האדריכל גיל שנהב: "חוסר הוודאות מחסל את תוכניות הפינוי־בינוי"

הודעת מינהל תכנון שאין בכוונתו לחדש את תמ"א 38 כהוראת שעה במאי הקרוב סימנה את מותה כתוכנית המובילה בתחום ההתחדשות העירונית. למעשה, נותרנו רק עם תוכנית פינוי־בינוי הוותיקה, היא תצליח לענות כל הצרכים?

“קושי אחר הוא בלוחות הזמנים. במשחק רב־שחקנים כמו פינוי־בינוי עם דיירים שחלקם מאוד מבוגרים, תוכנית שממומשת אחרי 10־15 שנה היא לא אותה תוכנית שהוגשה בתחילה. פרמטרים תכנוניים ועלויות ביצוע משתנות. התארכות התהליכים היא הרסנית.

האדריכל גיל שנהב צילום: תומי הרפז

"אנחנו לא בונים אפילו בניין אחד בתמ"א 38, התוכנית החטיאה את מטרתה, המטרה היתה לחזק מבנים ולהוסיף ממ"דים. בפועל, עשר שנים אחרי היא לא נראית אותו הדבר. זה לא משנה אם מבטלים או משנים אותה, אבל צריך להחזיר אותה למטרותיה המקוריות - חיזוק מבנים. תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית היא התחדשות בניינית שלא לומר התחדשות קניינית. אתה לא יכול להוסיף מבני ציבור, מסחר, אתה לא יכול להרחיב כבישים. התחדשות עירונית היא לא רק לשלש את כמות הדירות בבניין.

"אנחנו מחפשים דרכים לקדם התחדשות ומסתובבים לראות איך זה נעשה בכל העולם. מסתכלים מה עושים ביפן, בקוריאה, באוסטרליה וזה לא פשוט. אם המדינה היא עשירה ויכולה לקנות את הקרקע ולבנות בניינים חדשים עבור התושבים, אז יש דרכים מגוונות לעשות התחדשות. אני לא רואה את מדינת ישראל משקיעה עכשיו 50 מיליארד שקל כדי לבנות מתחמים חדשים לחלוטין, לקנות מאנשים את הדירות שלהם ולחדש את העיר.

"תכננו את פרויקט גרין פארק בנווה שרת בתל אביב שכבר מאוכלס ועכשיו אנחנו מתכננים פרויקט שנמצא 200 מטר ממנו ברחוב הצנחנים. יחד עם העירייה בחנו את הפרויקט הקודם ושיפרנו אותו ב־15 נושאים. בפרויקטים שתכננו בעבר הרסנו את הבניינים הקיימים ובנינו פי שלושה דירות (בתל אביב) ופי ארבעה דירות (ברמת השרון, בפרויקט רימוני תדהר), אבל לא הוספנו חנויות, לא הרחבנו כבישים, לא בנינו גני ילדים חדשים, לא הוספנו מקומות תעסוקה וקופת חולים. המיקוד היה לפתור את בעיית הדיור ועשינו את זה הכי טוב שידענו. היום במתחם הצנחנים באותה שכונה עם אותו צוות ועם אותה עירייה אנחנו מכפילים את רוחב הרחוב, מוסיפים שבילי אופניים, נוטעים שדרת עצים כפולה, הוספנו חנויות והפרשנו קרקע לצורכי ציבור.

"גם אם כן, תוכניות שיצאו לדרך, שנמצאות כבר בשלבי התארגנות מתקדמים ובשלבי תכנון, אין להכיל עליהן שינויים באופי התוכנית. כל פעם שאתה מכניס חוק חדש גם אם הוא חוק טוב זה מייצר מפץ. לפעמים אפילו כשרוצים לעשות דברים טובים ולשפר את התנאים לדיירים זה גורם לעצירת הפרויקט לשנה ויותר".

