מדינת ישראל: השוכר שמשלם מעט, אבל כולם רצים אחריו

מדינת ישראל היא השוכרת הגדולה ביותר של נדל"ן במשק הישראלי עם שטח שכור של כ־1.14 מיליון מ"ר ברחבי הארץ, בעלות שכר דירה שנתי כולל של כמיליארד שקל, כך עולה מנתוני 2018 שהועברו על ידי מנהל הדיור הממשלתי באוצר בעקבות בקשה של התנועה לחופש המידע.

בסך הכל שוכרת המדינה 1,323 נכסים, באמצעות מנהל הדיור הממשלתי באוצר. עוד מפרטים הנתונים את היקף השטחים והנכסים בכל עיר, וכן את מחיר השכירות הממוצע למ"ר בהן. עם זאת, נמנע משרד האוצר מלמסור נתונים על עסקאות השכרה ספציפיות עבור כל נכס, זאת בנימוק כי הדבר עלול לפגוע ביכולת המשא ומתן של מנהל הדיור הממשלתי מול בעלי הנכסים השונים. מסיבה זו גם לא נמסרו נתונים על דמי שכירות ביישובים שבהם שוכרת המדינה נכס אחד בלבד.

הנכסים שהמדינה שוכרת, מהווים 30% בלבד מסך הנכסים והמבנים שבהם היא משתמשת. כיום בישראל כ־3 מיליארד מ"ר של נכסים בשימוש המדינה, מהם כ־2 מיליארד מ"ר בבעלותה.

האם למדינה יש צורך לשכור נכסים בהיקף כה גדול, והאם אין זה משתלם יותר עבורה לבנות נכסים על קרקעות מדינה? לדברי גדי אליקם מנכ”ל קרן סלע קפיטל, המשכירה נכסים למדינה, יש סיבה לכך שהמדינה מעדיפה במקרים רבים לשכור נכס: “כשמשרדי הממשלה שוכרים שטחים יש להם הרבה יותר כוח מאשר בבניין בבעלות המדינה. הדייר מטעמה זוכה להרבה יותר תשומת לב כשוכר. למשל, כאשר נדרש שיפוץ, ההתנהלות היא ישירות מול בעל הנכס ולא נדרשים לתקציב מהאוצר”.

ירושלים הכי יקרה

מהנתונים ניתן לראות, כי המשטרה ומשרד המשפטים כולל בתי המשפט הם השוכרים הגדולים ביותר ובחזקתם כ־280 נכסים המהווים כ־21% מסך הנכסים המושכרים. בסך הכל כ־140 מבנים נשכרו עבור משטרת ישראל, ומספר זהה עבור משרד המשפטים ובתי המשפט. 93 נכסים הושכרו עבור אגף המכס, 90 נכסים עבור משרד הרווחה, 79 נכסים עבור רשות האוכלוסין וההגירה ומעברי הגבול, כ־71 נכסים עבור משרד הבריאות, כ־60 נכסים עבור שירות התעסוקה, 41 עבור משרד העלייה והקליטה, ,44 נכסים עבור משרד האוצר, 27 נכסים עבור משרד החקלאות, ו־10 עבור משרד התיירות.

בחלוקה לאזורים, ירושלים אשר בה ממוקמים משרדי הממשלה הראשיים היא העיר שבה היקף המשרדים שמושכרים הוא הגדול ביותר בישראל. המדינה משכירה בעיר 384 נכסים בשטח כולל של 331 אלף מ"ר ובעלות שנתית של 308 מיליון שקל (כשליש מההוצאה השנתית על השכרת מבנים). בתל אביב 125 נכסים שכורים בשטח 207 אלף מ"ר ובעלות שנתית של 181 מיליון שקל.

קריית הממשלה בחיפה צילום: אלעד גרשגורן

ערים בולטות נוספות הן: באר שבע, עם 69 נכסים בשטח של 57 אלף מ"ר, ובעלות שנתית של 41 מיליון שקל, לוד שבה מרוכזים משרדי ממשלה רבים עם 66 נכסים בשטח של 67 אלף מ"ר ובעלות של כ־44 מיליון שקל, חיפה עם 60 נכסים בשטח של כ-80 אלף מ"ר ובעלות של 40 מיליון שקל, רמלה עם 56 נכסים בהיקף של 28 אלף מ"ר ועלות של כ־20 מיליון שקל, אילת עם 50 נכסים, פתח תקווה עם 37 נכסים, אשדוד עם 29 נכסים, ונצרת עלית עם 28 נכסים.

הנתונים מספקים הצצה גם על גובה דמי השכירות הממוצעים שמשלמת המדינה בכל עיר. ירושלים העיר היקרה ביותר, עם דמי שכירות ממוצעים של 77 שקל בממוצע למ"ר, דמי שכירות של 74 שקל למ"ר משלמת המדינה בערים: בת ים, ראשון לציון, מ.א. חבל מודיעין (איירפורט סיטי) ורמת גן. בבית שמש דמי השכירות הממוצעים עומדים על 73 שקל למ"ר, באופן מפתיע תל אביב אינה נמצאת בראש הרשימה ובה משלמת המדינה בממוצע רק 72 שקל למ"ר, בנתניה 70 שקל למ"ר, בנצרת עלית על 62 שקל למ”ר ובבאר שבע 60 שקל למ"ר.

