נחשף בכלכליסט
עסקת הדולפינריום אושרה, היזמים ישלמו למדינה עוד 41 מיליון שקל
בעקבות מו"מ חשאי בין המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ ו"השער לישראל", הסכימו היזמים לתיקון השומה כך שיהיה עליהם לשלם עוד 41 מיליון שקל דמי היתר, ו-320 מיליון שקל סה"כ; בקרקע שיקבלו היזמים שפינו את הדולפינריום ייבנו 250 דירות, 450 חדרי מלון ועשרות אלפי מ"ר של משרדים
ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל אישרה היום (ב') את עסקת הדולפינריום, כפי שפורסם לראשונה ב"כלכליסט". האישור ניתן לאחר שבחודשים האחרונים ניהל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, לבקשתו של מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עדיאל שמרון, משא ומתן חשאי מול חברת "השער לישראל" שעמה בוצעה עסקת חילופי השטחים.
- ועדת הפטור של רמ"י דחתה את ההחלטה על אישור עסקת הדולפינריום
- הקרקע היקרה ביותר בארץ: 250 מיליון שקל על שני דונם מול הדולפינריום
- עסקת הדולפינריום מתנדנדת: רמ"י תדון בה מחדש
מתחם הדולפינריום בתל אביב, בחודש מאי האחרון צילום: עמית שעל בסופו של המו"מ הגיעו הצדדים לסיכום כי בשל פגמים שנפלו בשומה המקורית של העסקה, השומה תתוקן - והיזמים ישלמו לרמ"י תוספת של 41 מיליון שקל לדמי ההיתר, מעבר לסכום המקורי שגבתה הרשות. כעת יעמוד סך הסכום שישלמו היזמים לרמ"י על 320 מיליון שקל.
כזכור, כבר לפני ארבעה חודשים, בחודש מאי, התכנסה ועדת הפטור על מנת לדון באישור העסקה, כפי שהנחה פסק דין של בג"ץ שניתן באוקטובר 2018. אך בניגוד לציפיות המוקדמות כי תאשר את העסקה, היא לא עשתה זאת, וביקשה לקבל התייחסות מהנהלת רמ"י למספר סוגיות שמאיות שעלו בדיון. בעקבות אותן התייחסויות התגלה כי נפלו פגמים בשומה המקורית לאורה נערכה העסקה, אשר הביאו את המדינה להפחית בערכו של השטח שהעניקה ל"שער ישראל" במסגרת העסקה. בעקבות זאת, כאמור, ביקשה הנהלת רמ"י מקמיניץ כי יפתח במו"מ לעדכון היקף התשלום.
על פי עסקת חילופי השטחים שנחתמה לפני למעלה מעשור בין חברת "השער לישראל" – שהיתה אז בבעלות איש העסקים הגרמני יוסף בוכמן, ובין רמ"י ועיריית תל אביב, תמורת פינוי מתחם הדולפינריום, בשטח 18.5 דונם על חוף הים המיועד לפעילות נופש, תקבל "שער לישראל" מגרש בן 10 דונמים בשטח שבין הרחובות הכובשים והרברט סמואל, אשר בו תוכנית להקמת מתחם משולב של מלונות, מגורים ומסחר בשטח של כ-48 אלף מ"ר.
בשנת 2015 רכשה קבוצת משקיעים בראשות אורית פרידמן-ויסמן את הפרויקט מידיו של בוכמן, ומנהל הפרויקט מטעמם הוא הרצל חבס. הבנייה בשטח החלופי שיקבלו המשקיעים לידיהם בכפוף לאישור רמ"י, אמורה לכלול מגדל בן 28 קומות, בנייני מגורים בני תשע קומות ובניינים בני שבע קומות המיועדים לשמש מלונות, שבכולם קומת קרקע מסחרית. בסך הכל אמורים להיבנות במתחם 450 חדרי מלון ו-250 דירות מגורים.
מאז נחתמה העסקה נמתחה עליה ביקורת חריפה לאורך השנים, בעיקר בשל הפרשי השווי העצומים בין שטח הדולפינריום שיפונה, והשטח החלופי. על פי שומה שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי ב-2016, שווי מתחם הדולפינריום עמד על 62 מיליון שקל, ואילו שווי המתחם שמקבלת השער לישראל בתמורה עומד על 931 מיליון שקל. מהפרשי השווי תשלם החברה 50% היטל השבחה לעירייה, ו-31% דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.
המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ צילום מסך: Youtube.com בשל אותה הביקורת אף עתרה התנועה לאיכות השלטון נגד הפרויקט. בסופו של דבר החליט בג"ץ בחודש אוקטובר לאשר את העסקה, תוך שהוא מותח ביקורת חריפה על התנהלותה של רמ"י לאורך השנים. "כאשר הדברים נבחנים כיום ניתן להצביע על מספר כשלים של ממש בתהליך גיבושה של העסקה", כתבה השופטת ברק ארז בפסק הדין. בין היתר מצאה כי "שקילות התמורות לא נבחנה באופן ממשי בשלב שקדם לכריתת ההסכם", וכי "בהסכם המשולש עצמו לא נקבע 'חלון השתחררות' שנועד לאפשר עדכון של מערך התמורות אם יתברר בדיעבד כי קיימת בעיה מן ההיבט של שקילות התמורות". עוד מצאה השופטת, כי "עסקה מהותית זו הובאה לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל רק בשלב מאוחר ביותר של גיבושה – כארבע שנים לאחר שנחתם ההסכם המשולש".
ממשרד המשפטים נמסר: "אכן בהמשך לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין, ונוכח בקשתה של ועדת הפטור לבחינה משפטית של העסקה ושל השומה משנת 2016 שעומדת בבסיסה, נערכו ישיבות אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ. בישיבות אלה נבחן הערך הציבורי שבמימוש התוכנית וכן נבדקו טענות בדבר טעויות בשומה והוצגה ליזמים עמדת המדינה בדבר הצורך בתוספת בשל הטעויות האמורות. היזמים חלקו, אך הבהירו שלא יפנו לערכאות בגין התיקון".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "ועדת הפטור של רשות מקרקעי ישראל אשרה את עיסקת הדולפינריום, לאחר שבדיון קודם בוועדה החזירה את הדיון להנהלת הרשות לאור פערים שנתגלו בשומה. הנהלת הרשות ביקשה מהיועץ המשפטי לממשלה לנהל מו"מ עם נציגי 'השער לישראל' וזאת לאור שינוי אפשרי בשומה. היזם ויתר למעשה על זכות ההשגה המגיעה לכל חוכר במסגרת הליך משפטי בבית המשפט העליון. תוצאת המו"מ הינה תוספת של 41 מיליון שקל לתשלום, שיגיע לכדי 320 מיליון שקל".
