הבור של יונייטד שרונה: לווה עוד מיליארד שקל

קבוצת הרכישה של יונייטד שרונה, שרכשה קרקע בתל אביב ב־1.24 מיליארד שקל ונכנסה לגירעון של מאות מיליוני שקלים עוד לפני שלב הבנייה - הגיעה לצומת הכרעה: חבריה נדרשו להחליט אם לגייס הלוואה בסכום עתק של 1.05 מיליארד שקל ולהמשיך את הפרויקט או להסתכן בעזיבת חברת בסר, המנהלת את הפרויקט, ובאובדן הפרויקט עד אפשרות של הליכי כינוס. בהצבעה שהתקיימה ב־24 באוקטובר הרוב המכריע של חברי הקבוצה תמך בהסכם הליווי והמשך הפרויקט.

במהלך הישיבה נשא דברים נחשון קיויתי, מבעלי חברת בסר, שנכנסה לניהול הפרויקט לאחר שמינהל המגורים של מוטי פלד הוצאה ממנו. קיויתי הבהיר כי הצבעה נגד מתווה המימון תסיים את הפרויקט: "אם תצביעו שאתם נגד על הכיפאק, מחר בסר מפסיקה את העבודה. אני מפסיק את העבודה ואין לי מה לעשות יותר בפרויקט הזה".

ההלוואה תתקבל מקרדיטו, הגוף שנבחר ללוות את הפרויקט, והיא תחולק לשניים: הלוואת ביניים של 450 מיליון שקל, שעליה נדרשה חתימה של לפחות 85% מבעלי היחידות. מסכום זה כ־220 מיליון שקל מיועדים לפירעון הלוואת הגישור של ילין לפידות; החלק השני הוא הלוואת מימון הבנייה בהיקף של 600 מיליון שקל, שעליה נדרשה חתימה של 95% מבעלי יחידות הדיור. שתי ההלוואות יישאו ריבית שנתית של 6.4% ויהיו צמודות למדד המחירים.

קרדיטו היא גוף חדש יחסית, שבראשו עומדים סני זליכה, שכיהן בעבר בתפקיד בכיר בבית ההשקעות ילין לפידות, והעמיד את ההלוואה הראשונה לקבוצה; רו"ח נדב גרינשפון, לשעבר יו"ר אפריקה ישראל; רו"ח משה מאיו, ממקימי חברת מידרוג. המנכ"ל הוא רן גולדמן, והיו"ר הוא רו"ח דורון, כהן לשעבר מנכ"ל משרד האוצר ומנהל רשות החברות. לקרן הזו יש משקיעים מוסדיים, כמו חברות ביטוח או בנקים.

מתחם פרויקט יונייטד שרונה בת"א צילום: אוראל כהן

כבר מהשנה הראשונה לפעילות הקבוצה היו רוכשים שביקשו לצאת מהקבוצה, ולא עמדו בתנאי התשלום שנקבעו. לפי עו"ד ניר סברוב, שמלווה את הקבוצה, הרוכשים הללו מחולקים לשלושה סוגי "מפרים": כעשרה מפרים קשים, שעמם מתנהל הליך בוררות. מפרים אלה שילמו 15% מהתשלומים, ונתבעים על 53 מיליון שקל; כ־25 מפרים בינוניים, ששילמו 62%-50%, וגם בעניינם מתנהל הליך משפטי ויש רצון למנות בורר; ומפרים מעטים נוספים שלא שילמו את התשלום האחרון. בניגוד לטענות עבר, כי בלי כספי המפרים לא יתאפשר לקדם את הפרויקט, סברוב אמר הפעם כי במונחים נומינליים, ללא קנסות, מדובר בכ־60 מיליון שקל בלבד: "אם אני משווה לתקציב כולו ולפרויקט כולו, צריך לקחת את זה בפרופורציה".

לאן נעלמו חברי הקבוצה?

