רמת גן בוחנת: אישור זמני להסב משרדים למגורים בבורסה

המעבר המאסיבי ממגדלי המשרדים לעבודה מהבית הוביל את עיריית רמת גן לפתרון ביניים יצירתי. בעיריית בוחנים אפשרות לאפשר שימושי מגורים במתחם הבורסה, באמצעות מתן היתר שימוש חורג למגורים בבנייני משרדים למשך כעשור. מדובר בשינוי כיוון חד, שכן רגע לפני התפרצות נגיף הקורונה קידמה העירייה תוכנית המגדילה את זכויות הבנייה במתחם ל־3.7 מיליון מ"ר של תעסוקה.

התוכנית המדוברת הופקדה להתנגדויות בסוף שנת 2019. במסגרת ההתנגדויות שהוגשו לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, טוענים בעלי משרדים במתחם הבורסה, כי הירידה בביקוש למשרדים שנגרמה כתוצאה מהמשבר, מטילה בספק את היתכנות מימושה של התוכנית. עוד טוענים המתנגדים כי מרבית יחידות הדיור שכן כוללת התוכנית, מצויות במגרשים בבעלות העירייה או המדינה, בעוד המגרשים הפרטיים כוללים תוספת של שטחי תעסוקה בלבד. בעקבות זאת, הם דורשים כי התוכנית תכלול היקף נרחב יותר של דירות מגורים, שגם ישנה את פני האזור ויפיח בו חיים, וגם יעניק היתכנות כלכלית להוספת שטחי משרדים במגרשים הפרטיים. 

מתחם הבורסה ברמת גן. בעלי המשרדים חוששים מירידת מחירים צילום: עמית מגל

הצעת העירייה הנוכחית קולעת לדרישות המתנגדים, אך אין המשמעות כי בכוונתה לוותר על ארנונה עסקית, הגבוהה פי חמש מארנונה המשולמת במתחמי מגורים.

לדברי כרמל שאמה, ראש עיריית רמת גן, "לא תהיה המרה של מ"ר אחד של משרדים למגורים כל עוד הארנונה למגורים היא הפסדית לעיר, לעומת הארנונה העסקית שמחזיקה את כלכלת העיר תוך סבסוד ההפסדים של הארנונה למגורים". לדברי שאמה הכהן תוכנית כזו תוכל לצאת לפועל, "תוך תשלום ארנונה עסקית והגמשת התקנים והדרישות למבני ציבור, בעיקר חינוך".

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הארנונה לא למגורים ברמת גן מהווה כיום נתח של 54% מסך הארנונה שגובה העיר — 355 מיליון שקל, מתוך 659 מיליון שקל בשנה. בתל אביב, החריגה כמובן מול מרבית הערים האחרות בישראל, הארנונה שלא למגורים מהווה 72.5% מסך גביית הארנונה — 2.3 מיליארד שקל מתוך 3.2 מיליארד שקל הכנסות ארנונה.

הביקוש למגורים עוד יעלה

על פי נוסח ההתנגדות שהגישו בעלי משרדים ישנים ברחוב הבונים, "היות ושווי הקרקע בשימושי תעסוקה תלוי ביציבות השוק, עירוב שימושים מאפשר איזון כלכלי לפרויקטים בעתיד". המתנגדים, שמיוצגים על ידי עוה"ד שרון פטל ובן המאירי ממשרד הרצוג פוקס נאמן, כותבים כי, "בשל השלכות התפשטות נגיף הקורונה, ייתכן מאוד כי היקף השימוש בשטחי משרדים יצטמצם והצורך בשטחי משרדים נרחבים יקטן. מן הראוי להתאים את התכנון המוצע לצמצום הביקוש הצפוי לשטחי משרדים להבדיל משימוש למגורים, אשר הביקוש אליו איננו אמור להשתנות אלא דווקא לעלות. הגדלת היקף שטחי המגורים על חשבון שטחי משרדים, יצמצם את הסיכוי ששטחי המשרדים שבנייתם הותרה מכוח התוכנית ייוותרו מיותמים גם לאחר תום התפשטות המגיפה". 

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן. "לא נסכים לארנונה הפסדית"

המיתון יביא לביטול עסקאות

נימוקים דומים מעלה גם הבורסה ליהלומים, שמקדמת במקביל תוכנית אשר מגדילה את זכויות הבנייה בשלושת מגדלי הבורסה הקיימים במתחם למגדלים בגובה 77 קומות, 88 קומות ו־120 קומות. בהתנגדות, שהגישה הבורסה ליהלומים באמצעות עו"ד יעקב כהן ממשרד AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', מבקשת הבורסה ליהלומים להוסיף שימושי מגורים במגדל המיועד ל־120 קומות.

בהתנגדות נוספת שהגישו בעלי בניין בן 13 קומות ברחוב החילזון 5 שהוגשה באמצעות עו"ד רמי מנוח, נכתב כי "קיימת תמימות דעים בקרב כל העוסקים בענף הנדל"ן והבנייה, כי המיתון הקיים עוד יחריף ויביא לביטול מוחלט של עסקאות או ביקושים לשטחי תעסוקה ומשרדים ולירידה חדה במחירים, בעוד שמנגד הביקוש והמחירים ליחידות דיור למגורים. ומסתמן כי מגמה זו עוד תגבר גם לנוכח השינוי באופי העבודה בכל התחומים תוך העדפת עבודה מהבית וחיסכון בעלויות".

גם בנייני המגורים הבודדים שקיימים במתחם הבורסה, חוששים נוכח הגדלת היקף המשרדים הצפוי בתוכנית. בהתנגדות שהגיש ועד הבית של בניין מגורים ברחוב בצלאל צוין כי: "בכל התוכנית חסרים בתי מגורים בזמן שידוע שהסביבה רוחשת פעילות פלילית. במידה ויוסיפו בתי מגורים הדבר ימנע מלהפוך את המקום כמקום משיכה לגורמי פשע".

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן, אשר מייצג בעלי זכויות במתחם "נראה כי תחום המשרדים נמצא בסימן שאלה מאז הגיעה הקורונה, שהביאה למשבר כללי במשק, כאשר קיימת אפשרות שהביקוש לתחום זה ילך וירד. מאחר ותוכנית המתאר של הבורסה תוכננה עוד לפני משבר הקורונה, עם שטחי תעסוקה גדולים בהיקף של כ-3 מיליון מ"ר, שאופציונלית ייתכן ולא ינוצלו כראוי, מוצע לשנות את תמהיל השימושים, כך שיוגדלו שטחי המגורים. יש לשים לב, שהתוכנית מחלקת את האזור ל-4 סוגי מתחמים, שלכל מתחם תוכן בנפרד תכנית מפורטת. אלא, שלא בכל המתחמים יתאפשר שימוש למגורים, שכידוע, במקרים רבים מגדיל את הפעילות באזורי תעסוקה ומאפשר עירוב שימושים ראוי, כפי שהתוכנית מייעדת לפיתוח אזור הבורסה.

יתרה מכך, בעיר רמת גן יש רצון עז לשנות את מתחם הבורסה בכללותו, ולהביא למיגור התופעות השליליות הקיימות באזור, ורבים סבורים שהמגורים ייתן את הפתרון הראוי".