ולו פרויקט אחד כזה בגלל קשיים הלכתיים, חברתיים וקניינים. הרשות להתחדשות עירונית הגישה השבוע לליצמן נייר מדיניות מיוחד, שהגיע לידי “כלכליסט”, המפרט את החסמים הרבים המונעים מימוש פרויקטים ומציע דרכי התמודדות. להצלחת המהלך נדרשים מאות מיליוני שקלים שיגיעו בעיקר מהקרן להתחדשות עירונית. במילים אחרות, עד שלא יאושר תקציב המדינה ועמו חוק ההסדרים, המהלך מוקפא ומחכה לתקציבים ראשונים.

לפי המסמך, בשכונות חרדיות יש כיום פוטנציאל לתוספת של 60 אלף דירות בהליכים של פינוי־בינוי בתוך 20 שנה, 20% מהיעד הממשלתי למגורים בחברה החרדית עד שנת 2040.

נייר המדיניות — שמתאר את הקשיים הרבים בקידום תוכניות פינוי־בינוי בשכונות חרדיות, ומציע שורה של פתרונות תכנוניים וחברתיים — מבוסס על ניתוח נתונים סטטיסטיים של הרכבי אוכלוסייה ומחירי דירות בשכונות רלוונטיות וכן על שורה של מפגשים עם עשרות אישי ציבור חרדיים.

מאה שערים צילום: בלומברג

"הציבור החרדי מתאים להתחדשות עירונית מבחינה קהילתית ופיזית, בין השאר מפני שאינו חושש מצפיפות ודירות קטנות ומשתמש בתחבורה ציבורית”, אומר גורי נדלר, ראש אגף תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. “אלה עקרונות עירוניים שמתאימים כמו כפפה ליד להליכים של התחדשות עירונית. כעת האתגר הוא לחבר את הכפפה ליד".

ההמלצה המרכזית במסמך היא לתמרץ הקמת כמה תוכניות כאלה בכמה ערים, במטרה ללמוד וכמובן כדי ליצור דוגמא של פרויקט מוצלח שתחלחל בציבור החרדי ותדרבן קידומן של תוכניות נוספות.

נדלר מעריך בשיחה עם כלכליסט כי העלות של הכנת תב"ע אחת לפינוי בינוי היא כ-2 מיליון שקל. הכוונה היא לקדם כבר עם אישור תקציב המדינה פיילוט ב-4 מתחמים, בעלות כוללת של 8-10 מיליון שקל. הרשות בוחנת כעת פרויקטים בערים אשדוד, בני ברק, ירושלים, בת ים, נתניה, פתח תקוה ואף בזיכרון יעקב, שבה קהילה חרדית קטנה.

שר הבינוי יעקב ליצמן צילום: אבי מועלם

נתקעים במעלית

ברשות להתחדשות מבקשים למשל להשקיע משאבים בפתרונות טכנולוגיים לנושא של מעלית שבת. מאחר שהפעלתה לא מקובלת על קהילות חרדיות רבות, קשה להציע להן להתגורר ברבי קומות. בנייה לגובה הכרחית לניצול מיטבי יותר של הקרקע ולהפיכת הפרויקט לרווחי עבור היזמים. על כן המטרה היא למצוא פתרון טכנולוגי שיתיישב עם ההלכה ויאפשר לקבוצה גדולה יותר של חרדים להשתמש במעליות גם בשבת.

הרב משה הרשלד, המגדיר את עצמו כיזם נדל"ן חברתי, מדגיש שהציבור החרדי לא סומך על מעליות שבת משתי סיבות: "חשש שהמעלית מופעלת על ידי מנגנון חשמלי; והעדפה להימנע מפעילות שמאפיינת ימי חול".

בעיה אחרת שבולמת בנייה לגובה היא הדרישה למרפסת סוכה, החשופה לשמים. הנדלר מסביר כי "גם אם עושים מרפסות מדורגות, ככל שהבניין גבוה כך קשה מבחינה אדריכלית לאפשר לכולן להיות חשופות לשמים. לכן הרעיון שלנו הוא לצאת לתחרות אדריכלית שבה מתמודדים יצטרכו להציע פתרונות שייבחנו על ידינו בשותפות עם נציג החברה החרדית".

