הסיבוב של שרגא ברוש בנצרת: 57 מיליון שקל בתוך שבע שנים

העסקה שנחתמה בשבוע שעבר, במסגרתה רכשה קרן ההשקעות בנדל"ן סלע קפיטל את הקרקע והמבנה בהם פועל מפעל סלינה בנצרת עילית מנשיא התאחדות התעשיינים שרגא ברוש - מבטאת זינוק של פי 3.5 בשווי קרקעות המפעל בתוך פחות משבע שנים.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי נכסי הקרקע והתעשייה של סלינה, שאותם רכש ברוש בפברואר 2012 ב־24 מיליון שקל במסגרת הליך של כינוס נכסים, נמכרו על ידי החברה המשפחתית "י. ברוש" בסכום כולל של 81 מיליון שקל.

קבוצת י. ברוש עוסקת כיום בייצור ושיווק חוטים לשטיחים (מפעל איילת ברקן) ואריזות פלסטיק גמישות לתעשייה ולחקלאות (מפעל סלינה).

מפעל סלינה הוקם על ידי חיים גיטרמן בשנת 1972, והוא ייצר יריעות פוליפורפילן המשמשות לאריזות פלסטיק וניילון לתעשייה.

מפעל סלינה בנצרת עילית צילום: ערן יופי כהן

בדצמבר 2011 נקלע גיטרמן לקשיים, ובמסגרת הליך כינוס נכסים שנוהל על ידי עו"ד דורית לוי טילר, נרכשו בראשית 2012 המפעל וכל נכסיו על ידי ברוש, שאף חתם הסכמי עבודה עם כ־120 מתוך 150 עובדי המפעל.

על פי מסמכי בית המשפט מהליך הכינוס בשנת 2012, עולה כי רכישת המפעל וכל נכסי סלינה ב־31 מיליון שקל על ידי ברוש מתחלקים כך: רכישת המוניטין והשם סלינה כולל מלאי החברה וחובותיה ב־7 מיליון שקל (הסכומים בצירוף מע"מ).

שטח המפעל - 23 דונם שבו מבנים בשטח בנוי של 14 אלף מ״ר - בסכום של 17 מיליון שקל. זכויות החברה במגרש נוסף בשטח של 5.3 דונם באזור התעשייה שהושכר לחברות שטראוס והמשתקם - בסכום של 7 מיליון שקל.

ביום שלישי האחרון דיווחה קרן סלע קפיטל כי רכשה מברוש ב־70.2 מיליון שקל (בתוספת מע״מ) את המקרקעין בהם פועל מפעל סלינה, כאמור 23 דונם באזור התעשייה של נצרת עילית והמבנים הבנויים בו.

נשיא התאחדות התעשיינים שרגא ברוש צילום: נמרוד גליקמן

במסגרת העסקה במתכונת מכירה והשכרה (sale and lease back), ממשיך ברוש לשכור את הנכס מידי סלע קפיטל ל־12 שנה בשכר דירה של 4.9 מיליון שקל לשנה.

עוד כולל ההסכם אופציות להארכת ההסכם לשלוש תקופות שכירות נוספות (פעמיים לחמש שנים ואחת לשלוש שנים) כאשר במימושה של כל אופציה יועלו דמי השכירות ב־7.5%.

במקביל, מכר ברוש זמן קצר קודם לכן את המגרש הנוסף, בן 5.3 הדונמים, אשר אותו רכש בעת הכינוס, ב־11 מיליון שקל. סך הכנסותיו של ברוש ממכירת הנדל"ן של סלינה, שאותם רכש כזכור ב־24 מיליון שקל, הגיע ל־81 מיליון.

סלע קפיטל: "תשואה של 7% מצוינת עבורנו"

"כלכליסט" בדק כיצד בפחות משבע שנים מאז נרכשו הנכסים עלה שוויים בשיעור כה ניכר.

ראשית, יש לציין כי מחיר הרכישה על ידי ברוש ב־2012, שהיה מחיר אטרקטיבי ונמוך משמעותית מהערכות שמאי שהיו בידי הכונסת עבור במקרקעין. על פי הערכת השמאי בטרם המכירה, שווי נכסי המקרקעין של סלינה בכללותם עמד על 34.8 מיליון שקל, במימוש מהיר לשני המתחמים במקום. ברוש כזכור רכש אותם במחיר כולל של 24 מיליון שקל בלבד.

