מגפת ביטולים? רוכשי דירות מנסים לסגת מחוזים ומשכנתא

משבר הקורונה פגע עמוק בכיסם של האזרחים ובביטחונם להכנסה עתידית, והוביל לכך שרבים מהם מתקשים לעמוד בהסכמי רכישת דירה. בימים האחרונים יצאו ישראלים רבים במהלכים להקפאת עסקאות לרכישת דירה או נטילת משכנתאות. במקביל, רוכשים שכבר נמצאים בשלב של אחרי סגירת העסקה בודקים אפשרות לבטל את חוזי הרכישה, הן מול חברות הנדל"ן והן מול הבנק שכבר חתם איתם על הסכם להעמדת משכנתא.

"הבעיה הכי גדולה היא היכולת לעמוד בתשלומים על המשכנתא לרכישת דירה", אומר עו"ד אלי אשל, המייצג חברות בנייה ורוכשי דירות. "אחוזי האבטלה יגדלו, וההפסדים בבורסה לא יאפשרו לקחת משכנתא. החסכונות יישרפו למחיה ולא ישמשו לקניית דירה".

גם עו"ד יאיר שלו המייצג חברת בנייה מסר לכלכליסט כי קיבל בשבוע האחרון פניות מצד רוכשים שביקשו לסגת מעסקאות. כך, למשל, רוכש שחתם על חוזה מכר לרכישת דירה תמורת 1.6 מיליון שקל, ביקש לא להפקיד את המקדמה שנתן בסכום של 10% ממחיר הדירה, ואף הודיע כי בכוונתו לבטל את ההסכם. במקרה אחר שני אחים שתכננו לרכוש דירה בתל אביב הודיעו ערב החתימה על הסכם המכר כי הם חוזרים בהם מההסכמות, זאת לאחר שקופת הגמל שבה הם החזיקו את כספי הרכישה צנחה לאחרונה בכ־30%.

יריד מכירת דירות שהתקיים בשנה שעברה צילום: דינור ישראל

נגיף הוא "כוח עליון"?

המצב החדש מציף סוגיות משפטיות שהתשובות עליהן לא בהכרח ברורות. בנוגע להפרת הסכמי רכישה, עורכי דין אומרים כי הסיכוי שבתי המשפט יכירו במשבר הקורונה כסיבה לדחייה של חוזה חתום הוא נמוך מאוד. חוזי המכר כוללים סעיפים שמאפשרים לעכב את מימוש ההסכם בנסיבות של "כוח עליון". כלומר, במקרה הטוב הם מספקים עילה לדחיית הסכם אך לא לביטולו.

עו"ד יאיר שלו צילום: עמית שעל

אבל גם אם המחלוקות על נסיבות האיחור יגיעו לבית המשפט, לא בטוח שזה יכיר במשבר הקורונה ככוח עליון המצדיק עיכוב. "אין הגדרה בחוק שאומרת שמחלה זיהומית היא כוח עליון, ולכן לא בטוח שיכירו בה. בנוסף גם אם האירוע יוכר על ידי בתי המשפט ככוח עליון, הם יצטרכו להתמודד עם שאלות שלא נידונו מעולם", אומר עו"ד שלו. "הקורונה היא תאונת שרשרת שבה כל צד נפגע. מי שמעכב תשלומים בעצמו לא מקבל תשלום שלו ציפה".

אפשרות לביטול מוחלט של חוזה יכולה להגיע מסעיף 18 בדיני החוזים, המכונה סעיף הסיכול, ומגדיר באילו תנאים אדם לא חייב לעמוד בהתחייבויותיו. לדברי עו"ד אביבית דוד ממשרד עורכי דין צבי שוב, בתי המשפט לא הכירו בסעיף זה במבצעים ובמלחמות, וברבות השנים הפסיקה הפכה אותו ל"אות מתה".

עם זאת אומרת דוד: "מאוד יכול להיות שדווקא מפני שיש צווים ממשלתיים ואולי עוברים לסגר מלא, בתי המשפט יקבלו את הטענות".

חשש מביטול משכנתאות

גם במערכת הבנקאית מרגישים כבר את החשש מפני העתיד הכלכלי הלוט בערפל, כאשר מספר הבקשות החדשות למשכנתאות רשם ירידה חדה.

לצד ירידה זו מדווחים הבנקים כי בנוגע לבקשות שכבר הוגשו לווים מפעילים לחצים לממש את האישורים שניתנו ולהקדים את קבלת המימון, בין היתר מחשש כי ריבית המשכנתאות תמשיך לעלות. הבעיה היא שלשכת המקרקעין (הטאבו) ורשות מקרקעי ישראל, שנדרשות לא פעם לאשר עסקאות אלה, עובדות כעת במתכונת מאוד מצומצמת, וכך גם השמאים שצריכים להגיש הערכת שווי לבנק למשכנתאות.

בשוק מביעים חשש גם מפני שינוי הסטטוס של לווים רבים משכירים למובטלים, שעשוי לגרום לבנק שאישר את מתן המשכנתא לחזור בו. "מורגש לחץ היסטרי לסגור עסקאות שאושרו על ידי הבנקים למשכנתאות ולהעביר כסף מהבנק לחברת הבנייה", אומר עו"ד אשל.

להכניס "סעיפי קורונה"

חברות הבנייה שעמן שוחח "כלכליסט" מסרו כי רוב הבקשות שמגיעות אליהן כעת מתמקדות בדרישה להוספת סעיפים שזכו לכינוי "סעיפי קורונה" — סעיפים שיגנו על הרוכשים במקרה של עיכוב בתשלום מסיבות שאינן תלויות בהם. "כרגע עוד לא נתקלנו בבקשות לביטול עסקאות חתומות, אך יש הרבה מאוד אנשים שפונים אלינו בעניין מועדי התשלום", אומר מנהל מכירות באחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל.

"סעיפי הקורונה הם כל מיני סעיפים שהוספנו להסכמים לבקשת לקוחות, ובאים להגן עליהם מפני עיכוב מסיבות טכניות, למשל כשהבנק או לשכת רישום המקרקעין סגורים".

לדבריו, "בדרך כלל לקוחות משלמים מקדמה בשיעור של 15%-30% באמצעות ההון העצמי. יתרת העסקה פרוסה ומשולמת לפי קצב הבנייה. יש אנשים שחוששים שלא יוכלו להעביר בזמן תשלומים מסיבות כלכליות או מסיבות טכניות, למשל אם לא יקבלו מסמכים מבנקים שעובדים במתכונת חלקית.

"יש הרבה מאוד חברות בנייה שהמצב הזה של חוסר מכירות ודחיית תשלומים יכניס אותן לסחרור. אני מניח שתהיה ירידה בקצב המכירות. תקופה של חוסר ודאות היא לא טובה לרכישת דירה".