צו הריסה לאולם האירועים היחיד בטירה - נבנה על קרקע המיועדת לבית עלמין

ועדת הערר המחוזית מחוז המרכז בראשות רונית אלפר, החליטה לדחות ערר שהגיש תושב טירה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, לאחר שזו דחתה את בקשתו למתן שימוש חורג להפעלת אולם אירועים על שטח חקלאי שמיועד בכלל לשמש כבית עלמין עתידי.

את אולם האירועים "רגדאן" מפעיל דאוד עבד אל חי מאז 2016 על קרקע חקלאית, ובניגוד להיתר הבנייה שקיבל להקמת סככה. לדברי עורך דינו של אל חי, עו"ד שחר בן עמי, מדובר באולם האירועים המפואר ביותר שהוקם במגזר הערבי, בהשקעה של 20 מיליון שקל. במסגרת הליכים שהתנהלו נגד הבנייה שביצע אל חי הוצאו צווי הריסה לאולם, ובקשות דחיית הצו שהגיש אל חי נדחו על ידי בתי המשפט. עבור חלק מהקרקע אושרה בשנת 2017 תוכנית שמייעדת אותה בעתיד להקמת בית עלמין.

אולם האירועים בטירה צילום: דאוד עבד אל חי

אל חי והוועדה המקומית טירה ניסו לקדם תוכנית לשינוי יעוד הקרקע, באופן שיכשיר את השימוש של אולם האירועים, אך התוכנית נדחתה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. משבקשתו נדחתה, ביקש אל חי מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה טירה אישור לשימוש חורג.

בינואר 2019 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה של אל חי לשימוש חורג לתקופה של שנה אחת ובכפוף להפקדת ערבות של 250 אלף שקל, תוך נימוק שאין בטירה אולם אירועים, והביקוש לקיום חתונות בעיר גבוה. אלא שימים ספורים לאחר ההחלטה לאשר את הבקשה קרה דבר חריג: היחידה הארצית לאכיפת דיני מקרקעין במשרד האוצר פתחה בחקירה, פשטה על משרדי הוועדה המקומית וזימנה לחקירה באזהרה את כל חברי הוועדה המקומית אשר אישרו את השימוש החורג. ימים ספורים לאחר מכן, ב-3 בפברואר, החליטה הוועדה המקומית לחזור בה מההחלטה לאשר את השימוש החורג לבטל את ההחלטה.

במסגרת ההליכים שהתנהלו עד להוצאת צווי ההריסה, דחו בתי המשפט את טענת אל חי לקיומו של "אופק תכנוני"- כלומר לסיכוי לאישור תוכנית שתכשיר את אולם האירועים. בית משפט השלום בכפר סבא אף קבע כי הוועדה המקומית, בהחלטתה לבטל את האישור לשימוש חורג לאולם האירועים, תיקנה את ההחלטה השגויה שניתנה כמה ימים קודם לכן בניגוד לדין.

על ההחלטה של הוועדה המקומית לחזור בה ולבטל את האישור החורג לשנה, הגיש אל חי ער לוועדת הערר המחוזית, בטענה כי הוועדה המקומית לא יכולה היתה לחזור בה וכי הסיבה היחידה לביטול האישור לשימוש חורג היה הלחץ שהפעילה היחידה הארצית. "אני קרוב ל-25 שנה בתחום התכנון והבנייה, ייצגתי ועדות מקומיות - ובדבר כזה עוד לא נתקלתי", אמר בן עמי בדיון בוועדת הערר. "מעולם לא נתקלתי במצב שמשתמשים ביחידה ארצית כדי להפחיד חברי וועדה, כדי שיחזרו בהם מהחלטה. זה בריונות. אם זה לא היה מגזר ערבי, לא היו עושים דבר כזה".

ועדת הערר המחוזית החליטה לדחות את הערר, הן משיקולים תכנוניים, והן משיקולים של אי עידוד עבירות בנייה, ולחייב את אל חי ב-20 אלף שקל הוצאות. "החלטת הוועדה המקומית להתיר שימוש חורג במבנה שניתנו לגבי צווי הריסה מנהליים בשל סטיה מהיתר, ושנקבע לגבין בשלוש ערכאות כי לא הוכח קיומו של אופק תכנוני, היא החלטה המנוגדת להוראות הדין". לכן קבעה אלפר כי גם אם התנהלות הוועדה המקומית היתה פגומה, כחשזרה בה מההחלטה, לא ניתן להכשיר את ההחלטה לאשר שימוש חורג לאולם האירועים בניגוד לדין.

