עבודות הפיתוח הזולות עולות ביוקר לקוני הדירות

בחודש אפריל האחרון נקלעה חברת שפע טוב, חברת קבלנית בתחום התשתיות, להקפאת הליכים. התזמון היה רגיש, בעיצומן של עבודות עפר, פריצת כבישים ועבודות תשתית שונות שביצעה החברה בשכונת מורשת החדשה במודיעין, שבה צפויות להיבנות אלפי דירות. כעת מודאגים הקבלנים הפועלים בשכונה שהדבר יביא לעיכוב באיכלוס הדירות החדשות, שרובן מיועדות לזוכי מחיר למשתכן.

עם זאת, הקבלנים לא הופתעו מההתפתחות. בשיחה עם "כלכליסט" אמר קבלן ותיק כי שפע טוב היא לא החברה הראשונה שקורסת במהלך ביצוע עבודות פיתוח עבור רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), וכי למעשה זה ארוע שגרתי למדי: “בשנים האחרונות בניתי למגורים בשכונות הרקפות בראשון לציון, בשכונת כלנית בראשון לציון ובשכונת בן גוריון ובשדרות, ובכולן קבלני הפיתוח ששכרה רמ"י פשטו את הרגל והוחלפו במהלך העבודות. עכשיו אנחנו שוב רואים את אותו מקרה במודיעין", סיפר.

לדבריו המשמעות של קריסת קבלן בעת עבודות פיתוח “היא מסירת הקרקעות באיחור ליזמים. שזכו בין היתר במכרזי מחיר למשתכן. הזכאים זכו בהגרלות אבל בגלל העיכובים בפיתוח הדיירים יקבלו את הדירות שלהם באיחור וימשיכו לשלם שכירות גבוהה עד האכלוס. כך חלק ניכר מההנחה שקיבלו מהמדינה יירד לטמיון בגלל השיטה של רשות מקרקעי ישראל לבחור את קבלני הפיתוח שמציעים את המחיר הזול ביותר, אבל את הצעקות של הזכאים הקבלנים סופגים ולא המדינה".

עבודות עפר צילום: אוראל כהן

קבלנים שאתם שוחחנו מטילים את האחריות על פשיטות הרגל המרובות תוך כדי ביצוע הפרויקט, על שיטת המכרזים של רמ”י, אשר לפיה הקבלן שמציע את המחיר הזול ביותר, הוא הזוכה. מדיניות זו מגדילה את הסיכון לאחד התרחישים הבאים: הראשון: פשיטת רגל של הקבלן במהלך העבודות, מה שכרוך בעצירת עבודות התשתית לכמה חודשים לפחות, עד לשכירת שירותיו של קבלן חדש; השני: ביצוע עבודה ירודה, תוך עיגול פינות מצד הקבלן שנתן הצעת מחיר נמוכה, כדי לא להפסיד.

תופעה נוספת שבה נתקלים קבלנים הפועלים באתרים שבהם מועסקים קבלני תשתית "זולים” היא של הטמנת פסולת בניין בשטח במקום הובלתה לאתר פסולת מורשה, אשר גובה תשלום עבור ההטמנה.

קבלן תשתיות ותיק שאתו שוחחנו, וביקש להישאר בעילום שם, סיפר כי אף שבעבר עבד עם רמ"י, בשנים האחרונות החליט להפסיק, לאור התחרות מול קבלנים שאותם הוא מכנה "מתאבדים": "בשנים האחרונות רמ"י מנסה לאחוז במקל בשני קצותיו: גם לבחור קבלנים שמציעים הצעות מחיר מתאבדות, וגם לקבל עבודה טובה ואיכותית. המציאות מראה שזה לא עובד".

מנהל רמ"י עדיאל שמרון. ברשות אומרים ששיעור הקבלנים שנקלע לקשיים זניח צילום: אוראל כהן

זול זה ביוקר

שיטת המכרזים של רמ”י מבוססת על מחירון לביצוע עבודות. הקבלן מקבל רשימה עם מחיר לכל סוג עבודה ומתבקש להציע הנחה על אותו מחיר. השוואה למחירון משרד הבינוי והשיכון, שבו המחירים פחות או יותר תואמים את מחירי השוק, מעלה כי מחירון רמ"י נמוך בכ־50%-20%. וזאת לפני הצעות הקבלנים שאמורות לגלם הנחה נוספת.

לדוגמה: במחירון של משרד השיכון עבודות של חפירה וניפוי פסולת מתומחרות ב־ 25 שקל למ"ק ואילו במכרז שהוציאה לאחרונה החברה הכלכלית לפיתוח אשקלון בפיקוח רמ"י, אלה מתומחרות ב־18 שקל למ"ק. עבודות מילוי מובא (של חומר איכותי מאתר אחר, נ"ב) מתומחרות במשרד השיכון ב־71 שקל למ"ק; ואילו במכרזי הפיתוח של רמ”י בשכונת כרמי גת תומחרו בכ־30 שקל בלבד למ"ק.

אבל הבעיה היא לא רק במחירון אלא גם בשיטת בחירת הקבלנים. במשרד השיכון שינו את השיטת והם פוסלים את ההצעה הנמוכה ביותר ואת הגבוהה יותר, קובעים ממוצע ורק לאחר מכן בוחרים קבלן.

ברמ”י, לעומת זאת, אין כל הגבלה על הקבלן בהצעת הצעות זולות, והבחירה נעשית בהצעה הנמוכה ביותר. בנוסף לכך, בעוד שבמכרזי משרד השיכון ניתנת לקבלן אפשרות להציע מחיר הגבוה מהמחירון, אם הוא חושב שהעלויות שלו גבוהות יותר, במכרזי רמ"י ניתן להציע רק הצעות נמוכות יותר.

