בחסות הקורונה: עיריית תל אביב דחתה דיונים בתביעות פיצויים ב-260 מיליון שקל

בחסות משבר הקורונה, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ביום רביעי האחרון, לדחות בחצי שנה דיונים ב-141 תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך של נדל"ן. מדובר בירידת ערך שנגרמה בעקבות מתן תוקף למספר תוכניות בנייה חדשות. סכום הפיצויים המצטבר בכל התביעות שהדיונים בעניינם נדחו הוא 261 מיליון שקל.

המסמך עם סדר היום של הדיון הגיע לידי כלכליסט ובו נכתב בדברי ההסבר לבקשה לדחות את הדיונים בתביעות כי "לאור משבר הקורונה, הועדה המקומית עובדת בימים אלה במתכונת לשעת חירום שלא ברור מתי תיגמר, ורוב עובדי הועדה המקומית לרבות רוב עובדי מחלקת שומה והשבחה ורוב עורכי הדין בשירות המשפטי מצויים בחופשה כפויה, בהתאם להחלטת הממשלה ביחס לשירות הציבורי".

עוד מוסבר כי מתבקשת ארכה של חצי שנה למתן החלטה בתביעות הפיצויים וכי במהלך התקופה יובאו התביעות לדיון בוועדת משנה.

ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי צילום: יאיר שגיא

על פי חוק התכנון והבנייה ועדה מקומית חייבת לקבל החלטה בתביעות לפיצויים תוך 90 יום מרגע הגשת התביעה. במסמך שבידי כלכליסט נכתב כי 141 תביעות הפיצויים הוגשו בתקופה שהחלה בדצמבר 2019 ועד מועד התכנסות הוועדה, כאמור ביום רביעי האחרון. כלומר חלק מהתביעות הוגשו כחודשיים שלושה לפני שהתקבלו תקנות החירום שמנעו התקהלות וחייבו צמצום של כוח האדם במקומות עבודה. כך שעל פניו לא הייתה מניעה לדון לכל הפחות בתביעות שהוגשו טרום משבר הקורונה.

בנוסף על פי חוזר שפרסם מנהל התכנון תקנות החירום "אינן מונעות ממוסד תכנון או מגורם כלשהו לבצע פעולה שהוא רשאי ויכול לעשותה". דיונים של מוסדות התכנון יכולים להתקיים באמצעות שיחות ועידה. בגלל האילוצים שנובעים מהמשבר לא כל הדיונים מתקיימים במועדם, אך עם זאת אין סיבה ידועה לדחות באופן גורף ולמשך זמן ארוך קבוצה כל כך גדולה של דיונים.

מתוך סך התביעות לפיצויים, 163 מיליון שקל מיוחסים לתביעות על ירידת ערך בעקבות אישור התוכנית של הקו הסגול של הרכבת הקלה שקיבלה תוקף ביולי 2017. כאשר עיקר הטענות שבגינן נדרש פיצוי הן כי תוואי הרכבת חוסם גישת רכבים לבניין וכתוצאה מכך נפגעת איכות הנכס, ונמנע השימוש בחניות כאשר לטענת שמאים של תובעים שווי חניה הוא 700-500 אלף שקל. עוד נטען כי תוואי הרכבת גורם להפקעת חלק מהמגרש שעליו בנויים בניינים וכך נמנעת האפשרות לממש תוכניות התחדשות עירונית ועבודות בנייה ושיפוץ. כמו כן יש טענות לירידת ערך בגלל ההחלטה לשנות את התוואי מתת קרקעי לעילי.

53 מיליון שקל מיוחסים לתביעות בעקבות אישור הנדבך הראשון בתוכנית הרבעים - התוכנית לרובע 3 בצפון מערב תל אביב שקיבלה תוקף בינואר 2018 ומגדירה את הכללים לחידוש בניינים ברובע. הטענה המרכזית שמופיעה בתביעות היא של בעלי נכסים ברחוב ארלוזורב שבו גובה הבניה המרבי צומצם בקומה בהשוואה לרחובות פנימיים ברובע כך שהם קיבלו פחות זכויות בניה.

42 מיליון שקל מיוחסים לתביעות בגין ירידת ערך בעקבות תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב שקיבלה תוקף בדצמבר 2016. גם במקרה זה התובעים הם בעלי נכסים ברחוב ארלוזורוב הטוענים לירידת ערך משום שתוכנית המתאר מחייבת כי ברחוב זה בכל בניין יהיו חניות בקומת הקרקע. התובעים טוענים כי שווייה של דירה מעל חנות נמוך ב-10% לעומת דירה שאין מתחתיה קומת מסחר.

