פתח תקווה ירוקה מקנאה: בדרך לפארק ירקון משלה

בתי עסק וגני אירועים לא חוקיים, מזבלות פיראטיות ומערכות תשתית שונות – זה מה שימצא מי שיבחר לשוטט כיום בשטחים הפתוחים שמצפון לפתח תקווה. האזור הוא אחד המתחמים הפחות נעימים שיש לאזור המרכז להציע, בניגוד גמור לתוכנית המתאר של מחוז המרכז - שאושרה כבר לפני 15 שנה - המייעדת את האזור לנופש, טבע וחקלאות. בלב השטח תוואי יפהפה, מפותל וכמעט לא מתויר של נחל הירקון, אך התרשלות ארוכת שנים של רשויות החוק ועיריית פתח תקווה בהגנה עליו הביאה אותו למצבו הנוכחי.

בחודשים האחרונים, כך נודע ל"כלכליסט", אישרו עיריית פתח תקווה והוועדה המחוזית מסמך תכנוני חדש, ובו הנחיות להפיכת המרחב העצום בן אלפי הדונמים לפארק עצום, שבחלקו ייועד לפעילויות נופש ופנאי ובחלקו לגן לאומי שיתפרס לאורך תוואי הירקון, מבריכת הנופרים והגן הלאומי מקורות הירקון במזרח עד מחלף המושבות במערב, בואכה הפארק הלאומי של רמת גן.

נחל הירקון. "האזור נדיר באופיו ובאיכויותיו הטבעיות והנופיות"

"נחל הירקון, הנדיר ביופיו ובאיכויותיו הטבעיות והנופיות, נמצא במאבק הישרדות מתמיד מול לחצי פיתוח, זיהום, מטרדים וחוסר מים", נכתב במבוא למסמך. "תוכנית המתאר הגדירה כאחת ממשימותיה העיקריות את השיקום וההגנה של המערכת האקולוגית והנופית של נחל הירקון ויובליו".  

עו"ד צבי שוב

המסמך מהווה חלק מתהליך תכנוני ארוך, יש שיאמרו ארוך מדי, עבור הקרקע. התהליך החל בסוף שנות התשעים עם אישור תוכנית "מרכז ירקונים", המייעדת את השטחים שמצפון לצומת סגולה לאזור מסחר ותעסוקה אינטנסיבי. ב־2003 שינתה המדינה כיוון עם אישורה של תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 3/21), שקבעה כי בשטח יוקם פארק מטרופוליני, וב־2007 אושרה לשטח תוכנית מתאר מקומית המתפרסת על 10,000 הדונם שבין שטחה הבנוי של פתח תקווה עד גבולה המוניציפלי עם הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון, שלפיה הפארק יוקם על כ־7,700 דונם.

אלא שמלבד ההחלטה העקרונית על הקמתו, לא סיפקה התוכנית את האמצעים לעשות זאת, ובפרט לא את האמצעים הכלכליים. במסגרת המסמך הובאו לראשונה אומדני עלות הקמת הפרויקט: 450 מיליון שקל, לא כולל עלויות ההפקעה של קרקעות פרטיות שהשטח משופע בהן (כ־50% מכלל שטח התוכנית) ועלויות התחזוקה השוטפת של הפארק והגן הלאומי בשנים שלאחר מכן, המוערכות במאות אלפי שקלים בשנה.

פרק כלכלי שמאי שצורף למסמך, ושנערך על ידי חברת תנע שבבעלות רו"ח דורון קופמן, קבע שיתאפשר לממן את פרויקט הענק בדרך של "משק סגור", כלומר מקורות המימון יבואו מתוך הפרויקט, ללא צורך במימון חיצוני נוסף של ממשלה, עירייה או תורמים.

לצורך כך, נקבע במסמך, יש להפשיר כ־1,050 דונם משטח התוכנית לשימושים סחירים, מהלך שיאפשר לעירייה לגבות היטלי השבחה של מאות מיליוני שקלים שיאפשרו הקמת הפארק. "מתחמים אלו יהוו את העוגן הכלכלי הדרוש ליצירת המשאבים הדרושים לשחרור הקרקע לטובת הציבור, למימון עלויות ההקמה של הפארק ומימון הפרויקטים האקולוגיים המתוכננים", נכתב. כדי לעמוד בעלויות התחזוקה השוטפת של השטחים הפתוחים נקבע כי ישולבו "פעילויות עסקיות מניבות התואמות את מאפייני הפארק כמקור הכנסה שוטף לתזרים הכנסות עתידי". מאחר שההליך מורכב ומצריך עבודה תכנונית רבה, הוערך במסמך כי "משך המימוש של התוכנית לאור היקפה ומורכבותה הוא ארוך ויכול שיימשך כ־20 שנה".

"גרסה משודרגת"

התוכנית מייעדת 750 דונם ייועדו לבניית שכונות חדשות, בהיקף של כ־7,350 דירות, ו־300 דונם נוספים מיועדים ל"מסחר ופנאי מיוחד". השטחים המיועדים למגורים צמודים לשטח הבנוי של פתח תקווה, והשטח המיועד למסחר ופנאי ממוקם במרחק מסוים מהמתחם הבנוי, היכן שעומד היום קניון ירקונים המיועד להריסה.

