כך מאפשרת רשות שוק ההון הטבות למשקיעי נדל"ן

הודעתה של חברת המימון טריא על כניסתה לשוק המשכנתאות בימים אלה, חודשים ספורים בלבד אחרי שהשחקנית החוץ בנקאית בלנדר התחילה לפעול בתחום ההלוואות לרכישת דירה, סיפקה תזכורת נוספת לפער העצום בפיקוח על המלווים בשוק המשכנתאות: הבנקאיים, שעליהם מפקח בנק ישראל, והחוץ בנקאיים שמצויים תחת פיקוחה של רשות שוק ההון, בראשות משה ברקת.

התחרות בתחום המשכנתאות היא חלק מחוק שטרום שפתח את שוק האשראי וההלוואות לתחרות מול הבנקים ולהוריד ריביות לציבור. במסגרת החוק נקבע שמי שיפקח על שחקני האשראי החוץ־בנקאי - להוציא חברות כרטיסי האשראי - היא רשות שוק ההון. אלא שבפועל גבולות הגזרה של הפיקוח הזה מול הפיקוח על הבנקים לא לגמרי ברורים. בזמן שרשות שוק ההון לומדת את העבודה, שחקני האשראי החוץ־בנקאי מסתערים על תחום המשכנתאות שהיקפו עומד על 350 מיליארד שקל, תוך שהם מכוונים למשקיעי הנדל"ן שבנק ישראל הגביל את המינוף שהם יכולים ליטול ל־50% במערכת הבנקאית.

משה ברקת, הממונה על רשות שוק ההון ביטוח וחסכון צילום: ענר גרין

ללא הגבלות על רכישת דירה

לפני שנתיים רשות שוק ההון קיבלה לידיה את הפיקוח על שחקני האשראי החוץ־בנקאיים שעד אז לא היו מפוקחים כלל. הרשות אמורה גם לקבוע את גבולות הגזרה החלים על השחקנים הללו ולדאוג לאכיפתם, והכל בראייה מערכתית רחבה הרואה לנגד עיניה גם את המגבלות החלות על המערכת הבנקאית.

אייל אלחיאני, מייסד טריא, אומר לכלכליסט כי "אנחנו נכנסים לתחום בזהירות כשבשלב ראשון ניתן שיעור מימון של 50% בסוג של רגולציה עצמית כי מדובר בכספי ציבור. לא ניתן רק הלוואות לרכישת דירה, אלא גם משכנתא לכל מטרה תוך שעבוד הנכס במשכנתא ראשונה, בין היתר לפיתוח עסקים והחזר חובות אחרים". אלחיאני אמנם מדבר על שיעור מימון של 50%, בפיקוח עצמי וולנטרי, אבל המתחרה בלנדר מעניקה שיעור מימון של 75% ואף מתגאה בכך שאינה כפופה למגבלות של בנק ישראל. הסיבה שהשחקנים החוץ־בנקאיים דוגמת בלנדר וטריא אינם מוגבלים כלל בשיעור המינוף של משקיעי הדיור, היא שהמגבלה של רשות שוק ההון שמדברת על 60% מימון חלה רק על הלוואות מכספי הגוף המפוקח. מכיוון שגופים כמו בלנדר וטריא מממנים את ההלוואות דרך כספי ציבור ולא מההון שלהם, אין בשלב זה שום מגבלה.

ד"ר חדוה בר המפקחת על הבנקים בבנק ישראל צילום: עמית שעל

הגבלות בנק ישראל

ב־2012 הטיל בנק ישראל מגבלות קשיחות על שיעורי המימון של רוכשי דירות. בעוד רוכשי דירה ראשונה יכולים ליטול משכנתא מהבנק בתמורה לבטוחה שיקבל הבנק על הנכס בהיקף של 75% משוויו ולגיוס הון עצמי של 25% מהבית, משקיעי דיור, קרי כאלו שקונים דירה שנייה ומעלה, יכולים לקחת מימון של עד 50% בלבד.

לבנק ישראל היתה מטרה משולבת במגבלה על המשקיעים — ראשית, לצנן את שוק הדיור ושנית, להגביל את רמת המינוף והסיכון של המשקיעים שבמקרה של האטה ומיתון עלולים ליצור סיכון מערכתי במשק.

את החלק של ההון העצמי יכולים המשקיעים לגייס מהלוואות אחרות, אך ללא אפשרות לשעבד את הנכס, כמו הלוואות על חשבון קרנות ההשתלמות או הלוואות יקרות יותר לכל מטרה בשל היעדר יכולת השעבוד. רשות שוק ההון מאפשרת לחברות הביטוח המפוקחות על ידיה להעניק הלוואות לדיור בתמורה לשעבוד הדירה בשיעור של עד 60%. אך כללי הרשות לא מבחינים בין דירת מגורים לדירה להשקעה. כך יוצא שלרוכשי דירה ראשונה עדיף ליטול משכנתא דרך הבנק, אך למשקיעי נדל"ן שווה ליטול הלוואה מחוץ לבנקים ולקבל עוד 10% מימון בתנאים נוחים. בכלל ביטוח, המפוקחת על ידי רשות שוק ההון, למשל, מעניקים כבר שנים משכנתאות לרכישת דירה, אך להבדיל מהבנקים, הם לא מדווחים על היקף תיק המשכנתאות שלהם וכפופים לשיעור המימון הגבוה יותר למשקיעים — 60%.

ביחס לשחקני אשראי חוץ־בנקאיים שאינם חברות ביטוח, המגבלות מעורפלות עוד יותר. למשל - האם בלנדר, שאמורה להיות כפופה כעת לרשות שוק ההון, לא כפופה בדומה לכלל ביטוח לפחות לשיעור של 60% מימון? לרשות שוק ההון הפתרונים.

"כלכליסט" פנה לרשות שוק ההון לקבל הסברים ביחס לפער הרגולטורי בשיעורי המימון מול בנק ישראל, וכן לגבי השאלה האם שחקנים חוץ־בנקאיים שאינם חברות ביטוח מוגבלים בכלל בהיקף המימון למשקיעי הנדל"ן, אך לא התקבלה תגובה.

בימים אלו שוקלות גם חברות כרטיסי האשראי להיכנס אף הן לתחום המשכנתאות. אך בניגוד לשחקני אשראי חוץ־בנקאיים אחרות, הן כן כפופות להוראות בנק ישראל, מה שמייצר עבורן נחיתות תחרותית מול שחקני האשראי החוץ־בנקאיים.