ההייטק מזניק את מחיר המשרדים בתל אביב

עלייה של 6% חלה במחיר השכירות של משרדים בתל אביב בתשעת החודשים הראשונים של השנה, כך עולה ממחקר תקופתי של CBRE ישראל, שנחשף כעת ב"כלכליסט". על פי המחקר, דמי השכירות החודשיים של משרד בתל אביב הגיעו השנה לשיא של 102 שקל למ"ר. לעומת זאת, בערים אחרות שנחשבות מוקדי תעסוקה ונסקרות באופן קבוע במחקרים התקופתיים של CBRE מסתמן קיפאון שמתבטא בעליית מחיר מינורית עד אפסית.

בחיפה, רחובות ורעננה חלה עלייה של 2% בלבד; ברמת גן חלה עלייה של 1%; בהרצליה, פתח תקווה, ירושלים ולוד לא חל כל שינוי בדמי השכירות. יוצאת דופן היא נתניה, שבה נרשמה עלייה של 5%. עם זאת, מחיר השכירות בה הוא מהנמוכים בסקירה, 46 שקל למ"ר, כאשר רק לוד מדורגת אחריה עם 44 שקל למ"ר.

ג'קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל, מסביר כי עליית המחירים בתל אביב והקיפאון בערים אחרות הם תוצר של מגמה תעסוקתית חדשה מהשנתיים האחרונות. חברות, במיוחד מתחום הטכנולוגיה, מקימות משרדים במקומות שבהם יוכלו לגייס עובדים בקלות. לכן הן מעדיפות משרדים באזורי בילוי בלב תל אביב על פני אזורים פריפריאליים, אפילו שדמי השכירות בהם נמוכים בהם: "עובדי ההייטק לא נאמנים למקום העבודה אלא לאזור הבילוי. הם רוצים לצאת מהמשרד ולבלות, ולכן הנגישות של אזורי הבילוי למשרד הפכה להיות שיקול בבחירת מקום העבודה.

"הביקוש מתנקז למרכז תל אביב, לבניינים שקרובים למקומות בילוי: שרונה, ציר יגאל אלון סמוך לתחנת הרכבת, ועל אחת כמה וכמה באזור שדרות רוטשילד. שם רואים ביקוש מסיבי, אין שטח פנוי באזור שלא נתפס על ידי אחת החברות. לעומת זאת ברמת החייל אני לא רואה עלייה במחירי השכירות החודשית".

לדבריו, גם היזמים של בנייני משרדים חדשים חושבים על הצורך במשיכת עובדים: "בנייני המשרדים שאנו רגילים לראות היום ישנו כיוון. זה כבר לא רק לעלות למשרד, אלא חייבים לספק אטרקציות בבניין, מקלחות לרוכבי האופניים, חדר כושר, מסעדות ועוד.

"ועדיין יש היום בניינים אטרקטיביים כאלה שבהם שכר הדירה לא עולה משום שהם ממוקמים באזורים לא מבוקשים.

"למשל במתחם המשרדים של בני ברק BBC יש כמות היסטרית של משרדים, ושכר הדירה בה יורד כל הזמן. יש בניינים חדשים, אבל אין נהירה לשם משום שיש במתחם מגבלות שמקשות על חברות הייטק בינלאומיות, בעיקר העובדה שמתחמי ההסעדה סגורים בשבת".

התשואה יורדת

קצב בניית המשרדים בגוש דן עדיין לא מדביק הביקוש. אף שבימים אלה נבנים באזור על פי הערכות 700 אלף מ"ר משרדים, תפוסת המשרדים בתל אביב היא 94%. ככל שמתרחקים מהעיר שיעור התפוסה מצטמק: ברמת גן הוא יורד ל־93%, בהרצליה 92%, בפתח תקווה 90%, ובשאר הערים הוא נע בטווח של בין 85% בלוד ל־89% בירושלים.

לדברי מוקמל, כמות המשרדים שנבנית היום בגוש דן רבתי יכולה לספק את כל צורכי הביקוש בשנים הקרובות. עוד עולה מהסקירה כי התשואה הממוצעת ששטחי המשרדים מניבים למשקיעים ירדה מ־7.2% בשנת 2018 ל־6.75% השנה.

ג'קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל. הכסף זורם משוק ההון לשוק המשרדים צילום: אוראל כהן

לדברי מוקמל, התשואה יורדת עקב הביקוש הגבוה לשטחי משרדים, שמעלה את מחירם: "הירידה בתשואה נובעת מהביקוש לשטחי משרדים, וזו תוצאה של היעדר אלטרנטיבות טובות אחרות לכסף.

"יש היום חברות גדולות עם הון רב שלא רוצות להחזיק אותו בשוק ההון, והן מחפשות אפיקי השקעה אחרים. הן מסתכלות גם על על הפוטנציאל העתידי של הנכס, איך ניתן להשביח אותו".

המחקר של CBRE מצא קיפאון במחירי השכירות של נדל"ן מסחרי. בתל אביב נרשמה עלייה שנתית של 3% לסכום ממוצע של 195 שקל למ"ר; בהרצליה עלייה מינורית של אחוז אחד לסכום של 150 שקל למ"ר; בפתח תקווה נרשמה ירידה של 2% לסכום של 100 שקל למ"ר; ובשאר הערים שנסקרו מחיר השכירות החודשיים של נדל"ן מסחרי לא השתנה בתשעת החודשים הראשונים השנה.

צריך הולכי רגל

על פי מוקמל, עלייה בביקוש לשטחי מסחר נרשמה רק באזורים שבהם יש תנועה רבה של הולכי רגל, קרוב לתחנות רכבת ולאזורי בילוי. זו הסיבה למשל לעליית המחירים בתל אביב לעומת הירידה בפתח תקווה.

"המסחר של מוצרי טקסטיל עבר מהעולם משום שאנשים קונים באינטרנט", מסביר מוקמל. "לכן בעתיד הקרוב יהיה שינוי רדיקלי בתחום, נראה מרכזים מסחריים שונים לגמרי, יימכרו בהם מוצרים שאתה לא יכול לקנות באינטרנט.

למשל באירופה אתה רואה אולמות מסחר של מכוניות, משום שאותן עדיין קונים בצורה פרונטלית. בנוסף ייבנו לצד המרכזים המסחריים קומפלקסים שמושכים קהל, כגון בית רופאים".

ביולי השנה שכרה רשת חללי העבודה Mixer שטח של 2,200 מ"ר בקניון גן העיר בתל אביב, מחציתו יושכר לחברת ההייטק וויקס. לדעת מוקמל, המהלך הזה הוא ביטוי לשתי המגמות שהוא זיהה במחקר: מצד אחד חברת הייטק שמקימה משרדים בלב תל אביב כדי למשוך עובדים, ומצד שני קניון שמתאים את התנהלותו העסקית לתקופה, ומשכיר שטח לחברה שתייצר תנועה של קונים פוטנציאלים.