בהחלטה צוין כי עבירת הבנייה מהווה שיקול מהותי בהחלטה. אלפר ציינה כי בעוד אל חי קיבל היתר בנייה למבנה חקלאי של סככה, הוא סטה ממנו באופן ניכר במידות המבנה - הקים אולם, חיבורים לתשתיות, רחבת בטון בשטח 2,500 מ"ר, בריכות נוי וכד'. נוכח פערים אלה הוצאו צווי ההריסה, ולכך מתווסף השימוש החורג של אולם אירועים שגם הוא נעשה ללא היתר. "הוועדה המקומית היתה צריכה לדחות את הבקשה לשימוש חורג למבנה שעצמו בנוי ללא היתר כדין גם אם זה לתקופה קצובה של שנה האחת" צוין בהחלטה.

ועדת הערר החליטה לדחות את הערר גם מסיבות תכנוניות, שבעקבותיהן דחתה הוועדה המחוזית את התוכנית שהגישו עיריית טירה לשינוי יעוד הקרקע שבאופן שיכשיר את אולם האירועים. התוכנית שכללה 3,000 מ"ר אולם אירועים ו-130 מקומות חניה נדחתה על ידי הוועדה המחוזית ביולי 2019 בנימוק כי מדובר בתכנון "מאולץ" שכל תכליתו להכשיר את אולם האירועים. בנוסף נימקה הוועדה המחוזית את החלטתה בכך שהקרקע אמורה לתת מענה קבורה לצרכים העתידיים של טירה, ובשל הקרינה ומגבלות הבנייה שמטיל קו מתח חשמל ראשי שעובר בקרקע.

"לאחר ששמעה את מגישי התוכנית, נציגי הוועדה המקומית ונציג היחידה הארצית לפיקוח על הבנייה ולאחר שהוצגו בפניה נתונים בדבר עבירת הבנייה המשמעותית בחנה הוועדה המחוזית את התוכנית במבחן 'המגרש הריק' ומצאה כי המקום בלתי ראוי ועומד בסתירה למגמות תכנון שנקבעו", נקבע בהחלטת וועדת הערר, שאף ציינה כי היא רואה בחומרה את עבירות הבנייה ואת השימושים הבלתי חוקיים בשטח המהווים הפרה קשה של דיני התכנון והבנייה. "גן האירועים הוקם במקום שאין בו ולו בדל של היתכנות תכנונית, בתחום מגבלות הבנייה של קווי חשמל ראשיים והוועדה סבורה כי אין מקום לאפשר שימושים רגישים ושהייה ממושכת של בני אדם בתחום מגבלות הבנייה של קווי החשמל ובתחום מגבלות הקרינה".

שיקול נוסף הוא אי עידוד עבריינות בנייה. "תופעת עבירות הבנייה במדינה איננה חדשה לצערנו והמאבק בה הוא מתמשך וקשה כאשר ההליכים הרבים שננקטו בענייננו כנגד העורר הם דוגמה חיה ומוחשית לכך" קבעה וועדת הערר, "העורר אשר מאז 2016 עושה דין לעצמו ולא הסתפק בבנייה בסטייה מהיתר אלא גם הרהיב עוז והחל בשימוש חורג תוך כדי ניהול הליכי אכיפה נגדו ממשיך לעשות כן, לרבות קיום אירועים, משך כל השנים ועד לימים אלו ממש. "נראה כי טעמים כבדי משקל מצדיקים שלא להתיר את השימוש החורג המבוקש במקרקעין ואף לא לתקופה קצובה של שנה אחת, כפי שאישרה הוועדה המקומית בהחלטתה הקודמת שבוטלה, זאת במיוחד שעה שהשימוש המבוקש נגוע בעבריינות בנייה שכל תכליתה הוא השאת רווחים".

עו"ד שחר בן עמי, שותף במשרד שרקון, בן עמי, אשר, מסר כי יעתור לבית המשפט נגד החלטת וועדת הערר.