פינוי־בינוי ברמת אביב ג': הדירות התכווצו, התשלום לעו"ד הדיירים דווקא גדל

האשמות חמורות בדבר חציית קווים של עורכת דין המייצגת בעלי דירות בעסקת פינוי־בינוי וחבירתה לכאורה ליזם מולו נחתמה העסקה עומדות בלב סכסוך משפטי הנדון בימים אלה בהליך בוררות. ההאשמות מופנות נגד משרד הרטבי־בורנשטיין־בסון, ממשרדי עוה"ד הגדולים בתחום ההתחדשות העירונית, המייצד דיירים בעשרות פרויקטים בארץ. הסכסוך התגלע בפרויקט שמקדמת חברת הבנייה אשדר להריסת שורת מבנים ברחוב רקנאטי בשכונת רמת אביב ג' בתל אביב. במקום 96 הדירות הקיימות במתחם מתעתדת החברה להקים שלושה מגדלים בני 198 דירות.

עדכון מ-5 בספטמבר 2018: בעלי דירות בפרויקט ברמת אביב חזרו בהם מהאשמות שהעלו נגד עורכת דינם

בתחילת השנה הגישה אשדר תביעת פיצויים בת 120 מיליון שקל נגד בעלי שבע דירות בפרויקט, המסרבים לחתום על הסכם הליווי הפיננסי הנדרש להוצאת הפרויקט לדרך. בעלי הדירות הסרבנים הגישו בחודש מאי תביעה נגדית נגד אשדר, משרד הרטבי־בורנשטיין־בסון, נציגות הדיירים המשותפת ויתר בעלי הדירות בפרויקט. בתביעתם טוענים הסרבנים כי זה שנים שהשותפה במשרד עו"ד מירה בורנשטיין אינה מגנה בפועל על האינטרסים שלהם מול היזמית אשדר ואף מהווה שחקן פעיל בפגיעה באינטרסים אלו.

המתחם ברחוב רקאנטי ברמת אביב ג' צילום: אביגיל עוזי

לטענת הסרבנים, בורנשטיין ערכה משא ומתן חשאי ב־2011–2010 מול אשדר שבסופו זכתה לתוספת שכר טרחה של מיליוני שקלים - בכפוף לכך שהדיירים שאותם היא מייצגת יחתמו על תוספת לעסקת הפינוי־בינוי המקטינה את הדירות שיקבלו ובכך גם את שוויין. "עורכי הדין חצו את הקווים והפכו להיות, דה פקטו, עורכי הדין של אשדר, תוך שהם שמים את האינטרסים של אשדר בראש מעייניהם, ודוחקים את השמירה על האינטרסים של בעלי הדירות לתחתית סדר העדיפויות שלהם", נטען בתביעה.

טענות אלו מוכחשות בתוקף בידי בורנשטיין. לדבריה מדובר בקבוצת דיירים סרבנים שממאנת להשלים עם תוצאות חלוקת הדירות החדשות שקבע שמאי מכריע. היא אינה מכחישה את קיום אותו משא ומתן על שכר הטרחה מול אשדר, אך טוענת כי זה נעשה בשקיפות מול נציגות הדיירים, ורק לאחר שבין אשדר והנציגות שררה הסכמה לגבי עקרונות העסקה החדשה והקטנת הדירות.

מספר הדירות התכווץ, ואיתו גם התמורה לדיירים

תשלום שכר טרחתם של עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקט פינוי־בינוי מכיסי יזם הפרויקט אינו פסול ונחשב לנורמה. אולם הדיירים עצמם הם שאמורים לסכם את גובה שכר הטרחה במשא ומתן מול עורך דינם, בשעה שהיזם מקבל את הסכום שעליו לשלם כעובדה מוגמרת. מנגד, מצב שבו עורך דינם של הדיירים מקיים מו"מ עצמאי מול היזם מציב אותו בניגוד עניינים ופסול אתית. ב־2014 ועדת האתיקה של לשכת עוה"ד אף הוציאה הנחיות מפורשות האוסרות על ניהול מו"מ זה.

מימין: מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן ועו"ד מירה בורנשטיין צילום: עמית שעל, מירה בורנשטיין

התובעים טוענים כי ההסכם החדש אינו ראוי, שכן הוא קושר בין איכות דירות היזם לבין שכר הטרחה בכך שהוא מזכה את עו"ד בורנשטיין בתוספת שכר של 0.4% מתקבולי מכירת דירות אלו. זאת בשעה שסך זכויות הבנייה במתחם קבוע, וכל תוספת שטח ליזם באה בהכרח על חשבון דירות הבעלים.

