מכה לשיכון ובינוי: הקרקע ביפו נשמטה לה בגלל חתימות מזויפות

גורלו של מתחם פרדס דכה בדרום יפו, שצפוי לפינוי־בינוי, הוכרע לאחרונה בפסק דין דרמטי, שקבע כי חתימותיהם של עשרות בעלי קרקע במתחם היו מזויפות. מי שהתבססו על החתימות האלה היו איש העסקים המנוח שמואל פלאטו שרון וחברת שיכון ובינוי נדל"ן, שביקשו לקדם שם פרויקט בנייה. המרוויחים הגדולים מפסק הדין הם האחים צחי ועידו חג'ג', שחברת הבנייה שבבעלותם כבר החלה לקדם את הפרויקט בעצמה.

כעת, עם קביעת שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב יהושע גייפמן כי יש לבטל את ההסכמים בין שרון ושיכון ובינוי ובין בעלי הקרקע, יתאפשר להמשיך בתוכנית לפיתוח המתחם, שהיתה תקועה כעשר שנים בשל המאבק על חוקיות ההסכמים. קבוצת חג'ג' מחזיקה כבר כעת במגרש בשכונה, וחתמה על הסכמים עם חלק מהתושבים, וההערכות הן כי היא תוביל מעתה את הפרויקט. גורמים נוספים המושפעים מהפסיקה הם עיריית תל אביב, שבמשך שנים מנסה לקדם את התחדשות השכונה, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שמחזיקה במרבית השטח ותוכל גם היא להתחיל לקדם את המתחם.

פרדס דכה. לפי גורמים המעורבים בפרויקט, חג'ג' מציעה לבעלי הקרקע ולפולשים תגמול הולם צילום: אוראל כהן

הקרב המשפטי התנהל בין כמה עשרות בעלי קרקע, המיוצגים על ידי עורכי הדין ארז ללקין ותמיר בן זאב, ובין שיכון ובינוי נדל"ן, עו"ד זוהיר דכה, מבעלי הקרקע בשכונה, וחברת Henwood Finance, הרשומה בפנמה ומנוהלת מאז פטירת פלאטו שרון על ידי בנו יואב שרון. במוקד התביעה כ־20 דונם המוחזקים ב"מושע" (רישום משותף של מספר רב של בעלים בחטיבת קרקע אחת) על ידי 79 יורשים משלוש משפחות: דכה, המחזיקה ב־17 דונם; סכחפי חסן, 2.3 דונם; וסכחפי חוסיין, 600 מ"ר.

מתחם פרדס דכה כולל גם כ־100 דונם בבעלות רמ"י וקרקע פרטית בת כ־3 דונם שלא נכללה בתביעה, ואותה רכשה קבוצת חג'ג' ב־2015. בסך הכל מדובר בכ־123 דונם שבהם ניתן להקים על פי הערכות כ־2,500 דירות בבניינים של עד 20 קומות. המתחם נמצא בין רחוב סהרון ושכונת נווה גולן בצפון, שדרות ירושלים ויפו ד' במזרח, רחוב מייזל בדרום ורחוב אייזק חריף במערב.

בעשרות השנים האחרונות התרבו הפלישות לקרקע, וכיום לצד בעלי הקרקע החוקיים מתגוררים שם גם עשרות פולשים בבנייה בלתי חוקית. המקום נעדר תשתיות מסודרות, ותנאי המחיה בו ירודים. בנוסף לכך רווחו שם בשנים האחרונות תופעות של פשע וסחר בסמים, והמתחם הוא יעד קבוע לפשיטות משטרתיות. ואולם מבחינה נדל"נית, הקרקע שעליה יושב המתחם הבעייתי היא בעלת פוטנציאל עצום. הסמיכות לים, לקו האדום של הרכבת הקלה ולשדרות ירושלים הופכת אותו אטרקטיבי מאוד ליזמים.

