מגדלים בני 30 קומות: הזולים ביותר לתחזוקה

ההתפתחות המואצת של מגדלי המגורים בישראל מציפה על פני השטח גם את סוגיית עלות התחזוקה של הבניינים, שמייקרת מאוד את דמי הניהול החודשיים הנגבים מהדיירים. בבניינים בני עשר קומות ומעלה העלות עשויה להגיע למאות שקלים בחודש. עד לפני עשור עוד ניתן היה להתעלם מהנושא, שכן מרבית המגדלים יועדו למגורי יוקרה, אולם אוכלוסיית היעד השתנתה, והיום מי שמאכלס את מרבית המגדלים הוא מעמד הביניים.

מחקר חדש של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב מצא כי עלות התחזוקה נגזרת מגובה המגדל והיקף השטחים המשותפים שבו. לאור הממצאים הציגה קבוצת החוקרים הצעות לשינויים במדיניות הבנייה לגובה.

הממצא העיקרי הוא שעלויות התחזוקה פר דירה הולכות ועולות ככל שהבניין גבוה יותר עד גובה של 15 קומות, אך מגובה זה ועד לגובה של 30 קומות — הן הולכות ויורדות. הסיבה לכך היא שהמערכות הטכניות הנדרשות בבניינים בטווח של 15 עד 30 קומות הן זהות, וככל שעלות התחזוקה שלהן מתחלקת בין מספר גדול יותר של דירות, העלות לכל דירה הולכת וקטנה.

על פי התחשיב שהוצג, עלות התחזוקה החודשית (למשל מעליות, ניקיון, מערכות וביטוח) לדירה מטפסת בהתמדה עד לכ־530 שקל לדירה בבניין בן 15 קומות, אך בבניין בן 20 קומות כבר יורדת העלות ל־430 שקל, בדומה לעלויות התחזוקה של בניין חדש בן שמונה קומות. בבניין בן 30 קומות כבר צונחת העלות ל־360 שקל, בדומה לבניין חדש בן חמש קומות.

מגדלים בת"א צילום: אוראל כהן

תרדו מהיוקרה

אולם מצב זה לעת עתה הוא תיאורטי בלבד. בפועל דמי הניהול מטפסים ככל שהבניין גבוה יותר. "רוב המגדלים שנבנים כיום משווקים כמגדלי יוקרה שגוררים עלויות נוספות, למשל שטחים משותפים גדולים יותר, חללי לובי עצומים, מעט דירות בכל קומה וחניונים תת־קרקעיים עצומים, יקרים להקמה ולתחזוקה", הסבירה האדריכלית נטלי רויזין נדל, ממשתפי צוות המחקר, שכלל גם מהנדסים, שמאים, משפטנים ויזמים.

כדי לצמצם את העלויות מציעים החוקרים לבנות בניינים בני 30 קומות, ולהגדיל את מספר הדירות בכל קומה לפחות לארבע דירות. כמו כן מומלץ לבנות לובי פונקציונלי ולצמצם את השטחים המשותפים בקומות ההתחתונות לטובת שטחי ציבור ומסחר.

לדברי נדל, מרבית ראשי הערים נרתעים מבניית מגדלים בני 30 קומות. "אין טעם לבנות מגדלים בגובה של 17 או 20 קומות”, ציינה נדל. "במקום לבנות תמהיל אחיד של 40 מגדלים בגובה 20 קומות עם מרווחים גדולים ביניהם, אנחנו ממליצים לבנות בתמהיל המשלב מגדלים גבוהים בגובה 100 מטר על הצירים הראשיים, עם בניינים בני תשע קומות, שיעילים יותר מבחינת עלויות ותחזוקה”.

המלצות נוספות הן להשתמש בחומרי גלם עמידים יותר ובמערכות חסכוניות, וכן לצמצם את שטחי החניונים, שתחזוקתם גבוהה. לכן הומלץ להגביל בניית מגדלים לאזורים מרכזיים, שבהם תחבורה ציבורית יעילה, שתתמוך בצמצום החניונים.

"לא צריך מגדלים בפריפריה"

כמו כן נמצא במחקר שאופן הבנייה כיום אינו נותן מענה לצורך לצופף את הבנייה על רקע הצפי שאוכלוסיית המדינה תכפיל את עצמה בתוך שלושה עשורים. "הבעיה המרכזית היא שבונים בעיקר שכונות פרבריות ורטיקליות עם מגדלים יקרים לתחזוקה בתפזורת, שיש ביניהם הרבה מרווחים וללא חזית רציפה", מסבירה נדל. “יש להקפיד על תמהיל משולב של דירות גדולות וקטנות כדי לשלב כמה שיותר יחידות דיור, לצמצם את השטחים המשותפים בקומות התחתונות לטובת שטחי ציבור ומסחר, ולהקפיד על חזית רציפה לרחוב שתגביר עירוניות".

לדבריה, חלק מהשכונות המתוכננות כיום במסגר ת גל התוכניות ששוטף את הארץ כבר לוקחות בחשבון כמה מהמשתנים הללו, כמו עירוב שימושים וגישה לתחבורה ציבורית, דבר שמאפשר להוריד את תקני החניה ולצמצם את שטחי מרתפי החניה היקרים. אולם פרויקטים רבים עדיין מתוכננים באופן לקוי.

"מיותר להקים מגדלים במסגרת מחיר למשתכן בפריפריה, שם ערך הקרקע אינו מספיק גבוה", היא אומרת. "הרבה ערים פריפריאליות רוצות מגדלים כי הם נתפסים כסמל סטטוס גבוה, שמביא אוכלוסייה חזקה לכאורה, אבל זו בועה שתתפוצץ יום אחד. המגדלים הללו לא לוקחים בחשבון את נושא התחזוקה לדיירים. לכן יש לרכז את

המגדלים במקומות שערך הקרקע יקר".

המלצות נוספות של החוקרים נועדו להסדיר את השוק הפרוץ של חברות ניהול המבנים. כך למשל מומלץ להפוך את תקן 1525 הנוגע לתחזוקת מבנים – למחייב ולהכשיר חברות התחזוקה. כדי להתמודד עם אתגרי התחזוקה של המבנים לאורך זמן, מציעים החוקרים לקבוע דמי ניהול קבועים ולהקים קרן פחת.

ראש מכון אלרוב, ד"ר דני בן שחר: “האתגר הוא להתמודד עם תפיסות מקובעות ומושרשות ולבחון אותן בכלים אקדמיים. המסקנות מלמדות בין היתר שאפשר להציע פתרונות שיש ביכולתם להשפיע על התפיסה המקובלת של התכנון והיישום של בנייה לגובה באזורי ביקוש בישראל".