עסקת הפינוי־בינוי ברחוב רקנאטי ברמת החייל החלה להתרקם לפני כ־20 שנה, וב־2002 בחרו בעלי הדירות במתחם בעו"ד בורנשטיין ומשרדה לייצג אותם בהליך. ב־2003 התקשרו הדיירים עם אשדר לקידום פינוי־בינוי במתחם ולבניית כ־300 דירות בשלושה מגדלים בני 25 קומות. אך התוכנית הנרחבת עוררה זעם בשכונה וכן את התנגדות עיריית תל אביב. בינואר 2010 החליטה ועדת התכנון המחוזית להפקיד להתנגדויות תוכנית מצומצמת משמעותית לבניית 198 דירות בשלושה בניינים בני 17 קומות.

בעקבות זאת פנתה אשדר לבעלי הדירות בדרישה להקטין את שטח ואיכות הדירות החדשות שהם צפויים לקבל עם סיום הפרויקט. עם השינויים נמנו הקטנת הדירות החדשות ב־10 מ"ר, הנמכת הקומה שבה יקבלו את הדירה מקומה 8 לכל הפחות לקומה 3, וביטול התחייבויות למפרט זהה לדירות היזם. דרישות אלו עוררו התנגדות בקרב חלק מבעלי הדירות וחברי נציגות הדיירים. אלה טענו כי אף שזכויות הבנייה של אשדר צומצמו, חלה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות באופן המפצה על צמצום התוכנית.

לבסוף גברו הקולות בנציגות הדיירים שקראו להיענות לדרישות אשדר ובמרץ 2011 החלה החתמת הדיירת על הקטנת הדירות החדשות. ב־2012 חתמו הדיירים על תוספת נוספת לעסקת הפינוי־בינוי שהמשיכה את הכרסום בתנאיהם. מהערכת שווי של כלל הוויתורים שערכו בעלי הדירות התובעים עולה כי בסך הכל הופחתו תמורות הדיירים בכ־100 מיליון שקל.

בנקודה זו סרב מיעוט מקרב בעלי הדירות לחתום על התוספות לעסקה בטענה כי הן מקפחות. אשדר הגישה נגד דיירים אלו תביעת דייר סרבן ולבסוף הם חתמו על הקטנת הדירות, אך חלקם החלו לפתוח בהליכים משפטיים נגד היזם, נציגות הדיירים ועורכי הדין המלווים. במסגרת תביעת גילוי מסמכים קיבלו התובעים הסרבנים את נוסח הפנייה שהעבירה עו"ד בורנשטיין לאשדר לשדרוג שכר הטרחה שלה - פנייה שלטענת התובעים מעולם לא דווחה להם וכעת עומדת בלב התביעה החדשה.

הפנייה היא למעשה מכתב ששלחה בורנשטיין ב־13 באוקטובר 2010 ישירות לאשדר, ובו דרשה שבשל התמשכות הפרויקט ישדורג שכר הטרחה שעליו סוכם בהתקשרות הראשונה בין הצדדים ב־2003. שכר טרחה זה עמד על 96 אלף דולר בלבד. "כידוע לכם מאז 2002 מיצג משרדנו את בעלי הדירות במתחם שבנדון. מאז חלפו כ־8 שנים במהלכן הושקעה על ידי משרדנו עבודה רבה ומאומצת ובמסגרתה נחתמו חוזים ע"י למעלה מ־90% מדיירי המתחם", נכתב בפנייה.

"עתה אנו עומדים בפני הפקדת התוכנית ע"י הוועדה המחוזית, ולאור ההסכמות יש לנסח מסמך מתקן לחוזה ולהחתים 96 משפחות על התיקון ולפנינו עוד עבודה רבה ומספר שנים עד להשלמת הפרויקט... בנסיבות אלה אנו סבורים כי יש מקום לעדכון שכר הטרחה". בורנשטיין אף נקבה באופן שבו יש לעדכן את שכר הטרחה וקשרה את התוספת לשווי הדירות של אשדר: "ישולם לנו סך 0.5% משווי המכירה של הדירות שיימכרו על ידכם בפרויקט, בתוספת מע"מ, תוך 30 יום מיום חתימת כל חוזה מכר".

אשדר ועורכי הדין חתמו על הסכם שכר טרחה מעודכן במרץ 2011 במסגרתו נקבע כי שכר הטרחה יחושב כ־0.4% משווי מכירת הדירות בתוספת מע"מ. בהנחה כי מחירה הממוצע של דירה בפרויקט יעמוד על כ־5 מיליון שקל, משמעות ההסכם החדש היא תוספת של כ־2 מיליון שקל. בתביעתם טוענים בעלי הדירות שתוספת שכר הטרחה מגיע ל־3 מיליון שקל.