"החתימות לא נבדקו"

יזמי נדל"ן החלו כבר לפני למעלה מעשור לקדם פרויקט במקום. מפסק הדין עולה כי ב־2007 החל פלאטו שרון בקידום הפרויקט, ויצר קשר עם עו"ד זוהיר דכה, אחד מ־79 בעלי הזכויות, וחתם עמו על הסכם יזמות לפינוי־בינוי. ב־2009 נחתם הסכם נוסף, בין שרון לשיכון ובינוי להקמת חברה בבעלות משותפת שתקדם את הפרויקט ותוחזק 25% על ידי שרון ו־75% על ידי שיכון ובינוי. לפי ההסכם, שרון היה אחראי על הסכמת בעלי הקרקע, ותפקידו של עו"ד דכה היה לשכנע את אותם להסכים, ושכרו נקבע על 5% מרווחי שרון בפרויקט לפני מס.

הדמיית הפרויקט של חג'ג'. מסתמן שהיא תוביל את הפרויקט הדמיה: View Point

בתביעה שהגישו בעלי הקרקע הם טענו כי מעולם לא חתמו על הסכמים, לא ידעו עליהם ולא הסכימו להם. לטענתם, לעו"ד דכה לא ניתנה מעולם הסמכות לחתום בשמם והוא פעל בזיוף ומרמה. את דבריהם ביססו התובעים על עדויות רבות, ובראשן הודאתו של דכה כי הוא שחתם על ייפוי הכוח בשמם. הם גם הגישו נגדו תלונה על זיוף ללשכת עורכי הדין. במסגרת התביעה מינה בית המשפט מומחה להשוואת כתבי יד, וזה קבע במספר מקרים כי קיימת אפשרות סבירה כי על ייפוי הכוח חתם דכה, וכן הובאו עדויות של בעלי קרקע אחרים שהעידו כי לא חתמו עבור דכה על מסמכים כלשהם. גם הובאו לבית המשפט שש תעודות פטירה של בעלי קרקע המוכיחות כי ה"חותמים" הלכו לעולמם קודם לחתימה על ייפויי הכוח.

היזם יואב שרון הודה כי מעולם לא בדק את ייפויי הכוח שזוהיר דכה הביא לחברה. תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, סיפר כי נפגש עם כמה מבני משפחת דכה, ואלה הבהירו לו כי ישנה בעיה וחלקם טענו לזיוף. בסיום פסק הדין מתח השופט ביקורת על שרון ועל שיכון ובינוי שלא בדקו את כשרות החתימות: "הנתבעות (החברה של פלאטו שרון ושיכון ובינוי נדל"ן) לא בדקו את כשרות החתימה של עו"ד זוהיר דכה בשם 78 בעלי הזכויות. עו"ד דכה העיד שחתם על ההסכמים מכוח ייפוי כוח כלליים מ־2011, שנחזו להיות חתומים על ידי בעלי הזכויות. אולם הוצהר שעו"ד דכה חתם על ההסכם מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר, והדבר לא נבדק על ידי הנתבעים".

אף שלא היו מעורבים באופן ישיר בעימות המשפטי, האחים חג'ג' צפו בו מהצד בדריכות, שכן במקביל הם בעצמם כבר הגיעו להסכמות עם חלק גדול ממחזיקי הקרקע. בינואר 2015 העמיקו האחים חג'ג' את אחיזתם בשכונה עת רכשו בסיוע של מתווך מקומי 3.2 דונם. בעבר אף עלו האשמות כלפיהם כי הם העומדים מאחורי תביעת בעלי הקרקע לעצור את העסקה עם פלאטו שרון ועם שיכון ובינוי, כדי שיוכלו להשתלט על הפרויקט. האשמות אלה הוכחשו על ידם בתוקף ולא הוכחו מעולם.

כפי שמסתמן כעת, חג'ג' תחל לקדם את הבנייה במגרש שרכשה והיא צפויה להקים בו פרויקט בן 180 דירות בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו. גורמים המעורבים בפרויקט אמרו כי חג'ג' מציעים לבעלי הקרקע ולפולשים תגמול הולם בתמורה למכירה או פינוי מהקרקע, וכי היא מחזיקה ב־80% מהחתימות של בעלי הזכויות. חג'ג' כבר יצרה קשר עם העירייה, ובכוונתה לקדם עמה תב"ע למתחם בן ה־20 דונם, ולנסות להגיע להבנות עם רמ"י בנוגע לחטיבת הקרקע הגדולה בשכונה, 123 דונם.

