ביקוש עצום, היצע דל: פתאום כל הישראלים רוצים מחיר למשתכן

להגרלה הגדולה, העשירית, של מחיר למשתכן נרשמו עד כה 16.3 אלף מתמודדים. כך עולה מנתונים שהגיעו ל“כלכליסט”. בהגרלה, שההרשמה לה תיסגר ביום ראשון 2 בפברואר, מוצעות 2,524 דירות ב־12 ערים, כל מתמודד יכול להירשם לעד שלושה פרויקטים שונים, כך שמספר המתמודדים בכל ההגרלות יחד גדול ממספר משקי הבית המתמודדים. ההערכה היא כי מרבית הזכאים שרוצים דירה באחד הפרויקטים כבר רשומים, ובסופו של דבר ישתתפו הפעם בהגרלות כ־20 אלף מתמודדים.

לצד זאת, מספר הדירות המוגרלות מצטמק. להגרלת הענק הראשונה ביוני 2017 נרשמו 42 אלף מתמודדים, שהתמודדו על 14 אלף דירות - 2.8 על כל דירה. הפעם היחס הוא 6.5 מתמודדים על כל דירה. 

מספר הדירות בהגרלות מצטמק מכמה סיבות: ראשית, בהגרלות הענק הראשונות מטה הדיור ומשרד הבינוי חיכו למועד שבו יצטברו הרבה פרוייקטים כך שההגרלה תזכה לסיקור נרחב, ותדרבן אנשים להירשם. בשנה האחרונה מחכים הרבה פחות, ומבצעים הגרלה אחת לכמה חודשים. שנית, הפעם נגרעו מההגרלה כ־1,400 דירות שעתידות להיבנות בלוד ואור יהודה: מחיר המכירה שלו התחייבו חברות הבנייה הזוכות היה נמוך מאוד ושיקף הנחה של עשרות רבות של אחוזים ממחיר השוק. הנחיה של היועמ”ש אינה מאפשרת הנחות ענק כאלה. 

מחיר למשתכן בראשל"צ צילום: ענר גרין

סיבה נוספת להצטמקות מספר הדירות היא פשוט ירידה במספר הדירות על קרקעות שהמדינה מצליחה לשווק: מצד אחד הביקוש לקרקעות בדרום ובצפון ירד, משום שבארבע השנים האחרונות פורסמו בהם עשרות מכרזים וההערכות הן כי כעת ההיצע רב מהביקוש. מצד שני, באזור המרכז שבו הביקוש ער - המדינה מתקשה לסגור מכרזים והשטח הפנוי בבעלות המדינה מצטמצם.

בנוסף, במכרזים האחרונים המדינה איפשרה לקבלנים הזוכים לשווק דירות במחירי שוק ולא רק במחיר למשתכן. "הגמשנו את תמהיל הדירות. יש מכרזים שבהם אפילו 50% מהדירות נמכרות במחירי שוק חופשי. זה יוצר מלאי יותר צנוע של דירות מחיר למשתכן" מסביר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי.

כמו טיפה בים

אחת המטרות של מחיר למשתכן היתה להפעיל לחץ על חברות הבנייה ומוכרי דירות יד שנייה. על פי הלמ"ס בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות הכללי המשיך לעלות ב־3.4%. עם זאת מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב־4.2% וזאת משום שיותר ממחצית הדירות החדשות נמכרות בהנחה במתכונת של מחיר למשתכן. ניתוח שביצע “כלכליסט” בשיתוף אתר מדלן מלמד כי באזורים מבוקשים מספר הדירות שמוצעות למכירה זעום לעומת הביקוש להן, וזו הסיבה לעליית המחירים. "באזורי הביקוש מחיר למשתכן הוא טיפה בים, וכך היא לא תצליח לגרום לירידת מחירים" אומר איתן זינגר מנכ"ל מדלן. "באזורי הביקוש יש התנפלות על דירות מחיר למשתכן, אבל בסופו של דבר התוכנית מאוד יקרה ומצליחה לסייע למעט מידי אנשים. כדי להוריד מחירים צריך להגדיל את ההיצע והתוכנית לא עושה זאת".

זאב בילסקי, ראש מטה הדיור צילום: אוראל כהן

מיום השקת תוכנית מחיר למשתכן ועד עתה הוגרלו כמעט 80 אלף דירות, הבעיה היא שנרשמו אליה 192 אלף מתמודדים, וכל חודש רשימת הממתינים גדלה בכ־3,000 מתמודדים חדשים.

מהבדיקה עולה כי באזורים המבוקשים ההנחות נדיבות ומגיעות ליותר מ־40% ממחיר השוק ובמקרה אחד בחיפה ל־55% ממחיר השוק. אבל מספר הדירות שמוצע בהגרלות קטן ביחס למבוקש, ולכן אינו יכול לגרום לירידת מחירים.

כך לדוגמה באור יהודה מוצעות 113 דירות במחיר של 10,280 שקל למ”ר. מחיר המכירה יהיה בסופו של דבר יותר גבוה בכמה עשרות אלפי שקלים, בגלל מרפסות וחניות שבהם המחיר למטר גבוה יותר, ובגלל ההצמדה למדד תשומות הבניה. אבל גם כך מדובר במחיר נמוך משמעותית לעומת מחיר מ"ר בדירות שנמכרות בשוק החופשי. על פי מדלן המחיר בשוק החופשי הוא 19.7 אלף שקל למ"ר כך שמגולמת שם הנחה ענקית של 47%. הבעיה היא שלהגרלה נרשמו 5,600 משקי בית. על פי מדלן, באור יהודה משווקים כיום בשוק החופשי כ־90 דירות חדשות. על כן כרגע עומדות למכירה בעיר קצת יותר מ־200 דירות חדשות (מחיר למשתכן ושוק חופשי). אם מספר הנרשמים להגרלה מייצג את הביקוש לדירות חדשות בעיר (ללא משפרי דיור), הרי שיש מחסור של כ־5,400 דירות חדשות. עם פער כזה לחברות הבנייה אין סיבה להוריד מחירים.

ביקושים גם בפריפריה

ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש, מחירי הדירות בשוק החופשי נמוכים יותר, ובהתאם שיעור ההנחה שמתקבלת בהגרלת מחיר למשתכן. עם זאת, עדיין נרשמו מאות להגרלות אלה. למשל, באופקים יוגרלו 275 דירות במחיר 6,700 שקל למ"ר, ובנוסף הזוכים יקבלו מענק של 60 אלף שקל - מחיר הדירות משקף הנחה של 28% ממחיר השוק, ולהגרלה נרשמו 593 מתמודדים.

על פי נתוני מדלן כעת עומדות למכירה כ־130 דירות בשוק החופשי בעיר, כך שהפער בין הביקוש להיצע הוא 188 דירות. להגרלת 126 דירות באשקלון במחיר 9,156 שקל למ"ר - כ־32% פחות ממחיר השוק - נרשמו 1,300 משקי בית. יחד עם מלאי הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי, יש בעיר מחסור של כ־355 דירות. אשקלון חתומה על הסכם גג ענקי שבו ייבנו כ־30 אלף דירות חדשות. מעניין יהיה לראות אם הבשלת כל התוכניות האלה כן תגרום לירידת מחירים בעיר.