עיריית הרצליה החלה לדון בהתנגדויות לתוכנית השימור ונראה שלא תתפשר

שלב הדיונים בהתנגדויות לתוכנית השימור של הרצליה החל בימים האחרונים בישיבה שארכה כ-7 שעות, וכפי שמסתמן בשלב זה מעדות של גורמים שנכחו בדיון, עיריית הרצליה לא מתכוונת להתפשר על עקרונות התוכנית.

בדיון שהתנהל בוועדת הערר המחוזית של ת"א, עלו טענות מצד חלק מהמתנגדים על כך שתוכנית השימור מייצרת במכוון חוסר ודאות לבעלי הנכסים על מנת שאלה לא יוכלו להגיש תביעות בגין ירידת ערך הנכסים, ומנגד, תאפשר לעירייה לגבות היטלי השבחה.

משה פדלון ראש העיר של הרצליה צילום: עזרא לוי

כמו כן עלו טענות לגבי שיקול הדעת הנרחב שניתן במסגרת התוכנית למהנדס העיר ולשמאי הוועדה לקביעת זכויות הבנייה והיקפי השימור לכל אחד מהמבנים. גורם שנכח בדיון אמר, כי בעירייה התייחסו לטענות באופן כללי בלבד, ועמדתם היתה כי הם דבקים בתכנית ובמתווה שהיא מציעה לבעלי הנכסים. נציגות העירייה בדיון היו עו"ד אילנה בראף היועצת המשפטית של הרצליה, וכן בכירה באגף התכנון. כמו כן נקבע כי במהלך חודש פברואר יתקיים דיון המשך שבו תגיב העירייה במפורט לכל אחת מהטענות.

תוכנית השימור של הרצליה הופקדה להתנגדויות בסוף חודש יולי השנה, לאחר שהעירייה ערכה סקר מבנים מקיף אשר נמשך למעלה מעשור. בסקר בחנה העירייה 150 אתרים בעיר (אתר יכול לכלול מספר מבנים) כאשר ההיבטים שנבחנו הם ערכים אדריכליים, תרבותיים, היסטוריים ומקומיים בעלי חשיבות לעיר ולמדינה. בסיום הסקר הוחלט כי יש לקדם 70 אתרים הכוללים כ-100 מבנים, המייצגים את התפתחות העיר והמעבר שלה ממושבה חקלאית שהוקמה ב-1924 לעיר.

לכל אזור בתוכנית יש את הייחודיות שלו

תוכנית השימור חולקה ל-5 אזורים, בדומה לתכנון המקורי של אדריכל העיר ההיסטורית – ריכארד קאופמן. האזורים הם: הרצליה א' – חוף הים, הרצליה ב' (פיתוח), הרצליה ג' (שכונת הרצליה ב' של היום), אזור הבאסה – פארק הרצליה, והרצליה ד' – מרכז העיר.

לפי התוכנית, לכל אזור יש את הייחודיות שלו, כך למשל אזור מרכז העיר (הרצליה ד') מרכז בתוכו את גרעין בתי המושבה משנות ה-20 של המאה הקודמת, בנוסף התוכנית כוללת גם בנייה בסגנון בינלאומי שהחלה בשנות ה-30, בתים שנועדו להכשרה חקלאית, מגדלי מים ובריכות מים, אתרי טבע ונוף, וכן את מצוקי הכורכר אשר על חוף הים. בין המבנים הבולטים שהוכרזו לשימור ניתן למנות את מלון תדמור, חלק ממלון השרון, בית ספר ברנדייס, בית יד לבנים, בית העירייה, בית הכנסת הגדול ועוד מבנים רבים חלקם הגדול בבעלות פרטית.

דרגת שימור אחת

אלא שבניגוד לתוכנית השימור של העיר הסמוכה - ת"א אשר קובעת דרגות שימור (רגיל, ומחמיר), בהרצליה מדובר על דרגת שימור אחת, וההחלטה על אופן השימור, ניצול זכויות הבנייה במגרש וכו' תיקבע על ידי מהנדס העיר שנקבע כאחראי תחום השימור. עוד נקבע, כי ניתן לנייד זכויות מהמגרש של השימור למגרש אחר בעיר במידה ולא ניתן לממש את כלל הזכויות במגרש לשימור. אחת הטענות העיקריות כפי שגם עלו בוועדה, היא שהתוכנית נוסחה באופן כזה כך שלא ניתן יהיה למצוא בה וודאות לגבי זכויות הבנייה שניתן לממש. כך למשל, ניתן למצוא באחד הסעיפים בתוכנית הנוגעת למימוש זכויות הבנייה, סעיף אשר קובע כי המימוש מותנה "בביצוע הוראות השימור הקבועות בה לשביעות רצון מהנדס העיר".

