תל אביב בדרך להכפלת מספר הדירות באבן גבירול

תוכנית חדשה שמקדמת עיריית תל אביב תאפשר תוספת של 2,850 דירות לאורך רחוב אבן גבירול, כך נודע ל"כלכליסט". בעלי דירות לאורך הרחוב יוכלו לבנות בניינים חדשים בגובה של שבע או תשע קומות במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה. כיום מרבית הבניינים ברחוב מתנשאים עד גובה ארבע קומות בלבד.

בנייה של תשע קומות תתאפשר בחלקו הצפוני של הרחוב, ושבע קומות בחלק הדרומי, ששייך לאזור המכונה העיר הלבנה והוכרז על ידי אונסק"ו לשימור. בגדה המערבית של הרחוב תוגבל הבנייה לשבע קומות לכל הבניינים שמדרום לארלוזורוב. בגדה המזרחית הבנייה תוגבל לכל הבניינים שמדרום לדוד המלך. 

אבן גבירול. עומד לשנות את פניו צילום: אוראל כהן

מימוש התוכנית צפוי להכפיל את כמות התושבים לאורך הרחוב, שכיום קיימות בו כ־2,300 דירות. בשבוע שעבר הוועדה המקומית תל אביב אישרה להפקדה תוכנית פינוי־בינוי בצפון אבן גבירול, בשיכון פועלי הנמל. הפרויקט הזה כבר מבוסס על עקרונות שמתווה תוכנית התחדשות של אבן גבירול, ואפשר לראות בו סנונית ראשונה של יישום המדיניות המתוכננת. ייבנו בו שבעה בניינים בני שמונה ותשע קומות ובהם 460 דירות, במקום 150 דירות בשבעה בניינים ישנים שייהרסו.

בנוסף לכך בימים אלה נבנות ברחוב 950 דירות במגדלים של עד 50 קומות במתחם סומייל בקטע שבין ארלוזורוב לז'בוטינסקי. מימוש מלא של תוכנית סומייל ותוכנית אבן גבירול יביא לבניית 6,000 דירות לאורך אבן גבירול.

התוכנית מקודמת בין היתר משום שרחוב אבן גבירול הוחרג מהתוכניות לרבעים 4 ו־3 שאושרו בשנה שעברה לאזורים שממוקמים ממערב ומזרח לאבן גבירול (הצפון הישן והחדש), ומגדירות את הכללים לחידוש בניינים בצפון הישן והחדש.

תוכנית המתאר של תל אביב מאפשרת בנייה של עד שמונה קומות בלבד לאורך אבן גבירול, ולכן אישור תוכנית זו הוא בסמכות ועדה מחוזית. בחודש הבא תגיע התוכנית לדיון ראשון בוועדה המחוזית תל אביב. בתוכנית, שהוכנה על ידי דני לזר אדריכלים ויהודה עירוני מיען פרויקטים, יש פוטנציאל לתוספת של 320 אלף מ"ר לאורך הרחוב. על פי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "אם הבנייה המתוכננת תתממש במלואה, מדובר בפוטנציאל השבחה פנומנלי של כ־6 מיליארד שקל רק בזכויות הבנייה. לאורך הרחוב יש 110 בניינים, כך שההשבחה הממוצעת לבניין היא כ־60 מיליון שקל.

העירייה יכולה לדרוש תשלום של היטל השבחה בעת מכירת דירה או בשלב של הוצאת היתר בנייה בטענה כי התוכנית שהיא אישרה העלתה את שווי הדירה. אבל מהניסיון שהצטבר בשנה האחרונה בעקבות אישור תוכנית הרבעים, אפשר להעריך שמחלוקות רבות יצוצו בין מוכרי דירות לעירייה. תיאורטית תל אביב יכולה לגבות מיליארדי שקלים, כמחצית משווי ההשבחה. אבל טענה שחזרה על עצמה בתוכנית הרבעים, והתקבלה על ידי שמאים מכריעים, היא כי חלק ניכר מזכויות הבניה כבר היה קיים במסגרת תמ"א 38 שמאפשרת הוספה של 2.5 קומות לבניין. מי שמצדד בעמדה זו יכול לטעון כי תוכנית אבן גבירול מוסיפה רק קומה או שתיים לבניין, ולכן שווי ההשבחה נמוך יותר. אם עמדה זו תתקבל ההכנסה של העירייה תצטמצם משמעותית.

מימין מיטל להבי סגנית ראש עיריית ת"א ואוהד דנוס שמאי המקרקעין צילום: מיכל בר חיים, עמית שעל

תוספת כה גדולה של תושבים ועוברי אורח מעלה את החשש מעומסי תנועה בלתי נסבלים. "היקף כזה של תוספות דיור לא יכול להתבסס על מערך התחבורה הקיים, והוא מתאפשר בזכות הקו הירוק של הרכבת הקלה שיעבור במפלס תת־הקרקע ברחוב ובזכות שינויים במסגרתם תינתן עדיפות מובהקת לתחבורה ציבורית, ולהולכי הרגל", אומרת סגנית ראש העיר מיטל להבי. "תוכנית אבן גבירול היא דוגמה לשינויים שיחולו לאורך מסלולי הרכבת הקלה והמטרו, שבהם צפויה עלייה בהיקפי הבנייה ובעומס הפעילויות העירוניות ברחוב ובצפיפות המגורים בדפנות". בעתיד הרחוק יותר הולכי הרגל יוכלו להשתמש גם בקו הסגול שיעבור באבן גבירול פינת ארלוזורוב.

מרבית הבניינים ברחוב ישנים, משנות החמישים והשישים של המאה הקודמת. הבנייה החדשה אמורה לשפר את חזות הרחוב, לשפר את עמידות המבנים במקרים של רעידות אדמה, ולהוסיף ממ"דים לדירות. כמו כן, על פי התוכנית, תהיה אפשרות להרחבת המסחר בקומות הקרקע גם לכיוון החצר האחורית של כל בניין. למעשה התוכנית מבטלת את החצרות בצדי הבניינים, ומבקשת להפוך אותן לרחבות מזמינות קהל. החצרות בצדי הבניינים ייפתחו למסעדות, בתי קפה או כניסות לבתי עסק.

כדי לזרז הליכים ולייעל את הליכי התכנון, התוכנית תאפשר ליצור רק שלוש תוכניות לאורך הרחוב על בסיס איחוד וחלוקה מחדש של חלקות. יתר הבנייה תתבסס על החלקות והמגרשים הקיימים באופן שאמור למנוע מחלוקות.

"כל אחד יודע שזמן שווה כסף ובמיוחד בפרויקטי נדל"ן", אומרת להבי. "התוכנית מאפשרת לקדם תוכניות ללא איחוד וחלוקה, ולבנות במגרשים בדידים".