השקעות הנדל"ן בתל אביב רומזות על הרבה הון שחור

ניתוח של רמות השכר שעליו דיווחו משקיעי נדל"ן בתל אביב מלמד על הכנסות עתק שאינן מדווחות. כך עולה מסקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה אתמול (ג') ובה נבחן ענף הנדל"ן למגורים בחודשים ספטמבר־אוקטובר 2019. באופן די חריג בחרו באגף לסקור תקופה של חודשיים, כדי להתגבר על הטיות שנובעות מכך שתקופת החגים הדלה בעסקאות חלה השנה באוקטובר, ואילו בשנה שעברה נפלו החגים בספטמבר.

תל אביב צילום: shutterstock

כותבי הדו"ח בחנו 282 עסקאות לרכישת דירה באזור תל אביב על ידי משקיעים, וכמו כן בחנו את ההכנסה שעליה דיווח כל אחד מהמשקיעים. התברר כי בין המשקיעים יש פער עצום עד פי 27. בעוד שהחמישון העליון של המשקיעים האלה דיווח על הכנסה ממוצעת של 222 אלף שקל בחודש, החמישון התחתון דיווח על הכנסה ממוצעת של 8,000 שקל בלבד. ואולם, מחיר הדירות שרכשו אותם משקיעים היה דומה ונע בין 2 מיליון שקל ל־2.5 מיליון שקל. הנתון הזה מרמז לדעת אנשי הכלכלן הראשי על הון לא מדווח — אחרת קשה להסביר איך מי שמרוויח שכר הנמוך מהממוצע מצליח לרכוש דירה במחיר כזה. "ניתוח רמות השכר של המשקיעים יש בו כדי להצביע על קיומו של הון לא מדווח (בין אם מכוח חוק - לגבי עולים חדשים, ובין אם לאו)", נכתב בסקירה. 15% מקבוצת המשקיעים הזו בתל אביב הם תושבי חוץ שלא חייבים בדיווח. אגב, רבים מהם נחשבים משקיעים סדרתיים, ובהם אחד שרכש 40 דירות מאז ינואר 2014.

כאשר מדובר בתושבי חוץ שעלו או חזרו לארץ הם נהנים מחוק מילצ'ן שנכנס לתוקף ב־2007 ומאפשר להם במשך 10 שנים לא לדווח על הכנסות מעסקים בחו"ל. הבעיה במקרה כזה היא שתושב חוץ עלול לנצל את החוק להעלמת הכנסות. אם הוא יישאל על מקור הכסף שבו קנה את הדירה, יוכל להסביר כי הגיע מעסקיו בארץ זרה גם אם אלה רווחים מעסקים בארץ שכן חייבים בדיווח.

קבוצה נוספת של משקיעים היא ישראלים שחייבים בדיווח, מרוויחים שכר ממוצע ובכל זאת מצליחים לרכוש דירה להשקעה. לכך יכול להיות הסבר חוקי, למשל ירושה שעליה שכיר המרוויח פחות מ־10,000 שקל אינו חייב לדווח. אך תמיד קיימת האפשרות כי חלק מהמשקיעים השתמשו בהון שחור שלא דווח.

יותר משקיעים מוכרים

עוד עולה מהסקירה כי מלאי הדירות שמחזיקים משקיעים ברחבי הארץ ממשיך להישחק. בתקופה הנסקרת ספטמבר־אוקטובר, הם רכשו 1,800 דירות —עלייה של 3% לעומת התקופה המקבילה ב־2018. מצד שני, נרשמה עלייה דומה גם בהיקף מכירת הדירות על ידי משקיעים, — 2,600 דירות, ובסך הכל מלאי הדירות שמחזיקים משקיעים התכווץ בעוד 813 דירות, בדיוק כמו בחודשים אלה שנה שעברה.

מהסקירה עולה כי בין אפריל 2016 לאוקטובר השנה מספר הדירות שמחזיקים משקיעים ירד ב־21 אלף. כיוון שמשקל המשקיעים בסך העסקאות לרכישת דירה עומד על 11%, וזאת בעוד שעד 2016 שיעור המשקיעים הגיע בחודשים מסוימים ל־30% — נתון שהיה אחד ההסברים המרכזיים לעליית מחירי הדירות אז. המשקיעים החלו למכור דירות כאשר בינואר 2014 בוטל הפטור ממס שבח. עד אז אפשר היה למכור דירה כל 4 שנים בלי לשלם מס שבח. מאז, שיעור מס השבח תלוי בעיתוי שבו נרכשה הדירה. מי שרכש אותה הרבה לפני מועד ביטול הפטור משלם מעט מס, וככל שהרכישה קרובה למועד הביטול או אחריה שיעור המס גדל.

שר האוצר משה כחלון צילום: רויטרס

שיא במחיר למשתכן

בסך הכל בתקופה הנסקרת נרכשו 15,900 דירות חדשות ויד שנייה — עלייה של 18% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אז נרכשו 13,500 דירות. בשנה שעברה בחודשים ספטמבר־אוקטובר נרשם שפל יחסי בכמות העסקאות, משום שבאותה עת נרשמה בריחה של משקיעים משוק הנדל"ן, ובמקביל תוכנית מחיר למשתכן עדיין לא הגיעה להבשלה.

לעומת זאת בחודשים ספטמבר־אוקטובר השנה נרשם שיא ברכישת דירות חדשות במסגרת מחיר למשתכן. 3,400 דירות נרכשו בתקופה זו במסגרת התוכנית מתוכן 2,030 בספטמבר, לעומת 3,100 בשוק החופשי. בסך הכל בתקופה הנסקרת נרשם זינוק של 122% במספר הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2018. הזינוק בכמות העסקאות שדווחו נובע מהעובדה הפשוטה שעוד ועוד פרויקטים של מחיר למשתכן הבשילו והגיעו לשלב היתר הבנייה - בו חברות הבנייה יכולות לחתום על הסכם מכר עם הזוכים בהגרלה. השפעת עסקאות מחיר למשתכן היתה דרמטית, משום שלראשונה מאז הושקה התוכנית היה סך העסקאות החודשי בה גבוה ממכירות הדירות חדשות בשוק החופשי.8,900 עסקאות מיוחסות לרוכשים שעבורם מדובר בדירה ראשונה, ומעניין לציין כי 5,500 מהם לא חיכו לתוכנית מחיר למשתכן וקנו דירה בשוק החופשי.