כחלון חגג את ירידת מחירי הדיור דווקא כשהם חזרו לעלות

השנה החדשה נפתחה תחת הפגזה כבדה של נתונים בתחום הדיור ועם לא מעט בלבול ופרשנויות סותרות. בעוד מדד מחירי הדירות שפורסם ביום שישי הראה עליית מחירים זה החודש השני ברציפות, חגג שר האוצר משה כחלון בחשבון הפייסבוק שלו דווקא את ירידתם, וקבע: "מחירי הדיור בירידה, זו עובדה. מדובר בירידת המחירים השנתית הדרמטית ביותר מאז שנת 2007".

יום קודם לכן פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הודעה על "זינוק" של 21% במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים, יום אחד בלבד לאחר שהכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם נתונים סותרים לחלוטין, על שפל היסטורי במכירת דירות שכמוהו לא היה מאז 2014. אז למי להאמין?

נתחיל מהעובדות היבשות: מחירי הדירות עלו בשיעור של 0.3% בחודשים יוני־יולי לעומת מחיריהן בחודשים מאי־יוני. מדובר במדד השני ברצף שמראה עלייה, לאחר שהמדד הקודם הצביע גם הוא על עליית מחירים בשיעור של 0.8%. בסך הכל עלו מחירי הדירות ב־1.1% בתוך חודשיים.

רק הנתון השנתי - ירידה של 0.5% במחירי הדירות בהשוואה ליוני אשתקד - נותר היחיד שבמשרד האוצר עוד יכלו לציין בגאווה. וזה בדיוק מה שעשה שר האוצר בתגובתו, שבה התייחס לנתון השנתי בלבד ומנתוני החודשיים האחרונים התעלם.

התודעה של רוכשי הדירות

אין מדובר חלילה בניתוק מהמציאות. כחלון מודע היטב למגמת המחיר הנוכחית, ודאי גם מוטרד ממנה. אלא שמבחינתו הקרב שהוא מנהל הוא בראש וראשונה תודעתי. לכן, השאלה איך המחירים מתנהגים בפועל אינה רלבנטית, אלא רק איך הציבור חושב שהמחירים מתנהגים. אם רוכשי הדירות יאמינו שהמחירים ממשיכים לרדת

ושההמתנה תשתלם, הם ימשיכו שלא לפקוד את משרדי המכירות, והמשך עליית המחירים יימנע או לפחות יתמתן.

מדובר באותו טריק שחוק שבו משתמשים הקבלנים ויחצ"ניהם, רק הפוך. הקבלנים יוצרים אווירת עליית מחירים כדי לשלוח את הרוכשים בהקדם למשרדי המכירות להגדיל ביקוש. בחינת המדד בעשור האחרון מעלה שלמעט הפסקות קלות - זה בדרך כלל מצליח להם. עד כמה הפטנט הזה הולך לעבוד לשר האוצר? נראה בחודשים הקרובים.

תל אביב דוחפת למעלה

העובדה שהלמ"ס החלה לאחרונה לפרסם את השתנות מחירי הדירות על פי אזורים גאוגרפיים, מאפשרת להבין אילו אזורים הם אלו האחראים על עליות המחירים של החודשים האחרונים. בחינה שכזו מעמידה במוקד שני מחוזות מרכזיים - מחוז תל אביב ומחוז המרכז, כלומר אזורי הביקוש ("גדרה־חדרה").

מחוז תל אביב, שמלבד העיר תל אביב כולל גם את מרבית ערי גוש דן, ידע עד לא מזמן צלילת מחיר משמעותית, שהצטברה מדצמבר ועד מאי ל־2.7%. בחודשיים האחרונים השתנתה המגמה מהקצה אל הקצה, ובהם בלבד כבר עלו המחירים ב־2%, וחזרו כמעט לרמתם הקודמת.

במחוזות - חיפה, ירושלים והצפון, אף על פי שגם אלה החלו לתקן כלפי מעלה לאחרונה - עדיין מצויים המחירים הרחק מאחורי רמתם הקודמת.

יום לפני פרסום מדד מחירי הדירות פרסמה הלמ"ס נתון נוסף, ולפיו במספר הדירות החדשות שנרכשו מידי הקבלנים חל זינוק של לא פחות מ־21%. שיעור כזה של עלייה הוא חדשות דרמטיות לענף, ומשמעותו עשויה להיות שתקופת ההאטה בשוק הדירות שמלווה אותנו כבר שנה וחצי - הסתיימה.

אלא שבדיקה פשוטה של הנתונים מעלה שאותו "זינוק" שאליו הגיעו בלמ"ס נוצר מחיבור של נתוני המכירות בשלושה חודשים רצופים - מאי עד יולי (5,650 דירות), והשוואתם לשלושת החודשים שלפניהם - פברואר עד אפריל (4,657 דירות). אכן, עלייה של 21%.

אלא מה? שכמעט מחצית מימי העבודה של חודש אפריל הוקדשה לחגים. גם פסח, גם ימי הזיכרון וגם יום העצמאות — כולם חלו באמצע השבוע. ואכן, באותיות הקטנות של הודעת הלמ"ס הובהר ש"בניכוי משתנים עונתיים" העלייה צנועה משמעותית - 6%.

אם רוצים להשוות תפוחים לתפוחים, כדאי לראות מה קרה במאי־יולי בשנים קודמות. בשנה שעברה כשכבר החלה ההאטה, נמכרו 6,738 דירות, 19% יותר מהכמות בשנה הנוכחית. במאי עד יולי 2016 נמכרו כ־8,000 דירות - 41.5% יותר מבשנה הנוכחית. בשורה התחתונה - זינוק של ממש לא היה כאן.