גיא קפלן, מתכנן מחוז. אין נזק בעיכוב צילום: נמרוד גליקמן

המדינה מקיימת מאבק משפטי ארוך השנים בפאוור סנטר ירקונים, שנבנה על הקרקע החקלאית, מעבירות הבנייה הגדולות בתולדות המדינה. לכאורה תמוה שמתקיים מאבק משפטי לסילוק המרכז המסחרי הלא חוקי, כשמיד לאחר מכן פעילות מסחרית צפויה לקבל אישור בדיוק באותו השטח. אחד ההסברים שמספקת התוכנית הוא שמלכתחילה הקרקעות שנבחרו לפיתוח עירוני היו אלה שנעברו בהן עבירות בנייה, כלומר כבר נבנו בהן מבנים או תשתיות ואין דרך להשיבן למצב "טבעי". עם זאת, אין לשלול אפשרות כי עורכי התוכנית עצמם לא היו מוכנים להמר על הפסד משפטי של הקניון, וסימנו את השטח שבו הוא ממוקם כמיועד למסחר כדי שישתלב בתכנון.

"המטרה העיקרית של התוכנית היא לשמר את המרחב הירוק בלב אזור שבו מופעלים הרבה מאוד לחצי פיתוח", אומר גיא קפלן, מתכנן מחוז מרכז במינהל התכנון. "לחצי פיתוח תמיד יש, כולם רוצים להתרחב ולפתח עד אזור הנחל, גם פתח תקווה וגם הוד השרון. התוכנית הזו קובעת לראשונה מהם האזורים שבהם ניתן לפתח, ובעיקר אילו אזורים מיועדים לשימור".

בנוגע לעובדה שאזורי המסחר תואמים במדויק את מיקומו של קניון ירקונים אמר קפלן: "ירקונים ניסה להשתמש במסמך הזה נגדנו בהליכים המשפטיים, בטענה כי הקניון צפוי להיות מוכשר בעוד כמה שנים בגלל התוכנית, אבל דחינו את הטענה הזו. אופן הבנייה שהתוכנית קובעת הוא של מסחר משולב בשטחים ירוקים, שפונה לכיוון הפארק, וממש לא פאוור סנטר".

לדברי ראש עיריית פתח תקווה רמי גרינברג, עיקר החשיבות של התוכנית עבור העיר היא פעילות הפנאי שאמורה להתקיים בשטח: "לצד הבנייה המתוכננת והשטחים הירוקים, מדובר בפרויקט שיביא את חיי התרבות בעיר לרמה אחרת. מדובר בגרסה משודרגת של פארק הירקון, אשר גדולה ממנו פי כמה".

36 שנה, מי סופר

אולם לצד החזון הנשגב, מעוררת התוכנית גם לא מעט ביקורת, בעיקר בקרב מי שמחזיק כבר שנים ארוכות בקרקעות בציפייה כי יוכשרו לבנייה. "רק אזור אחד בשטח של כ־2,100 דונם צפוי לכלול הליכי איחוד וחלוקה, שבמסגרתם תחולקנה זכויות הבנייה העתידיות", אומר עו"ד צבי שוב, המייצג עשרות בעלי קרקע פרטית בשטח. "המשמעות היא כי חלק ניכר מבעלי הקרקע לא יזכו בזכויות בנייה במסגרת התכנון המפורט".

אולם עיקר ביקורתו של עו"ד שוב הוא נגד הליכי התכנון המתמשכים: "פרק זמן המוערך במסמך התכנוני עצמו בכ־20 שנה ממועד עריכת המסמך, דהיינו – רק בסביבות שנת 2040 צפויים תושבי האזור ליהנות מן הפארק ומן האזורים המפותחים שייבנו בו".

בנוגע להתארכות הזמנים, יש להזכיר כי הליכי התכנון למתחם נחל הירקון החלו כבר לפני למעלה מעשרים שנה, כך שבסך הכל מדובר על תקופת תכנון כוללת של כ־36 שנה, הפרזה אפילו יחסית להליכי התכנון הממושכים הנהוגים בישראל.

"מתחם הפאוואר סנטר בסמוך לתחנת הרכבת סגולה הוא דוגמה בולטת לאבסורד שנוצר. מצד אחד תוכניות שקודמו בעבר במתחם הזה ממש ייעדו אותו לפיתוח, וגם במסגרת תכנון עתידי הוא מתוכנן להיות מפותח, אולם בשל התארכות אותו תכנון מתארי שמתקדם בזחילה האורך כבר עשרות שנים, נוצר מצב בו הוא נחשב כיום עבירת בנייה ומוסדות התכנון מתעקשים על פינויו", אומר עו"ד שוב.

קפלן מסכים שהתכנון ארך שנים ארוכות, אך טוען כי במקרה זה לא נגרם לציבור נזק: "לו היה מדובר בתוכנית להקמת שכונה חדשה, ברור שזמן תכנון כה ארוך אינו סביר. אך במקרה זה מדובר בתוכנית שעיקר מטרתה היא שמירה על שטחים פתוחים, ולאורך שנות הכנתה השטחים נשמרו ברובם. לכן לא נגרם נזק והמטרה הושגה".