למכירה במיקום אטרקטיבי: משרד בשטח 6 מ"ר

בעוד שוק המשרדים המסורתי עדיין מעכל את מהפכת חללי העבודה המשותפים שצצים בכל פינה בתל אביב וסביבתה, מסתמן כעת טרנד חדש. מספר חברות החלו להציע לאחרונה למשקיעים קטנים ולמשתמשי קצה משרדים קטנטנים בני 6 מ”ר עד 40 מ"ר בתוך חלל שנראה כמתחם עבודה משותף.

הרעיון פשוט: היזמים רוכשים קומת משרדים אחת או יותר ברמת מעטפת, מחלקים אותה למשרדים קטנטנים ומעמידים אותם למכירה. הקומה מעוצבת כחלל עבודה משותף וכוללת שטחים משותפים.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי כיום ניתן למצוא שטחים הקטנים מ־40 מ"ר במספר מתחמים, בתל אביב ברחוב הברזל 34 ברמת החייל ובמגדל אלון ברחוב יגאל אלון, וברחובות בפארק הורוביץ. היזם והבעלים של OFFIX PRIVATE, משה פלדמן, רכש בפארק הורוביץ קומה בשטח של 1,200 מ"ר בבניין משרדים, ומציע כעת למכירה כ־70 "מיקרו־משרדים" בשטח של החל מ־6 מ"ר, ריקים או מרוהטים – לפי דרישה. השטחים המשותפים בקומה לשימושם של בעלי המשרדונים הם חדרי ישיבות, מטבחים וטרקליני עסקים.

תשואה גבוהה

מחירו של "חדר סינגל" בשטח כ־6 מ"ר מתחיל מ־95 אלף שקל, משרד בשטח של 8.67 מ”ר מתחיל ב־131 אלף שקל, ומשרד חיצוני עם חלון בשטח של 15 מ"ר יתחיל ב־182 אלף שקל. יחידת משרדים "גדולה" בשטח של כ־37 מ”ר המתאימה למספר עובדים ובעלת חלוקה פנימית תימכר החל מ־429 אלף שקל. דמי הניהול שישלם בעל המשרד הקטנטן יעמדו על 45-35 שקל למ"ר, סכום הכולל ארנונה, חשמל ניקיון, אינטרנט וכן ביטוח ואחזקה.

בנייני משרדים (ארכיון) צילום: אריק דורי

"ההחלטה להציע משרדים בגדלים משתנים במתחמי העבודה המשותפים היא נישה חדשה להשקעה, שמתאימה למשקיעים קטנים ומאפשרת לשלם החל מ־100 אלף שקל על נדל"ן מניב שרשום על שמך בטאבו", אומר פלדמן. לדבריו, כמחצית מהרוכשים הם משקיעים, והתשואות גבוהות משמעותית מהשקעה בנדל"ן למגורים, 3%־4%, ואף מהשקעה במשרד סטנדרטי, 7%־8%. לדבריו, ניתן להשכיר "מיקרו משרד" שמחירו 95 אלף שקל, בכ־1,000 שקל בחודש, המשקפים תשואה שנתית של 13%-10% על ההשקעה.

אלא שגורמים בענף נשמעים מסויגים מעט מהשקעה כזאת. "הדבר היחיד שמפתה את הרוכשים בעסקאות האלה זה מחיר הרכישה הנמוך אבסולוטית", אמר ל"כלכליסט" בעל חברה לשיווק שטחי משרדים באזור המרכז. "אני מכיר הרבה פרויקטים כאלה, במגדלי אלון בתל אביב ובמגדלי בר כוכבא, בסר 4 ובסר 3 בבני ברק. זה קורה כמעט בכל בניין חדש שמוכרים בו שטחים ולדעתי זה בלוף. היזמים מבקשים לעשות סיבוב מהיר. הם קונים שטח ב־10 אלף שקל למ"ר, מוציאים 2,500 שקל למ"ר עבור שיפוץ המתחם ממעטפת לרמת גמר, ואז מוכרים במחיר גבוה משמעותית – 17 אלף שקל למ"ר".

משרדון קטן של OFFIX PRIVATE. “מחיר רכישה מפתה"

עוד לטענתו, קיים קושי ממשי להשכיר שטחים כאלה. "בברזל 11 ברמת החייל משקיעים קנו משרדים קטנים של 50 מ"ר ועד היום, שנתיים אחרי האכלוס, 30%

מהשטחים לא הושכרו. בעלי המשרדים כבר ירדו לשכר דירה נמוך בעשרות אחוזים בהשוואה למקובל באזור, של 50 שקל למ"ר".

כמו כן, הוא מזהיר, במקרה שהנכס לא יושכר, בעליו ייאלץ לשאת בינתיים בעלויות הארנונה ודמי הניהול, שעשויים להגיע לסכומים גבוהים. "עבור משתמשי קצה משרד קטן בבעלותם יכול להיות אופציה לא רעה, אבל כשמדובר בחדר קטן בתוך מתחם אז רישום הנכס הוא במסגרת של הסכם שיתוף. לא פשוט למכור נכס מסוג כזה ולא ברור מה יקרה בעתיד. מי ינהל את המתחם? מה יקרה כשיידרש שיפוץ או אם אחד השותפים לא יעמוד בתשלומים? בניגוד לחללי העבודה, אין כאן סינון של הלקוחות, ויכול להיות שלא תהיה התאמה ביניהם.

“עסקה מפתה אך בעייתית”

גם אלעד פוקס, מנכ"ל חברת הייעוץ אינדקס נדל"ן, המייצגת בישראל את חברת Savills הבינלאומית, סבור כי מדובר בעסקאות מפתות אך בעייתיות: "מוכרים לך משרד ב־300 אלף שקל, אבל אני לא בטוח שמי שירצה לשכור חדר יגיע לשם. להערכתי, הוא יעדיף ללכת לחלל עבודה בגלל האווירה והגמישות". עוד הוא מסביר כי בעת רכישה של משרד קטן, הרוכש מאבד כ־50% מהשטחים, והיחס ברוטו/ נטו לא טוב בהשוואה למשרדים גדולים יותר.