"ניצול אופורטוניסטי כדי להתעשר ולגרוף מיליונים"

בתביעה שהגישו בעלי הדירות הסרבנים באמצעות עוה"ד עוזי שוחט הם תוקפים חריפות את התנהלות בורנשטיין ומשרדה. "עסקינן בדרישה מצד עוה"ד ממשרד הרטבי, שאמורים לייצג את בעלי הדירות ואותם בלבד, לקבלת בונוס, במיליוני שקלים, וזאת ישירות מהצד שכנגד לעסקת הפינוי־בינוי, וזאת בשעה שבאותו הזמן בדיוק מתקיים משא ומתן מקביל בין ועד הבנייה לבין אשדר, ביחס לזכויות בנייה בשווי של מעל 100 מיליון שקלים, אשר מונחים על הכף ומצויים במחלוקת בין הצדדים", נכתב בתביעה.

"בעלי הדירות היו זקוקים לעצתם הטובה של עוה"ד ממשרד הרטבי. ובעיתוי הקריטי הזה עוה"ד ממשרד הרטבי ניצלו בצורה אופורטוניסטית וחסרת תום לב את הסיטואציה על מנת להתעשר ממנה ולגרוף ממנה מיליוני שקלים". לטענת התובעים, המשא ומתן על הפחתת זכויות בעלי הדירות התנהל במקביל למשא אומתן שניהלה בורנשטיין עם אשדר על שכר טרחתה.

בתצהיר שהגישה בורנשטיין היא מכחישה שהמו"מ על שכר הטרחה נוהל במקביל למו"מ על הפחתת התמורות לדיירים: "פנייתי לאשדר בעניין שכר הטרחה נעשתה לאחר שהוסכמו בין אשדר והבעלים תנאי העדכון להסכם". לביסוס הטענה הציגה פרוטוקול ישיבה מ־6 באוקטובר 2010, שבה אישרו חברי נציגות הדיירים את דרישת אשדר להקטנת הדירות. זאת שבוע לפני פנייתה הראשונה לאשדר לעדכון הסכם שכר הטרחה ב־13 באוקטובר.

עוד היא טוענת בתצהירה כי בעלי הדירות יודעו בתנאי הסכם שכר הטרחה החדשים, שכן הסכם זה צורף כנספח לתוספת להסכם הפינוי־בינוי שאף כללה הפניה לנספח. על תוספת זו חתמו כלל הדיירים ובכלל זה התובעים הסרבנים. בנוסף הציגה בורנשטיין ל"כלכליסט" תכתובות בינה לבין אשדר בדבר עדכון שכר טרחתה, שלהן מכותבת גם יו"ר נציגות הדיירים עו"ד דפנה בוסתן.

עו"ד בורנשטיין מסרה בתגובה: "משרדנו נבחר על ידי בעלי כל הדירות בפרויקט לייצגם מול אשדר. אנו פועלים בנאמנות ובשקיפות בתיאום מלא זה 18 שנה עם הנציעות הנבחרת של הדיירים מבלי שנשמעה מעולם כל טענו עלפינו עד לתביעה זו. קומץ משקיעי נדל"ן המבקש למקסם רווחים מעלים בתביעה טענות כוזבות שנועדו להכתים את מוניטין משרדנו בנסיון להפעיל לחץ פסול. כלל יסוד בפינוי־בינוי הוא שהדיירים אינם נושאים בהוצאות, לרבות שכר טרחת עורך דינם, ולכן מקובל ששכר הטרחה של הדיירים משולם בידי היזם.

"עם צמצום זכויות הבנייה ניהלו הצדיים מו"מ ברצון משותף לקיים את העסקה למרות השינוי התכנוני המהותי, לעדכון שטחי הדירות שיקבלו הבעלים. נאלצנו להתחיל בהליך מחדש, לרבות החתמת כ־200 דיירים על תוספת להסכם בה עודכנה התמורה שיקבלו. היה מקובל על כל הצדדים ששכר הטרחה המקורי עליו סוכם אינו ראוי ועל כן ביקשנו מאשדר, בידיעת והסכמת הנציגות, לעדכן את שכר הטרחה וזאת רק לאחר שהדיירים ואשדר סיכמו את התמורה המעודכנת. שכר הטרחה החדש נכלל בהסכם החדש שעליו חתמו כל בעלי הדירות, לרבות התובעים".

מאשדר נמסר בתגובה: "כל בעלי הדירות חתמו על הסכם בפרויקט ולפני מסחר חודשים ניתן היתר בנייה. אלא שלמרבה הצער אי אפשר להתחיל בביצוע עקב מעשי קבוצה מצומצמת של דיירים סרבנים, בעלי זכויות בשבע מתוך 96 הדירות במתחם, שלא מרוצים משיבוץ הדירות שקבע להם שמאי שנבחר מטעם הדיירים. בעקבות זאת נאלצה אשדר לתבוע את קבוצת הסרבנים בדרישה לאכיפת החוזה, חתימתה על מסמכי ליווי בנקאי ופינוי ומסירת הדירות. התביעה מתבררת בבוררות בכפוף לסעיף בהסכם. בניסיון לעקוף את הבוררות ולעכב את הפרויקט הגישו הסרבנים תביעה מופרכת ומשוללת יסוד".