יו"ר קרן סלע קפיטל ולשעבר מנכ"ל האוצר שמואל סלבין צילום: אוראל כהן

יש לציין כי ברוש לא היה המציע היחיד באותו הליך, אך ככל הנראה לרשות הכונסת לא עמדו הצעות אטרקטיביות יותר מצד רוכשים אחרים ולכן היא נאלצה כנראה להתפשר. ועדיין, מחיר הרכישה מצד סלע קפיטל משלים הליך מכירה בשווי גדול ביותר מפי שניים גם ביחס לאותה הערכת השמאי.

בתגובה לפניית "כלכליסט" טוענים בסלע קפיטל כי מדובר מבחינתם בעסקה טובה. מהחברה נמסר כי "עשינו עסקה ל־12 שנה עם אופציות להארכתה בתשואה של 7% ותשואה להון של 10.8% שאלו תוצאות מצוינות עבורנו".

כמו כן צוין כי בוצעו עבור החברה שתי הערכות שמאי לנכס שעמדו בממוצע על למעלה מ־80 מיליון שקל, האחת הציגה שווי של 82.9 מיליון שקל ואילו השנייה 79.9 מיליון שקל.

במקביל לתשואה הקיימת כבר כיום (7%), מעלה הזינוק במחיר הקרקע את האפשרות שלדעתם של הצדדים לעסקה יש הערכות חיוביות לגבי אפשרות לעלייה עתידית בשווי המקרקעין. עלייה שתיגרם מהליכים תכנוניים כגון שינוי ייעוד הקרקע ממלאכה ותעשייה לנכס המשמש לתעסוקה ומסחר כמו קניון ומבנה משרדים.

כיום מקודמת בנצרת עילית תוכנית מתאר כוללנית לפיה אזור התעשייה ג' בו שוכן המפעל, המפריד בין העיר הוותיקה ולשכונת הר יונה, יאפשר בעתיד גם ייעודים של תעסוקה ומסחר.

במקום גם צפויה לעבור הרכבת הקלה מחיפה, והתחנה הסמוכה למפעל משביחה גם כן את הנכס ושוויו.

שמאי מקרקעין: יש השפעה לעליית המחירים באזור

תוכנית המתאר הכוללנית שעשויה להוביל לשינוי ייעוד המפעל ולהשבחת הנכסים באזור התעשייה, מצויה בשלב ההתנגדויות לאחר שהופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון. לתוכנית הוגשו למעלה מ־400 התנגדויות. מפניית "כלכליסט" למהנדסת עיריית נצרת עילית עולה כי לאחרונה התקיים הדיון בהתנגדויות וכרגע התוכנית מצויה בתיקונים ולאחריהם היא צפויה לאישור. אך גם לאחר אישור התוכנית היא איננה מאפשרת קידום בנייה והוצאת היתרים אלא מהווה מסגרת וחזון לעיר. לאחר האישור יהיה צורך בהכנת תוכניות מפורטות.

בשיחה עם ד"ר בועז ברזילאי, שמאי מקרקעין הבקיא באזור, הוא מסביר שהעסקה משקפת את השווי הנוכחי לנכס. "העסקה הושפעה מעליית המחירים באזור, ומעצם ההכנסות המניבות של הנכס עצמו. ישנן השפעות גם מכך שהרכבת הקלה צפויה לעבור במקום והפיתוח הסביבתי שייגזר מכך".

כמו כן, לדברי ברזילאי בצפי רחוק יותר יש התייחסות בשווי לתוספת השימושים והשטחים במסגרת החזון העירוני של נצרת עילית שבא לידי ביטוי בתוכנית המתאר הכוללנית.

מפנייה לסלע קפיטל בשאלה האם יהיו לברוש תמורות נוספות במידה והנכס יעבור תהליך השבחה, כך שהמפעל יהפוך למבנה משרדים עם מסחר או קניון מסחרי - השיבו בחברה בשלילה. בסלע קפיטל הדגישו כי בלי קשר לשינוי ייעוד הקרקע, לברוש הזכות להמשיך לשכור את הנכס בייעודו כמפעל עד תום תקופת השכירות בעוד 12 שנה. "אם הוא רוצה להישאר את כל התקופה - זו זכותו הבלעדית. אנחנו ממש לא פותחים הסכמים", נמסר מסלע קפיטל.