עיריית ת"א מציגה: רשימת שמאים סגורה במחיר מופקע

עיריית תל אביב תבדוק את נוהלי העבודה של אגף התכנון שלה, שבמסגרתם מחויבים יזמים לעבוד אך ורק עם שמאים מתוך רשימה מצומצמת שמוכתבת על ידי העירייה, ובתעריפים גבוהים משמעותית מתעריפי השוק. כך עולה משרשרת התכתבויות דואר אלקטרוני בין יזמי פרויקט פינוי־בינוי בצפון תל אביב ובין פקידי עיריית תל אביב, אשר הגיעה לידי "כלכליסט".

יזמיו של פרויקט פינוי־בינוי רחב ההיקף בשכונת נאות אפקה בצפון תל אביב, פנו לפני כחודש למינהל ההנדסה של עיריית תל אביב בנוגע לקידומו של הליך שגרתי בתחום — אישורה של תוכנית איחוד וחלוקה המגדירה מחדש את היקפי הזכויות של כל אחד מבעלי הדירות הוותיקות במתחם.

בניין בנאות אפקה. פרויקט פינוי־בינוי רחב היקף יהפוך 136 דירות ל־378 דירות צילום: אוראל כהן

התגובה שקיבלו היזמים - מנהלי חברת העיר החדשה ומשרד כנען שנהב אדריכלים שנשכר על ידה - הפתיעה אותם. התעלמות מתוכנית שכבר הוכנה על ידם, וחיובם להכינה מחדש על חשבונם, באמצעות אחד מתוך רשימה של שלושה משרדים, שמסרה להם העירייה.

כאשר ביקשו לקבל הצעות מחיר מאותם שלושה משרדים, גילו כי אלה גבוהות פי כמה מהצעות מחיר שקיבלו משמאים מתחרים, שאינם כלולים ברשימה המצומצמת של העירייה.

"1,600% מעל מחיר השוק"

סוגיית "הרשימות הסגורות" בתחום שמאות המקרקעין, מוכרת בתחום, אולם עד היום אפיינה בעיקר את התנהלות הבנקים למשכנתאות, אשר נהגו לאשר התקשרות עם רשימה מצומצמת של כ־10 שמאים המקובלים עליהם. לאורך השנים עוררה התנהלות זו תרעומת ממספר סיבות. ראשית, מדובר בפגיעה קשה בשוויון ההזדמנויות והתחרות של משרדי השמאים השונים. כיום בישראל למעלה מ־2,000 משרדי שמאים, והתנהלות זו של הבנקים מידרה את רובם מאחד התחומים המרכזיים של עבודת השמאי — הערכת נכס לצורך משכנתה. שנית, ההערכות גרסו כי על מנת שיוכל שמאי להיכלל ברשימות אלה, יהיה עליו "ליישר קו" עם דרישות הבנק לגבי מדיניות עריכת השומה, באופן שישרת את הבנק ויפגע ברוכש הדירה.

עימות זה של עיריית תל אביב וחברת העיר החדשה, הוא המקרה הראשון שנחשף להתנהלות דומה של רשות מקומית. העובדה שמדובר בתל אביב, עיר שבה מקודמים מאות פרויקטים מדי שנה, הופכת את ההתנהלות - המדירה רוב מכריע מבין השמאים מעיסוק בפרויקטים אלה - למדאיגה אף יותר.

הפרויקט המדובר, מגדלי אפקה שמו, מקודם בשנים האחרונות על ידי העיר החדשה שבבעלות דרור הלוי בשטח בן כ־16 דונם, בתחום הרחובות מבצע קדש, קהילת קייב, קהילת פוזנא וקהילת ריגה בשכונת נאות אפקה. בשטח זה מאפשרת התוכנית לבנות 378 דירות ושטחי מסחר בהיקף של 700 מ"ר, במקום 136 דירות קיימות.

את רשימת שלושת השמאים חשף דני ארצי, מנהל תחום המקרקעין באגף התכנון בעירייה, בסוף חודש פברואר במענה לפניית אדריכלית הפרויקט. שלושת השמאים הם משרד דנוס־להט שבו שותף יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס, משרד אברהם ויונתן לוי, והשמאי זאב כהן. עוד הוסיף ארצי כי השמאי שייבחר וימומן על ידי היזם יחתום על התחייבות כלפי העירייה לפיקוח ולהנחיות על ידה.