בניין קריית הממשלה בתל אביב

ניתן לראות כי אין הלימה בין המחיר הממוצע למ”ר כפי שזה משתקף בדמי השכירות שמשלמת המדינה לבין רמת המחירים המקובלת בשוק הנדל”ן, שבו מחירי המשרדים בתל אביב הם באופן מובהק היקרים ביותר. לכך עשויות להיות מספר סיבות, כגון ריכוז השטחים שמשכירה המדינה באזורים הזולים יותר של העיר, השכרת מבנים ישנים יותר, וכן הלאה. העובדה שבמנהל הדיור הממשלתי סרבו למסור נתונים על נכסים ספציפיים, אינה מאפשרת לערוך ניתוח מסוג זה.

המדינה משיגה מחיר טוב

למדינה, כשוכר ענק, יש כוח עצום מול בעלי הנכסים. אלה ישמחו להשכיר לגוף יציב ובעל צרכים ארוכי־טווח כמו המדינה. עם זאת, בחלק מהמקרים, בעיקר בישובים קטנים עם היצע מוגבל, עשויה המדינה, הזקוקה למבנים לשימושים כגון תחנת משטרה, למצוא עצמה משלמת דמי שכירות גבוהים. כמו כן, חלק מהנכסים המושכרים אינם קונבנציונלים. כך למשל נכס שמושכר לתחנת כיבוי אש עובר התאמות לטובת השימוש בו, מה שמחייב גם התאמות והבנות עם בעל הנכס בנוגע לתקופת השכירות.

"הייחוד של נכסים בשימוש המדינה הוא שחלק מהנכסים הם בעלי ייעוד ייחודי אשר לא מתאפיינים בשווי שוק ולכן דמי השכירות נקבעים כתוצאה ממשא ומתן של המדינה, עם כל העוצמה שיש לה כמשתמש רחב היקף, וזה כמובן תלוי מיקום ותלוי ביקושים”, מסביר טל אלדרוטי לשעבר השמאי הממשלתי הראשי וכיום בעל חברה לניהול יזום ויעוץ פרויקטים בשוק ההון ובנדל"ן. “לכן, דמי השכירות ישתנו גם בהתאם לפרמטרים האלה".

אלדרוטי מוסיף כי "בחלק מהמקומות שבהם המבנה נמצא כולו בשימוש המדינה, כגון משרדי ממשלה הנבנים בכניסה לעיר, אלה פרויקטים בבעלות, שהמדינה משקיעה ומחזיקה בכל הנכס ומשתמשת בו. המדינה מתנהלת ברוב המקרים כגוף פרטי עם שיקולים שנובעים מתנאי השוק, אבל לעתים יש צרכים ייחודיים ואינטרסים שמביאים שיקולים נוספים מלבד העלויות בלבד".

אליקם שמנוסה בהשכרת שטחים למדינה מספר, כי המדינה יודעת לנהל מו"מ עם בעלי הנכסים, ולרוב תשלם פחות ממחיר השוק. "המדינה משלמת פחות מהממוצע. הדרישות שלהם גבוהות ביחס למפרט הטכני, יש להם פרוגרמה מפורטת, מאד מחמירה ומוקפדת, ונדרש להשקיע עבורם יותר מאשר עבור שוכר רגיל. הם דורשים יעילות אנרגטית, נגישות, בטיחות, והם מאד מנוסים".

עובדים רבים למ”ר

למרות כל זאת, המדינה נחשבת לשוכר טוב ומבוקש: “אם השכרת להם אתה יכול להיות בטוח שתקבל את כספך בכל חודש ולא תצטרך לרדוף אחרי השוכר כמו שקורה לפעמים מול שוכרים פרטיים. במקרים שבהם המדינה דורשת השקעה ושינויים בנכס, ההשכרה תתבצע לתקופה של לפחות 15 שנה, כך שבעל הנכס יוכל לכסות את ההשקעה".

עוד לדבריו, כאשר מדובר במשרדים, המדינה תשאף להשכיר משרדים בדרגה קלאס A אך לא ברמה הגבוהה ביותר. כמו כן, המדינה יעילה יותר בהקצאת שטחים בהתאם למספר העובדים, לעומת תחום ההייטק. "משרדי ממשלה מאופיינים ביחס של עובד ל־10 מ"ר בממוצע, כשבהייטק זה קרוב יותר לעובד ל־15 מ"ר".

עו"ד אור סדן, היועץ המשפטי של התנועה לחופש המידע מסר: "המדינה שוכרת נכסים המשמשים משרדי ממשלה בערים רבות ברחבי הארץ, ועל כן, באופן טבעי, היא מוציאה סכומים רבים. מדובר בחוזים ארוכי טווח של המדינה עם בעלי נכסים שונים, ולציבור צריכה להינתן האפשרות ללמוד על אופי ההתקשרויות הללו ועל היקפן. אחרי מאמצים לא מבוטלים, אנו זוכים להיחשף למידע שמאפשר ללמוד על עלות שכירות הנכסים וכן על מספר הנכסים בערים השונות. אנו מאמינים כי גם העלויות הנוגעות לכל נכס צריכות להיות גלויות".

ממשרד האוצר נמסר כי "מדיניות המדינה בנוגע להחזקת נכס בשכירות לעומת בעלות זו הנוגעת לשאלה תקציבית, וכן משתנה בכל מקרה על פי אופי המשתמש, אופן השימוש בנכס ומיקומו".