מאחר שרמ"י היא בין המעסיקות הגדולות במשק, ייתכן כי יש בהתנהלות זו משום כפייה על חברות להגיש הצעות "מתאבדות" ולהשפיע על יציבות הענף כולו.

על פי נתוני חברת המידע העסקי CofaceBdi המפרסמת בכל רבעון מדד האומד את רמת הסיכון בענפים שונים, תחום קבלנות הביצוע כולו מצוי ברמת סיכון גבוהה, ותת־התחום של עבודות תשתית מצוי ברמת הסיכון הגבוהה ביותר. לדברי מנכ"לית החברה תהילה ינאי, כ־25 חברות בתחום נקלעו לקשיים בשלוש השנים האחרונות בהם חדלות פירעון, הקפאת הליכים ופירוק, כשהבולטות בהן הן מרדכי בנימין ובניו, שפע טוב ונאדים כאמל ובניו.

לא רק הקבלנים מוטרדים מהתנהלות רמ"י בתחום העסקת קבלני התשתיות, אלא גם הרשויות המקומיות שבתחומן הם פועלים. במהלך הכנס השנתי של התאחדות הקבלנים שנערך לפני כחודש סיפר רמי דואני, מנכ"ל החברה הכלכלית נתניה, כי במכרזי הפיתוח שהחברה מפרסמת יחד עם רמ"י מתקבלות לא פעם הצעות שנראות לא ראויות: "אנחנו מקבלים הצעה עם הנחה ענקית שאנו חוששים שהיא גדולה מדי ותיצור בעיות בהמשך, ומבקשים מנציג רמ"י לא לקבל את ההצעה הזו, אבל הוא אומר 'אין כזה דבר'. אנחנו לא יכולים שלא לקחת את הצעה הזולה, הייתי רוצה לשנות את שיטת המכרז אבל ידי כבולות".

באותו כנס סיפר גדי מארק, סמנכ"ל בכיר הנדסה ופיתוח במשרד השיכון כי כבר שלוש שנים נפסלות אצלם ההצעות הזולות ביותר. "היום ההצעות הזוכות עומדות על הנחות סבירות מהמחירון ולא הצעות מתאבדות. אנחנו לא דוגלים בשיטת הזול זוכה כי אנחנו מבינים שהזול הוא היקר".

המדינה והקבלן באותו צד

בשיחה עם "כלכליסט" אמר צביקה דוד, סגן נשיא ויו"ר אגף קבלני התשתיות בהתאחדות בוני הארץ, כי "השיטה שבה נבחרת ההצעה הזולה ביותר צריכה לעבור מהעולם. מזמיני העבודה נוטים להסתכל על שורת המחיר במכרז ושואפים להצעה הזולה ביותר אבל אף אחד עוד לא חקר מה העלות האמיתית של הפרויקט למשלם המסים במקרה שבו הקבלן פשט את הרגל במהלך העבודה והמדינה נאלצה להחליף אותו בקבלן אחר, או במקרה שבו איכות העבודה ירודה ומחייבת תחזוקה ותיקונים, אף אחד גם לא מודד את הנזק הכספי שנגרם לרוכשי הדירות שרכשו דירה במיטב כספם נאלצים להמתין להשלמת תשתיות בשכונה חדשה.

דוד הוסיף כי מקבלי ההחלטות “צריכים להבין כי המדינה והקבלנים נמצאים באותו צד ויש להם אותו אינטרס שהעבודה תתבצע באיכות גבוהה ובמסגרת לוחות הזמנים ללא סכסוכים במהלך הדרך וללא חריגים. יש היום מזמיני עבודה שכבר הפנימו את הצורך בשינוי".

דוד מזכיר כי באפריל האחרון הוציא החשב הכללי במשרד האוצר יחד עם רשות החברות מכתב לחברות התשתית הגדולות של משרד התחבורה, בהן נתיבי ישראל, חוצה ישראל, רכבת ישראל, נת"ע, נתיבי איילון ובו הנחיות לגבי אופן ההתנהלות הנדרש מצד גופים אלה בתחום החוזים והמכרזים, כדי לשפר את יכולת הביצוע בענף. בין היתר נקבעו שם קווים מנחים אחידים לתנאי סף פיננסיים ומקצועיים לפרויקטים. לדבריו, לו היתה רמ"י מאמצת גם היא את הכללים הללו, היתה רמת הביצוע עולה. "אני מאמין שגם שם יקראו בסוף את המפה ויבינו כי קבלן מפסיד אינו יכול לספק פרויקט איכותי".

מרמ”י נמסר בתגובה: “רשות מקרקעי ישראל מבצעת כל שנה עבודות פיתוח באמצעות קבלנים בהיקף של כ־3 מליארד שקל. המכרזים לבחירת קבלני הפיתוח מתבצעים מתוך מחויבות לשמירה על האינטרס הציבורי והשגת מחיר התואם אינטרס זה. עבודות הפיתוח שרשות מקרקעי ישראל מקיימת מתנהלות כסדרן ושיעור הקבלנים שנקלע לקשיים זניח וסביר בהחלט. חלק מהקשיים נוגעים לקבלני משנה ולא למי שזכו ישירות במכרז. לא זיהינו תופעה חריגה של קבלנים שזוכים במכרזי הפיתוח ואינם מסוגלים לעמוד במחויבות שנטלו”.