כוחן של ועדות התכנון המקומיות נמחץ תחת הבולדוזרים של משרד האוצר

הקדנציה האחרונה של שר האוצר משה כחלון, לצד פעילותם של מטה הדיור והוועדה הארצית המיוחדת לקידום מהיר של מתחמי מגורים גדולים (הוותמ”ל), והמוטיבציה הגבוהה של מוסדות התכנון לאשר כמה שיותר יחידות דיור, היתה לא פחות מגן עדן לקבלנים. שורה של החלטות שהתקבלו בשנתיים האחרונות על ידי ועדות מחוזיות, ועדות ערר ואף בתי משפט, הפכו החלטות של ועדות מקומיות וביטלו כליל מדיניות של ראשי ערים.

המדינה, שנחושה להגדיל את היצע יחידות הדיור בכל אמצעי, היא שנתנה את הטון. “לא יעזור לראשי ערים שמאיימים שלא יוציאו היתרי בנייה לדירות, בסוף הדירות ייבנו”, אמר לאחרונה מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון. כעת, עם המעבר הצפוי של מינהל התכנון בחזרה למשרד הפנים, שקשוב יותר לראשי ערים שלא רוצים בהגדלה משמעותית של דירות שמייצרות להן בעיקר עוד גירעון לקופה העירונית, המגמה עשויה להשתנות.

צילום: אוראל כהן

הקבלנים חגגו

מאבק בולט שמתנהל בשנים האחרונות בין ראש המועצה המקומית מבשרת ציון יורם שמעון לבין קבלנים שרכשו קרקעות להקמת שכונת המגרסה ביישוב הסתיים לפני מספר ימים בתבוסה של שמעון, ובניצחון לקבלנים, ולמעשה גם למטה הדיור, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל, שמולם ניהל שמעון את המאבק המתוקשר.

בעוד המדינה ביקשה להגדיל את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על קרקעות ביישוב למקסימום, דרש שמעון לצמצם את הבנייה למינימום. הקבלנים שזכו במכרזי מחיר למשתכן עוד ב־2017 הגישו בקשות להיתרי בנייה שכללו תוספת יחידות דיור בהיקף של 20% מכח תקנת שבס, כך שבמקום 750 יחידות דיור, יוקמו 900. שמעון התנגד לתוספת, בעיקר בנימוק של היעדר מבני ציבור ופתרונות תחבורה, תוך דרישה למשל כי ייסלל כביש חדש המחבר בין השכונות ביישוב.

הוועדה המקומית קיבלה את עמדתו של שמעון, וסירבה לתת היתרי בנייה ליזמים, אולם לפני מספר ימים קיבלה ועדת הערר את טענות היזמים, וקבעה כי יש לאשר את ההקלות, בין היתר בשל רצון הממשלה להגדיל את היצע הדירות. שמעון כבר מסר כי הסוגייה תמשיך להתברר בעתירה לבית המשפט העליון.

מספר החלטות שהתקבלו השנה גם במוסדות התכנון, מוכיחות כי מי שמכריע את הכף הן לא הוועדות המקומיות אלא המחוזיות גם כשמדובר בערים חזקות כמו תל אביב והרצליה. כך למשל בינואר האחרון החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב בראשות דניאלה פוסק, להפקיד להתנגדויות את תוכנית השוק היווני ביפו, ליד לכיכר השעון. התוכנית שכוללת הוספת 100 חדרי מלון למתחם הקיים, הופקדה למרות התנגדות עיריית תל אביב, שלא מעוניינת להוסיף נפחי בנייה למתחם.

היזמים, קבוצת משקיעים שמוביל היזם עודד מרגלית, חתנו של איתן ורטהיימר, פנו ישירות לוועדה המחוזית וקיבלו את תמיכתה. ההחלטה שקיבלה פוסק היא להפקיד את התוכנית למרות התנגדות העירייה: “לתוכנית חשיבות בשימור המבנים ההיסטוריים ובהגדלת ההיצע המלונאי בעיר”.