כפי שעולה מחלק מההתנגדויות, לא כל בעליה הנכסים מתנגדים לשימור המבנים, חלקם רק מלינים על כך שהתוכנית מתירה את ההיקף, התנאים, ואופן השימור, והן את גובה התמריצים ואופן מימושם בכל מקרה פרטני לשיקול דעת מהנדס העיר ושמאי הוועדה בשלב מאוחר של היתרי הבנייה.

המשמעות כפי שמפרשים אותה המתנגדים, היא כי בעלי הנכס איננו יודע היום (וגם כשתאושר התוכנית) מה ואיך יידרש לשמר, ומה יהיו העלויות שלו על מנת למלא את הוראות השימור. שאלות אלה נותרות פתוחות גם כאשר מדובר ביזם ששוקל לקנות נכס שהוכרז לשימור, ולא יוכל לתמחר את העסקה. כאמור, אחת הטענות היא שבהרצליה ניסו לצמצם ככל האפשר תביעות שנגזרות מהתוכנית כמו ירידת ערך הנכס ומחלוקת על גובה היטל ההשבחה.

מלון תדמור הרצליה, מבנה לשימור צילום: שאול גולן

תביעות דומות מתנהלות מזה מספר שנים בעיר ת"א, אשר הגדירה ופירטה באופן מדויק את דרישות השימור בעיר. בהרצליה אומרים היזמים, לא ניתן לדעת במועד אישור התוכנית מה היקף השימור ועלויותיו, ובאותה המידה לא ניתן לדעת את מידת פגיעת התוכנית ולכן לא ניתן לדרוש פיצוי לפי סעיף 197.

תביעות בגין סעיף 197 יש להגיש עד 3 שנים מיום אישור התוכנית ולכן החשש הוא כי הם יפספסו את חלון ההזדמנויות. מנגד, נטען, כי העירייה תוכל לדרוש היטלי השבחה בגין התוכנית, וזאת כיוון שעלויות השימור לא ידועות, וממילא לא ניתן לקזז מההשבחה את עלויות השימור. טענה נוספת הנוגעת לחוסר הוודאות ביחס לצורכי/דרישות השימור בהרצליה, מתייחסת לשיקול דעת נרחב, אפילו בלתי מוגבל, למהנדס העירייה ו/או לוועדה המקומית לקבוע את מגבלות השימור. כך למשל נכתב באחד הסעיפים, "מהנדס העיר או מי מטעמו יוכל לקבוע נושאים נוספים שיכללו במסמך העיצוב לפי עניין ככל שיידרש". המשמעות היא שאין לבעל הנכס מנגנונים זמינים אשר ניתן לפנות אליהם לטובת השגות על דרישות השימור והמשמעויות הכספיות שלה, דוגמת "שמאי מכריע" או "ועדת ערר".

ההתנגדויות גם מתייחסות למנגנון ניוד הזכויות, לפיו נטען כי הוא ריק מתוכן. התוכנית קובעת שבמקרה שלא ניתן לנצל את זכויות הבנייה מכוח תוכניות מאושרות ותמריצי השימור במבנה לשימור, הרי שאפשר לנייד את הזכויות הנותרות למגרש אחר.אלא שלפי ההתנגדויות, המנגנון שנקבע בהרצליה אינו מאפשר תוספת קומות במגרש הקולט, אלא רק להגדיל את הצפיפות. כמו כן נטען, כי הזכויות לניוד במגרש לשימור מועטות מאד ונובעות מההפרש שנותר לאחר ניצול הזכויות במגרש עצמו.

לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, המייצג יזמים המתנגדים לתכנית: "עיריית הרצליה יצרה תוכנית שימור, שבה רב הנסתר על הגלוי. ככל שתכנית שימור זו תאושר, מבלי להתייחס להתנגדויות, אזי היא תהווה תקדים מסוכן במידה ורשויות מוניציפליות אחרות יאמצו את עקרונותיה. התקדים המסוכן נובע מהפוטנציאל הרב לפגיעה משמעותית בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, עד כדי לביטולם. פגיעה זו מתייחסת הן לבעלי נכסים, שלא יזכו לתמורות הכספיות להן הם זכאים והן בנוגע ליזמים, שיחששו להיכנס לפרויקטים מבלי שיידעו את מלוא מטלות השימור שיושתו עליהם ומשמעותיהן הכספיות".

מעיריית הרצליה נמסר בתגובה: "תוכנית השימור של העיר הרצליה נערכה בצורה מקצועית וקפדנית, מתוך תפיסת חשיבות השימור האדריכלי של מבני העבר, שהינם בעלי ערך היסטורי וערכי, לעיר הרצליה בפרט ולמדינת ישראל בכלל. ההתנגדויות לתוכנית יידונו במסגרת החוק וייתכן ויחולו בה שינויים".