בנק ישראל: על רקע הקורונה - ירידה של 15% במחירי השכירות בת"א

שוק השכירות בענף המגורים חווה לאחרונה טלטלה משמעותית בעקבות משבר הקורונה, שהוביל בתחילה לירידה ולאחר מכן לזינוק במספר הדירות שהוצעו להשכרה, כך עולה ממחקר שפרסם היום (א') בנק ישראל. במחקר מתארים בבנק כיצד על מנת למדוד את ההתפתחויות הכלכליות השונות במשק גיבשו סט מדדים שיסייע להם בקבלת ההחלטות המדיניות ולמילוי תפקידו של הבנק כיועץ הכלכלי לממשלה. בכל הקשור לשוק השכירות, כלי העבודה העיקרי של בנק ישראל בכדי לקבל תמונת מצב להתפתחויות האחרונות בשוק השכירות למגורים בתדירות שבועית הם מדדי Google Trends לחיפוש דירות להשכרה כאינדיקציה לסנטימנט הביקוש (השוכרים), כאשר צד ההיצע מיוצג באמצעות מספר המודעות להשכרת דירות בלוחות האינטרנטיים, ומאלה גם נגזרים אינדיקטורים להתפתחות שכר הדירה.

בצד ההיצע מציינים בבנק ישראל, כי לפי הנתונים, בתחילתו של משבר הקורונה, כלומר, בארבעת השבועות שלאחר תחילתן של המגבלות בתנועה ובתעסוקה, באמצע מרץ במרבית האזורים חלה ירידה של כ-30%-40% במספר המודעות החדשות, אך בשבועיים האחרונים (12-25 באפריל) ניכרת עלייה משמעותית מצד ההיצע. יוצאת הדופן הבולטת היא תל אביב שבה ההיצע גדל כבר בחודש מרץ. זאת, בניגוד לתבנית העונתית בה ניתן היה לצפות לירידה כללית בהיצע בתקופה זו.

דירות בכרם התימנים (ארכיון) צילום: תומי הרפז

לגבי המחיר, האינדיקציה למחיר מתקבלת משכר הדירה המבוקש במודעות להשכרת דירות. בבנק מציינים כי לא מדובר במחיר שבו נסגרת העסקה, אלא המחיר שבעלי הדירות מבקשים והוא מהווה את מחיר הפתיחה למו"מ בין השוכר למשכיר. עם זאת, בחינה של התפתחות שכר הדירה המבוקש מעלה כי הוא מהווה אינדיקציה למחיר שיקבע, ונמצא מתואם עם השינוי של שכר הדירה בפועל בחוזים חדשים.

הניתוח מתמקד בדירות 2.5-3 חדרים באזורים השונים. ככלל, למעט אזור תל אביב, לא ניכרת התפתחות חריגה במחיר באזורים השונים, ובמספר אזורים שכר הדירה המבוקש אף גבוה מזה שהיה בשנה שעברה. באשר לתל אביב, אמנם ניכרת בה ירידה חדה במחיר של כ-15 אחוזים, בין התאריכים ה-14 במרץ שבו שכר הדירה עמד על 6,975 שקל לחודש לבין ה-4 באפריל שבו שכר הדירה עמד על 5,760 שקל, אך זאת מרמת בסיס גבוהה יחסית, ובשבועות האחרונים רמת שכר הדירה המבוקש דומה לזו ששררה בשנה שעברה.

עוד אומרים בבנק, כי יתכן והעלייה במחיר בתל אביב ערב הכרזת הסגרים, ובמידה מסוימת גם בירושלים, נבעה מכניסה של דירות שנועדו להשכרה לטווח קצר (Airbnb) לשוק שאיכותן גבוהה בדרך כלל מאיכותה של הדירה הממוצעת, ועל כן המחיר המבוקש בהן גבוה יותר. עם זאת, העליה במחיר לא לוותה בעליה במספר המודעות באותה תקופה.

לגבי המחירים, ניתן לראות כי דמי השכירות המבוקשים בת"א בשבוע של ה-19 לאפריל עמדו על 6,334 שקל לעומת השבוע של ה-8 למרץ, כלומר בראשית תקופת ההגבלות על הציבור שבו דמי השכירות גבוהים משמעותית ועומדים על 6,975 שקל. יחד עם זאת, ניכר כי השינויים אפיינו בעיקר את ת"א, כאשר בחיפה השינוי לאורך תקופת הקורונה כמעט ולא מורגש והמחירים נותרו ללא שינוי על כ-2,874 שקל לחודש ובירושלים חלה ירידה קלה מ-4,506 בשבוע של ה-8 למרץ השנה ל- 4,397 שקל לחודש ב-19 לאפריל.

כאמור, יוצאת הדופן הבולטת היא תל אביב, ובמידה פחותה גם ירושלים ואזור הדרום. בתל אביב ניכרת עלייה חדה במספר המודעות החדשות המצביעות על עלייה בהיצע, ובמצטבר, מאז החלת מגבלות התנועה, פורסמו בה כ-67% יותר מודעות להשכרה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ככל הנראה הדבר משקף מעבר בהיקף נרחב של דירות Airbnb שנועדו ברובן לתיירים אל שוק השכירות המקומי. התפתחות זו תומכת בצפי לירידת מחירי השכירות בתל אביב.

בבנק ישראל מציינים, כי באופן מסורתי תקופה זו של אפריל מתאפיינת בשפל כך שעלייה בהקשר של המשבר הנוכחי מעידה בהכרח על תופעה חריגה שמושפעת באופן ישיר מהשלכות הקורונה. בבנק מציינים, כי המדד אינו מודד באופן ישיר את רמת הביקוש לשכירות אלא את הפופולריות היחסית של חיפושי דירות להשכרה לעומת כלל החיפושים המקוונים, לכן היחס אליו הוא כאל סנטימנט ולא כאינדיקטור ישיר לביקוש. עם זאת, מבדיקה שנערכה על ידם בהשוואה לנתוני העבר ניכר כי נתון זה כן מהווה אינדיקציה והוא מתואם היטב עם שיעור השינוי בשכר הדירה בחודשים העוקבים.

לפי הנתון, מתחילת השנה ועד השבוע המסתיים ב-25 באפריל ניתן לראות, כי עד להטלות המגבלות על המשק התפתחות המדד היתה דומה להתפתחותו בשנה שעברה. עם הטלת המגבלות בולטת ירידה בביקוש בארבעת השבועות העוקבים של עד כ-50% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אולם בשבועיים האחרונים נראה כי השוק מתאושש. ממצאים אלה מרמזים על כך שבימים האחרונים האווירה של יציאה מהסגר הביאה שוכרים לחזור ולחפש דירות לאור הפתיחה ההדרגתית המתבצעת במשק.

נתוני בנק ישראל מוכיחים בראש ובראשונה כי לבנק ישראל וללמ"ס אין יכולת לבחינת שוק השכירות בתוך זמן קצר ובצורה איכותית ומעמיקה. הנתונים מתבססים בעיקר על כלים בגוגל שזמינים לכל אחד ולא בהכרח מדויקים. עם זאת ממה שבכל זאת ניתן ללמוד בשלב זה מהנתונים מסתמן, כי השינויים מתרחשים משבוע לשבוע וקיים חוסר יציבות בשלב זה עד להתבהרות היקפי המשבר והמשך המאבק בנגיף הקורונה.