"אנשים מתחילים לחשב מה הם מקבלים. לישראלי לא חשוב אם הוא מקבל הרבה או מעט, חשוב לו לא לצאת פראייר. אם במשך התהליך מצבו של אחד הצדדים משתפר זה יוצר מצוקה אצל יתר הצדדים. פינוי־בינוי הוא תורת המשחקים האולטימטיבית, והוא כרוך בדיאלוג רב משתתפים של 30־40 גורמים שונים שלכל אחד יש את דברים שחשובים לו, מפחידים אותו ודברים שהם טאבו עבורו. עם דיאלוג כזה צריך להתמודד בשקיפות, ככל שיש שקיפות ושיתוף לאנשים קל יותר להתמודד. אי אפשר להנחית פרויקט מלמעלה זה לא עובד".

"זה לא יזיק, כדי לא לתת בידי מתנגדים כוח מוגזם. בפועל אנחנו כבר שנים לא הולכים לתביעות דייר סרבן, אנחנו מצליחים בעבודה מסודרת להגיע לכך שכל הדיירים מסכימים. הדיירים מבינים שנגמרו הימים שדייר שיישאר אחרון יקבל שתי דירות, זה כבר לא קיים. הכלי של תביעת דייר סרבן הוא כמו פצצת אטום, טוב שיש, אבל אסור להשתמש. אם החלטת לתבוע דייר סרבן אתה נמצא בפרויקט בעייתי, עד שתסיים את התביעה אלה שאתך כבר יתייאשו מהפרויקט".

"כשהעיר רוצה לקדם את הפרויקט זה עדיין הולך קשה, אבל כשהעיר לא רוצה, זה בלתי אפשרי לקדם את הפרויקט, כבר למדנו לא להילחם”.

“בחמש השנים האחרונות קיבלנו 1,250 פניות, לאחר בדיקות היתכנות שאנחנו מבצעים כ־50 פרויקטים ולהערכתי ייצאו אל הפועל חמישה־שישה פרויקטים”.

“נגישות למרחב הציבורי, רצון הדיירים, תנועה וחניה, ומוכנות של העיר לקדם את הפרויקט. אנחנו בוחנים את הפרויקט תכנונית, כלכלית, ומשפטית. לגבי הרווחיות, אנחנו מגבשים פרויקטים גם בפריפריה מתוך תקווה שבבוא הזמן הם יבשילו והמדינה תסייע”.

לפעמים ביטול היטל השבחה הופך את הפרויקט לכדאי כלכלית. העלאת הרווחיות ב־3% יכולה להיות דרמטית עבור פרויקט. חשוב להבין שעשרה פרויקטים של התחדשות עירונית שיש בהם מסחר, מגורים ותעסוקה יכולים לעורר את העיר ולשנות אותה, זה קטר עסקי וכלכלי איכותי, לכן למחול על קצת מיסוי זה הגיוני עבור המדינה, גם ברמה הכלכלית”.

"לפעמים צריך לחשוב מחוץ לקופסה. המדינה לא צריכה להכניס את היד לכיס היא צריכה לייצר את המנגנון שיאפשר את זה בצורה כדאית”.

"אנחנו נוהגים להלקות את עצמנו, אבל אנחנו הרבה יותר טובים ומתקדמים מרוב המדינות, כי יש כאן צורך. בסוף, האתגר שלנו הוא ודאות ותיאום ציפיות. אם נצליח להכניס לסדר את התחום כך שכל אחד ידע מה הוא מקבל בסוף הפרויקט - מצבנו יהיה מצוין”.

"אני חושב שקרקע משלימה צריך להיות פתרון נקודתי אחרון רק כשאין ברירה. לצערי, הסיסמה הזאת של קרקעות משלימות הפכה להיות תירוץ לתקיעת פרויקטים על ידי הרשויות או המדינה. בפועל, מדינת ישראל עוד לא נתנה רגב אדמה אחד כקרקע משלימה. אם היה חוק ומתודה והחלטות מנהל מסודרות ודינמיקה מושלמת לדבר הזה, אז מה טוב. אבל זה עוד לא קיים, מדברים על זה, מבטיחים את זה והשיח תוקע עשרות פרויקטים על ידי הרשויות, זה הופך להיות טריז לתקיעת פרויקטים".