לאחר מספר ימים הגיעה תשובת חברת העיר החדשה. "הופתענו מאוד מהדרישה לבצע את העבודה רק על ידי שלושה שמאים פרטיים הנקובים במייל ששלחת", כתב שאול רגב מהנהלת החברה, "עולה מן הדרישה כי רבים מבכירי השמאים במדינה לא רשאים לבצע את העבודה, דבר המותיר את היזמים מול טבלת מחירים גבוהה במיוחד ללא כל אפשרות לתחרות. זה מצב לא מתקבל על הדעת הן בדיני התחרות והן בהתנהלות של רשות ציבורית".

עוד הוסיף רגב כי תוכנית הפרויקט מקודמת מספר שנים בליווי משרד השמאים פז כלכלה בבעלות השמאית דניאלה פז, "שמאית מהבכירים והמוכרים ביותר, שמשמשת גם כיועצת למשרדי ממשלה, ועדות תכנון, בנקים ועיריית תל אביב בפרט". לדברי רגב, טבלת האיזון והחלוקה בעריכת פז כלכלה כבר שולמה. "היענות לדרישתך המפתיעה בשלב זה, תגרור לבזבוז זמן נוסף ועלויות גבוהות ונוספות, הן בשל עבודה כפולה ומיותרת, והן בשל תמחור הגבוה באופן יוצא דופן".

אמירתו של רגב אודות התמחור הגבוה, באה בעקבות הצעת מחיר של 250 אלף שקל להכנת הטבלה שקיבל היזם ממשרד דנוס־להט, והצעה נוספת לאותה עבודה עבור 70 אלף שקל ממשרד אברהם ויונתן כהן, וזאת רק בכפוף לכך שיוכלו להשתמש בתשתית שכבר נעשתה על ידי פז כלכלה. אלא שבידי העיר החדשה הצעות לביצוע עבור 20 אלף שקל. ההצעות שקיבלה החברה היו גבוהות בעשרות ואף מאות אלפי שקלים מהצעות מחיר של שמאים שלא נכללו ברשימות העירייה.

עוד טען רגב כי מבדיקה שנערכה באתר האינטרנט של העירייה, עולה כי ישנם 99 שמאים המוסמכים לעבוד עם העירייה, כך שההתעקשות של העירייה על שלושת המשרדים שהוצעו על ידה אינה מובנת. "ההגבלה לרשימת השלושה כבר באה לידי ביטוי במחיר גבוה באופן קיצוני", טען.

בסופו של דבר, ורק בעקבות מכתב התראה מטעם עורך דינם של היזמים נאותה העירייה להרחיב את הרשימה ל־9 משרדי שמאים אפשריים. אולם גם לאחר הרחבה זו טענה החברה כי מחירי השמאים המוצעים עדיין יקרים משמעותית ממחירי השוק. "ההצעות משקפות מחיר של כ 300% עד 1,600% מעל מחיר השוק, כלומר 250,000-50,000 שקל כאשר מחיר השוק הוא כ־20,000-15,000 שקל", נטען. מבדיקה שערך "כלכליסט" עם הגופים המעורבים עולה כי טרם נמצא פתרון לסוגיה.

מימין: מהנדס העיר תל אביב היוצא עודד גבולי ובעלי חברת העיר החדשה דרור הלוי צילום: עמית שעל

"ועדות כופות שמאי בודד"

במענה לפניית "כלכליסט" נמסר מעיריית תל אביב־יפו כי "הנושא הועבר לבדיקת הגורמים המקצועיים לצורך בירור הסוגיה. מכל מקום יובהר כי בכל הנוגע לתוכניות המצויות בסמכות הוועדה המקומית ומוגשות על ידי יזם פרטי ואינן בהסכמת כל הבעלים בתוכנית, הוועדה המקומית מחויבת להגנה ולשמירה של זכויותיהם של כל בעלי המקרקעין בתחום התוכנית, גם אלו אשר אינם בין יזמיה, ובהתאם דורשת העסקת שמאים המצויים בהסכם עם העירייה".

בתגובה להצעת המחיר היקרה שהוציא משרדו הגיב יו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס: "מדובר בשומה מורכבת שאיני בטוח שכל שאר מגישי ההצעות הבינו עד כמה. הצעת המחיר שהגשנו ראויה להיקף העבודה הנדרש ולשווי הפרויקט כולו. עיריית תל אביב דווקא נוהגת בצורה הוגנת כשהיא מאשרת התמחרות בין שלושה משרדים, בעוד שוועדות מקומיות אחרות כופות לעתים שמאי בודד".

מהעיר החדשה נמסר בתגובה: "אכן הופתענו מההליך ומהדרישות שעל פניהן אינן סבירות. אנו מצפים שהדבר ייפתר בהתאם".