"לפנות לוועדת ערר, ממילא הדיון בועדה המקומית מגוחך"

על פי חוק התכנון והבנייה, הוועדה המקומית היא זו שדנה בתביעות הפיצויים, והיא גם זו שתצטרך לשלם מקופתה את הפיצויי במידה ויוחלט כי התביעות מוצדקות. במקרה של התוכנית לסלילת הקו הסגול נת"ע -החברה הממשלתית שמקימה אותו- חתמה על כתבי שיפוי שעל פיהם היא תישא בעלות של עד 70% מהסכום שיקבע לפיצוי. כך שהחשיפה של הוועדה המקומית תל אביב לתביעות בעקבות אישור התוכנית היא של 50 מיליון שקל (30% מתוך 163 מיליון). בגלל כתב השיפוי הזה, הוועדה המקומית צריכה לצרף את נת"ע כצד לתביעות הפיצויים ולאפשר לה לטעון את טענותיה. בוועדה המקומית תל אביב מסבירים כי גם עובדה זו חייבה דחייה של הדיונים וזאת כדי לאפשר לנת"ע לבחון את הטענות ולקבל חוות דעת של מומחים.

שמאי המקרקעין אריה קמיל צילום: עמית שעל

העובדה שהוועדה המקומית דנה ומכריעה בתביעות לפיצויים שהיא עצמה היא תצטרך לשלם מעוררת ביקורת. וכעת הביקורת מחריפה בעקבות ההלטה לדחות את הדיונים. עורכי דין איתם שוחחנו מסבירים כי מטבע הדברים ברוב המקרים ועדות מקומיות דוחות תביעות לפיצויים. במקרה כזה שמורה לתובע הזכות לפנות לועדת ערר. הטענה היא כי דחיית הדיון מעכבת את האפשרות לפנות לעררים.

עו"ד מיכה גדרון שמייצג חלק מהתובעים אומר לכלכליסט כי "החלטת הועדה המקומית לדחות בחצי שנה את הדיון בתביעות אינה ראויה.צוק העיתים אינו מצדיק דחייה כה ארוכה. ראוי כי הוועדה המקומית תדון בתביעות במהירות האפשרית, אחרי חזרה לעבודה סדירה".

עו"ד צבי שוב מסביר כי "השאלה כעת היא האם אפשר להגיש תביעה לוועדת ערר כשהוועדה המקומית תל אביב החליטה לא להחליט. אני הייתי שוקל ללכת לוועדת ערר, ממילא הדיון בוועדה המקומית מגוחך, בדרך כלל גוף כזה לא יחליט לשלם פיצויים. אם יוגש ערר, סביר להניח שוועדת הערר תבקש מהעירייה לגבש החלטה".

שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל' טוען בשיחה עם כלכליסט כי מבול התביעות לפיצויים הוא תוצאה של הליכי תכנון לקויים "ניתן היה לחסוך את התביעות או לפחות לצמצם אותן, במידה והעירייה הייתה מקדמת תהליכי שיתוף ציבור אמיתיים עוד בשלבי הכנת התכניות. בתכנית הרכבת הקלה, נוספו במשך השנים נדבכים רבים אשר מעידים כי ההליך נעשה ללא חשיבה מעמיקה ביחס לנזק הכלכלי שייגרם לציבור, כאשר לרשות העירייה עומדים כתבי שיפוי חלקיים מצד המדינה".

תגובת עיריית תל אביב: "בדומה לתביעות מורכבות אחרות שהוגשו בעבר כנגד הוועדה המקומית, נדרשה ואושרה הארכת מועד לבירורן. משבר הקורונה העצים את הצורך בהארכת המועד לדיון בתביעות כאשר בהתאם להחלטות הממשלה, הוועדה המקומית והעירייה וכלל המשק עובדים במתכונת חירום. יודגש כי אין בדחיית המועד לדיון בתביעות משום פגיעה בתובעים והן ידונו בוועדת המשנה של הוועדה המקומית לאחר שילמדו לעומקן, בהתכנסות חברי הוועדה או באמצעים דיגיטליים, כפי שיתחייב באותה עת".