המכרז לקרקע בשרונה פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב־2016. השטח, המתפרס על 9 דונמים, כולל זכויות בנייה ל־324 דירות, 8,000 מ"ר שטחי משרדים ו־2,300 מ"ר מסחר. מינהל מגורים ישראל הציעה עבור הקרקע 1.24 מיליארד שקל, סכום גבוה משמעותית מיתר ההצעות, והיא שרכשה לבסוף את הקרקע, שזכתה בתואר "הקרקע היקרה ביותר בישראל".

מלבד זאת שילמו חברי הקבוצה כ־25 מיליון שקל על עבודות דיפון, כ־100 מיליון שקל עבור מסים, עשרות מיליוני שקלים עבור עלויות מימון של הלוואת הגישור וכמה עשרות מיליוני שקלים עבור שכר טרחה ושירותים, כולל סכום שהועבר למוטי פלד שיצא מהפרויקט. אם בתחילת הדרך הערכת המחיר של הקרקע והביצוע עמדה על 1.64 מיליארד שקל, היום ההערכה עומדת על כ־2.4 מיליארד שקל, זינוק של כ־46% בעלות הקמת הפרויקט.

הפרויקט כולל 556 דירות, כולל הקלה מוערכת של 96 דירות שתתקבל במסגרת "הקלות כחלון", וכן שטחי מסחר ומשרדים. בעבר הוצג לחברים כי יותר מ־400 חברים רכשו את מרבית הפרויקט, אך באסיפה האחרונה נמסר כי יש בסך הכל 333 שותפים. לטענת ה"מפרים", מספר זה מעיד על כך שחלק קטן מחברי הקבוצה מחזיקים במספר דירות גדול בפרויקט, ולמעשה ייצרו לעצמם מרכז שליטה שמאפשר להם לקבל את מרבית ההחלטות.

נחשון קיויתי מבעלי קבוצת בסר צילום: אלון יצהר

בשיחה עם כלכליסט קיויתי ביטל את טענתם: "יש כ־330 שותפים שרכשו מגורים, מסחר ומשרדים. מאחר שהפרויקט גדל ויש עוד מלאי של דירות למכור, אז בסך הכל זה יגדל ל־420 שותפים. הקונים החדשים יצטרפו לקבוצת הרכישה. הטענות על רוכשים שביצעו עסקאות פנימיות וצברו מלאי של דירות אינן נכונות".

"פעולת מחטף"

עורכי הדין איתי לסקי ואלי פיטרו, המייצגים את נפגעי קבוצת הרכישה יונייטד שרונה, מסרו: "הניסיון להעביר במחטף קבלת מימון אסטרונומי נוסף, העולה על מיליארד שקל, לפרויקט שהוא בבחינת בור ללא תחתית, מהווה מבחינתנו הוכחה נוספת לכך שהטענות שטענו לאורך כל הדרך הן נכונות ומאמתת את החששות שהיו לנו באשר לגירעון העמוק בקופת הפרויקט. הופתענו לראות באסיפה הכללית אדם רציני כמו נחשון קיויתי עומד על הבמה ומסרב להשיב ברצינות לשאלות. "עוד נדהמנו מהנתונים שלפיהם רבע מחברי הקבוצה 'התאדו' ואינם חברים בה עוד, וכיום נותרו בה 333 חברים חלף כ־500 חברים (מקוריים+דור ב')".

עו"ד יורי נחושתן, המייצג מספר רוכשים בפרויקט אשר ביקשו לצאת ממנו, אמר בתגובה: "לרוכשים שאני מייצג הסתבר בדיעבד שלא ניתן לתת להם את הזכויות שרכשו מטעמים שונים והם דורשים להתנתק מהפרויקט. כפי שמסתמן כעת הסכום שגייסו והמשך הפרויקט מאפשר כעת לשחרר דיירים מהפרויקט ולא להילחם בהם כפי שנעשה עד כה, יחד עם זאת יתכן כי הסכום שגייסו לא יספיק ותנאי ההלוואה יביאו למצב שאנשים לא יוכלו להיפרע מהקרקע שיחולו עליה חובות כבדים".