משפטני נדל"ן: "דרישת עיריית ת"א לשטח בנוי תמורת היתר אינה חוקית"

הצורך הגובר בשטחים ובמבנים לצורכי ציבור בפרויקטים שאינם מצריכים תכנון, ובראשם תמ"א 38, הביא את עיריית תל אביב לגבש פתרון יצירתי: בתוכנית חדשה, שמצויה כיום בשלבי אישור מתקדמים, דורשת העירייה כי בפרויקטי תמ"א 38 המקודמים ברחבי העיר, תוסמך הוועדה המקומית במעמד הוצאת היתר הבנייה לדרוש כי היזמים יוסיפו בנייה, מעבר לזו שתכננו לבנות, במטרה שימסרו לידיה חלק מהשטח הבנוי - שישמש אותה למוסדות ציבור.

כך על פי התוכנית תוכל הוועדה המקומית לדרוש הקמת גן ילדים, בית ספר או ספרייה ציבורית בתוך המבנה הקיים. השטח הנוסף יירשם על שם עיריית תל אביב וישרת את הציבור הרחב.

התוכנית אינה חלה על האזורים הכלולים בתוכנית הרבעים, כלומר על המרכז ההיסטורי של העיר. אך בכל שאר האזורים, הכוללים את שכונות עבר הירקון, יד אליהו ושכונות דרום העיר ויפו, תוטל על היזמים חובה לבנות את השטחים הנוספים ועל בעלי המבנה יהיה להעביר את הבעלות בשטחים לטובת העירייה, זאת במקרים שבהם מתווספות 50 יחידות דיור או יותר מכוח תמ"א 38 או מכוח תקנת "שבס־כחלון", המאפשרת ליזמים להגדיל את מספר הדירות בעוד 30% מעבר לכמות המאושרת בתוכנית.

את התוכנית אישרה להפקדה ועדת התכנון המקומית של עיריית תל אביב לפני כחצי שנה, והיא הופקדה בפועל ביולי האחרון. לפני כמה שבועות תמה התקופה שבה אפשר להגיש התנגדויות לתוכנית, וכאשר תתחדש עבודת ועדת התכנון המקומית (שהופסקה בשל הבחירות), זו צפויה לדון בהן.

העירייה רוצה שטח חינם

אולם משפטנים ששוחחו עם "כלכליסט", בהם כמה מהבכירים בתחומי התכנון והבנייה, מטילים ספק בחוקיות המהלך. לדברי עו"ד משה רז־כהן, "התוכנית יוצרת מנגנון חדש שאינו מוכר בחוק להפרשת שטחי ציבור". לדברי רז־כהן חוק התכנון והבנייה מאפשר שתי דרכים שבהן רשות מקומית זכאית להעביר לידיה שטחים פרטיים ולהופכם לציבוריים. הראשונה היא הפקעה, והשנייה היא באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה. "תוכנית 4676 מחייבת את הקמת שטחי הציבור פשוט על ידי הוראה שהשטח יירשם על שם העירייה. ההוראות הללו אינן עולות בקנה אחד עם הוראות החוק. אי אפשר לחייב בתוכנית הפרשת שטחי ציבור שלא בדרך ההפקעה ולא בדרך של איחוד וחלוקה".

בית שיכון ברמת אביב. לפי התוכנית העירייה תוכל להפקיע שטח מהדיירים צילום: אוראל כהן

עו"ד משה קמר, מומחה להפקעות, מוסיף: "הזכות של הרשות לקבל שטחים ללא תמורה קבועה בחוק. הפקעת ועדה מקומית יכולה להיות ל־30 ייעודים, חלק מהם פטורים מתשלום וחלק לא. בתוכנית שעיריית תל אביב מקדמת, המטרות שבגינם היא דורשת לקבל שטחים ללא תמורה מעורבות. הפקעה לצורך מוסדות ציבוריים, כמו גן ילדים או בית כנסת, פטורה מתשלום. אבל הפקעה לצורך שירותי חירום, כמו תחנת משטרה, או לצורך משרדי עירייה, מחסנים ציבוריים או מעון – כל אלה מחייבים תשלום מהמטר הראשון, ואילו העירייה דורשת כי יועברו בחינם".

קושי נוסף שמעלה קמר הוא בדרישה לחייב את היזם לבנות על השטח: "באה העירייה ואומרת ליזם 'אנחנו נקבל חלק מהשטחים הבנויים'. סליחה, אבל מכוח איזו זכות? גם כאשר לוועדה המקומית יש סמכות להפקיע, היא מפקיעה שטח, ובונה בו על חשבונה. כאן יש מהלך שמחייב את היזם לבנות עבור העירייה ללא תמורה". קמר מתקשה לראות את התוכנית שורדת עררים שיוגשו נגדה לוועדת הערר המחוזית. "יש פה קרוב לעשרה נימוקים לכך שלעירייה אין סמכות לאשר תוכנית כזו".

עוד אי ודאות

לעומת רז־כהן וקמר, עו”ד עפר טויסטר נזהר מלטעון שהתוכנית לא חוקית, אך סבור כי ערכאות גבוהות יותר יפסקו בנוגע לחוקיותה. "לאור ההתנגדויות שהוגשו, אפשר לצפות שהתוכנית עוד תגיע לוועדת הערר המחוזית, ובהחלט ייתכן שהנוסח הסופי יהיה שונה מזה שהופקד. השאלה היא גם אם אין מקום להסדיר סוגיה זו, הנוגעת גם לזכות הקניין, בדרך של חקיקה ראשית ולא בדרך של תוכנית בסמכות ועדה מקומית. בכל מקרה התוכנית בנוסח שהופקדה, תוסיף עוד אי ודאות לפרויקטים של התחדשות עירונית".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "הצורך הדחוף בתב"ע כלל־עירונית המאפשרת לדרוש מכוחה שטחי ציבור, עלה לאחר שזוהו מספר פרויקטים שבהם נוספו יותר מ־100 דירות בכל אחד, ללא כל יכולת לספק ולדרוש במסגרתם שטחי ציבור, ולו בסיסיים, עבור האוכלוסייה המתווספת. המצב הבהיר כי נדרשת תוכנית שמאפשרת להתמודד עם המחסור החמור בשטחי ציבור בעיר. כך יתאפשר לאגף תכנון העיר, עוד במסגרת התכנון המוקדם, לקבוע ולספק שטחי ציבור ראויים וזאת במסגרת בדיקה מרחבית הלוקחת בחשבון את שטחי הציבור ומספר יחידות הדיור הקיימות, וגם את אלו שייתווספו במסגרת התוכנית. בעת קידום היתרים מכוח תמ"א 38 או ניצול הקלה לתוספת שטחי בנייה ("הקלת שבס-כחלון"), מתווספות לעיר יחידות דיור רבות מאוד ללא שטחי הציבור הנדרשים. העירייה מעוניינת בתוספת אוכלוסייה ויחידות דיור - אך אי אפשר להתעלם גם משטחי הציבור המתחייבים.