פרויקטים של פינוי־בינוי בשכונות חרדיות נתקלים גם בקשיים קניינים משמעותיים. ראשית, רבות מהדירות הורחבו או פוצלו במרוצת השנים, לעתים באופן בלתי חוקי. בעלי הדירות לא יקבלו תמורה לשטח הדירה שאינו חוקי, ולכן אין להם שום תמריץ להסכים לפרויקט.

עניין נוסף הוא ההתמודדות עם דייר סרבן. על פי חוק, רוב של הדיירים יכול לאלץ קבוצה קטנה של דיירים לחתום על הסכם פינוי בינוי. אבל בחברה החרדית רבנים נוטים לפסוק שפרויקט יצא לדרך רק כאשר כל הדיירים מסכימים לו. "אם דייר אחד לא מוכן לפרויקט הוא יכול לתבוע את שכניו בדין תורה”, אומר הרב הרשלד, “ובתי הדין הרבניים נוטים לפסוק שצריך 100% הסכמה, ואף אחד בתוך הקהילה לא ילך נגד בית דין תורה". כדי להתגבר על מכשולים כאלה מבקשים ברשות ליצור "שפה הלכתית ייחודית להתחדשות עירונית. לא רק שתתייחס ותנסה לפתור את החסמים העיקריים בהתחדשות העירונית, אלא גם תעודד באופן אקטיבי קידום פרויקטים". העובדה ששר השיכון הוא נציג המגזר החרדי אמורה כמובן לסייע להבשלת אותם הליכים מורכבים.

מענקים ליזמים

הפתרון לבעיות אלה שאליו מכוונת הרשות הוא מענקים של מיליוני שקלים ולעתים עשרות מיליונים ליזמים, כדי לגשר על הפער בין המגבלות התכנוניות להיתכנות הכלכלית. פתרון זה יושם לא רק אצל חרדים, אלא בערים ברחבי הארץ שסובלות מבעיות כאלה.

המקור התקציבי אמור להיות הקרן להתחדשות עירונית, שאליה רשות מקרקעי ישראל צריכה להזרים כסף בעקבות הסכם עם משרד השיכון. בפועל למשרד יש עדיין מחלוקת מול משרד האוצר באשר לסכום שהצטבר בקרן, אך בכל מקרה ברור כי יש בה 200־400 מיליון שקל. כספי הקרן ישמשו לסבסד חלק מהפרויקטים בחברה החרדית ובשכונות פריפריאליות אחרות. אבל כמו מרבית הרפורמות שמשרדי הממשלה מקדמים במסגרת חוק ההסדרים וחוק התקציב, גם הרפורמה הזו תקועה ומחכה לפתרון המשבר הפוליטי.

בכל מקרה הסקפטיות בנוגע להצלחת המהלך גדולה. עד עתה כל הניסיונות לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי בשכונות חרדיות נכשלו, וגם בממשלה יש גורמים שמביעים פסימיות באשר לסיכויי ההצלחה של פרויקטים כאלה בעתיד. בכיר בממשלה אמר על כך: "אני לא מכיר מישהו שבונה על זה כפתרון משמעותי. אלו אוכלוסיות חלשות ושמרניות, התחדשות עירונית זרה להן, ולכן לא ריאלי לבנות על שינוי גישה לשנים הקרובות".

לעומת זאת, שר השיכון ליצמן אמר ל”כלכליסט” כי הוא "רואה בהתחדשות עירונית מרכיב חשוב בפתרון הכולל למצוקת הדיור בציבור החרדי. אנו שוקדים על תוכניות כדי לתת מענה לדיור לכלל האוכלוסיות, תוך התאמה חברתית ותכנונית גם למגזר החרדי שהוזנח לאורך השנים. לצד עיבוי הערים הקיימות ותכנון ערים חדשות, בכוונתנו לקדם בצורה משמעותית את ההתחדשות העירונית, מהלך שיכול לתת פתרון לעשרות אלפי דירות לחרדים וגם במגזר הכללי".

לדברי חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "בכוחה של ההתחדשות העירונית לפתור במידה רבה את מצוקת הדיור במגזר חרדי, תוך התחשבות והתאמה לצרכיו". אביטן מציין כי בשנה הקרובה יוקם לשם כך צוות תכנוני מיוחד ברשות, שיכלול יועץ מהמגזר החרדי ופורום יזמים מתאים.