מימין: עידו חג'ג' ותמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. פעלו בשטח במקביל צילום: ענר גרין

לפי ההערכה, יתאפשר להתחיל בבנייה בתוך כארבעה חודשים. מחירי הדירות בשכונה צפויים לפחות בתחילת הדרך להיות נמוכים אפילו בהשוואה לשכונות הדרומיות של תל אביב, וינועו סביב 30-25 אלף שקל למ"ר. זאת לעומת כ־40 אלף שקל למ"ר ברחובות שבקרבת התחנה המרכזית.

התחדשות בלב השכונה

פרדס דכה הוא חלק מרכזי בתוכניותיה של עיריית תל אביב לפיתוח השכונות הדרומיות של יפו. כך למשל במסמך מדיניות שפרסמה ב־2017 מופיע שטח הפרדס כחלק מתוכניות העירייה לשכונת יפו ג'. "בלב השכונה נמצא פרדס דכה, אשר תופס מעל לשליש משטח השכונה. בעקבות זאת מערך התנועה אינו שלם, ומערך השטחים הציבוריים תפוס על ידי הפרדס", נכתב בתוכנית. עוד נכתב בה: "עיקר ההתחדשות יהיה בלב השכונה על ידי בנייה חדשה וגבוהה בפרדס דכה".

לפי התוכנית, יינתן דגש על השטחים הציבוריים, כך שתיווצר שדרה ירוקה ומקשרת בין מבני הציבור, יקודם תכנון חדש למערך התנועה, ורחוב ירושלים יהפוך לרחוב עירוני עם חזית מסחרית לאורכו. כמו כן ייווצר ציר ירוק ברחוב סהרון, המוביל לתחנת הרכבת הקלה ולים.

מעיריית תל אביב נמסר: "העירייה שמה לה למטרה ליצור שכונה בת קיימא לתושבי פרדס דכה ולקדם בתוכה חיי קהילה, חברה ותרבות. מטרת הפרויקט היא לתת פתרונות מגורים ופתרון לסוגיות הליבה של תושבי המקום. עד כה אושרה הקמת מנהלת פרדס דכה, וכיום מקודמים הליכים לאיושה. כמו כן מקדמת העירייה ישיבות מול התושבים, כדי לקדם מתווה לבנות מתווה המוסכם על בעלי ותושבי הפרדס".

מיואב שרון נמסר: "אכן בית המשפט קבע ששני הסכמים לא תקפים, כי עורך הדין שייצג את בעלי הזכויות לא קיבל מהם ייפוי כוח בכתב. אבל השופט לא התייחס לעובדה שאותו עורך דין כן קיבל ייפויי כוח בעל פה, והשופט אפילו קיבל הצהרות על כך מבעלי הזכויות שבאו להעיד במשפט. השופט השאיר בתוקף את ההסכם הראשון שנחתם איתנו, וביטל שני הסכמים מאוחרים יותר שנעשו לאחר שבעלי הזכויות עשו איתנו מו"מ כדי לשפר את תנאיהם. כך שנראה שההחלטה ששני ההסכמים המתוקנים בוטלו לא בהכרח מיטיבה איתם והיא יותר טובה עבורנו. למרות זאת, בעלי הזכויות כרגע מנהלים איתנו מו"מ להסכם חדש, ואני מאמין שהסכם כזה ייחתם בתוך שבועות. פסק הדין חלקי ואינו חלוט, ולאחר שנלמד אותו נחליט אם יש טעם להגיש ערעור.

"חבל שיש גורמים שמתנהלים בצורה לא אתית ומציעים לבעלי הזכויות הצעות שלא יוכלו לממש. מתווך בשם ראובן אליהו עשה עסקה נוגדת ומאוחרת להסכם שלנו, ואנו הגשנו נגדו תביעה על גרם הפרת חוזה, שהדיון בה יתחיל בחודשים הקרובים אצל אותו שופט".

משיכון ובינוי נמסר: "לחברה לא היה חלק בהליך החתמת הדיירים. אם אכן עו"ד דכה, שייצג את הדיירים, כשל בהליך ההחתמה אנו מצרים על כך, ונבחן את המשך צעדינו".

בחברת חג'ג' סירבו להגיב.