צילום: עמית שעל

תוכנית נוספת שהוחלט לאשר בינואר האחרון היא תוכנית שיזמו חברת הביטוח מגדל וסופר פארם על מגרש בן שלושה דונם בבעלותן בפינת הרחובות שנקר והחושלים באזור התעשייה הרצליה. מדובר בתוכנית למגדל משרדים בן 21 קומות שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה ונדחתה בנימוק של פגיעה במרקם האזור. הוועדה המחוזית השתכנעה כי יש לאשר את התוכנית ולדחות את התנגדות העירייה: “הבינוי המוצע נשקל ונמצא ראוי וישים יותר מחלופה המעבה את הבנוי הקיים”.

בנובמבר פנתה עיריית רמת גן לעליון, לאחר שהמדינה קבעה כי ראש העיר לא יכול לעצור על דעת עצמו את פרויקטי תמ”א 38 בעיר. שאמה הכהן נבחר בין היתר על רקע הצהרותיו כי “יפסיק את חגיגת הקבלנים בעיר”. התאחדות הקבלנים עתרה לבית המשפט נגד שינוי המדיניות התכנונית, שקבעה כי לא יאושרו יותר מיזמי תמ”א 38, ובספטמבר 2019 הורה השופט איתן אורנשטיין לוועדה המקומית לדון בבקשות להיתרים בתוך שלושה חודשים.

עו”ד אייל מאמו, שותף במשרד אגמון ושות’ ולשעבר יו”ר ועדת הערר המחוזית מרכז, שייצג את התאחדות הקבלנים בעתירה: “המתח בין השלטון המקומי למרכזי תמיד יהיה קיים, ובחלק מהרשויות, כמו ברמת גן, הוא הגיע לשיא. מה שבטוח זה שאם מינהל התכנון יעבור למשרד הפנים, מידת החיכוכים בין השלטון המקומי למרכזי יהיה קטן יותר כי השפה שמשרד הפנים מדבר בה שונה מאוד מזו של משרד האוצר, שכופה את מדיניותו על ראשי הערים באמצעות בולדוזרים”.

אריה דרעי, שר הפנים. “משרד הפנים מדבר בשפה שונה מזו של האוצר” צילום: עמית שעל

סימן שאלה גדול על ההמשך

לדברי מאיר שמחה, מנהל ההנדסה והתכנון בחברת אזורים, “הקדנציה האחרונה של כחלון לצד הקמת מטה הדיור, התאפיינה בתמיכה של מוסדות התכנון בתוכניות בנייה. המטרה המרכזית של הממשלה לאשר כמות גדולה של יחידות דיור, היתה מורגשת היטב בהחלטות הוועדות המחוזיות והוותמ”ל, גם אם היו סותרות עמדת ועדה מקומית, ויזמים היו לפעמים מעדיפים לפנות ישירות לוועדות מחוזיות ולא למקומיות כדי לאשר תוכנית משמעותית. העברת מינהל התכנון לאחריות משרד הפנים מציבה סימן שאלה גדול על המשך המגמה”.

להערכת עו”ד צבי שוב, מי שנותן את הטון כבר כמה שנים היא המדינה ולא ראשי הערים ולא בטוח שזה עומד להשתנות בעקבות מעבר של מינהל התכנון בחזרה למשרד הפנים. “ועדות כמו הוות”ל הוקמו כדי לאשר תוכניות גדולות עם מינימום התערבות, ובדילוג על הוועדות המקומיות. בניגוד למגמה שהיתה במשך שנים להעביר יותר סמכויות לוועדות מקומיות, במבחן המציאות זה כבר לא עובד. רוח המפקד מגיעה מלמעלה. לכן כשראש עיריית הוד השרון לא חתם על מסמכי התוקף לתוכנית בית הנערה, למשל, הוועדה המחוזית עשתה זאת וחתמה במקומו. היום גם הוועדות המחוזיות מקדמות תוכניות בעצמן ולא צריכות את הוועדות המקומיות”.