לפיד יזם רפורמה, כחלון קוצר את הפירות

על אף שחוק מס דירה שלישית נעלם מחיינו לפני כמעט שנה, דו”ח הכלכלן הראשי שפורסם השבוע מלמד שבמשך הרבעון הראשון של 2018 זינק קצב מכירת הדירות על ידי משקיעים: מכירות הדירות של פלח זה עמד על 5,700 ברבעון - עלייה של 26% במכירות, ביחס לרבעון שקדם לו.

אלה חדשות מצוינות לשר האוצר משה כחלון שמשיג כך שתי מטרות: הוצאת משקיעי הנדל"ן מהשוק לצד הגדלת היצע הדירות. אך ההסבר לכך שהיום המשקיעים נפטרים מדירותיהם בסיטונות, לא נעוץ בצעדי הממשלה הנוכחית, כי אם דווקא בצעדי קודמו של כחלון בתפקיד שר האוצר, יאיר לפיד.

איפוס השבח

במסגרת רפורמת מיסוי מקרקעין שיזמו לפיד ופקידיו במחצית השנייה של 2013, נקבעו הקלות משמעותיות בתשלום מס שבח בעת מכירת דירה על ידי משקיע, שר עבור חלק גדול מהדירות נכנסו לתוקף רק בינואר 2018.

את מס השבח משלם בעל דירה בעת מכירתה על עליית השווי שלה מהיום שבו הפך לבעליה ועד ליום מכירתה. הוא חל רק על מוכרים שבחזקתם דירה אחת נוספת לפחות, כלומר המשקיעים, ובצורתו המלאה עומד על 25% מהשבח הריאלי. כך, עליית שווי ריאלית של מיליון שקל מיום הרכישה, תמוסה ב־250 אלף שקל ביום המכירה.

יאיר לפיד. צעד שהוביל למכירה סיטונית של דירות צילום: אלכס קולומויסקי

ברפורמה של לפיד קיבלו המשקיעים הטבת עתק: איפוס של השבח החל מינואר 2014, ונקבע, שהשבח שעל המוכר לשלם ישולם כיחס שמ־1 בינואר 2014 ועד סוף תקופת הבעלות.

זו הטבת עתק שניתנה למשקיעים, אך לצדה הגבלה: עד 1 בינואר 2018 מי שהחזיקו במספר רב של נכסים היו רשאים לממש אותה רק על שתי דירות שבבעלותם. ומראשית השנה הוסרו ההגבלות ולמשקיעים ניתנה אפשרות לנצל את ההטבה שלפיד העניק להם באופן חופשי - ומכאן גל המכירות שדווח השבוע.

נתון שלילי, חיובי

"העובדה לפיה מכירות המשקיעים הואצו ברבעון הראשון השנה, כאשר כבר הוסר חששם מאפשרות להטלת 'מס דירה שלישית', יש בה כדי לרמז כי גורמים אחרים, בכלל זה ציפיות ביחס לרווח ההון הטמון בהמשך החזקת הנכס ותום 'תקופת החסימה' (התקופה בין ינואר 2014 לינואר 2018, שבה יכלו המשקיעים ליהנות מההטבה על שני נכסים בלבד, נ"ב) תרמו לגידול במכירות משקיעים", נכתב בדו”ח.

ממצא מעניין נוסף שעליו הצביע הכלכלן, היה כי תמהיל הדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון היה שונה מהרגיל, וכלל דירות יקרות במיוחד. "בהנחה לפיה קיים מתאם חיובי בין רמות ההכנסה של המשקיעים לבין מחירי הדירות שבבעלותם, אז ממצאים אלו עשויים להעיד על יציאה מוגברת מהשוק של משקיעים מבוססים יותר". זאת לעומת היציאה של משקיעים ברבעון הראשון אשתקד, בעקבות מס דירה שלישית, אז מחירי הדירות שנמכרו היו זולים משמעותית.

העלייה החדה במכירת הדירות לצד רכישות מועטות מצד משקיעים הביאו לכך שנתוני ה"רכישות נטו" שלהם - סך הרכישות פחות סך המכירות - הראה נתון שלילי של 1,900 דירות. כלומר מגזר המשקיעים "שחרר" 1,900 דירות במצטבר לציבור הלא משקיעים. בסך הכל, בשנתיים האחרונות (מהרבעון השני ב־2016 ועד הרבעון הראשון של 2018), שחרר מגזר המשקיעים לציבור 10,000 דירות. לשם השוואה, בשמונת הרבעונים שקדמו להיפוך המגמה זה, התווספו למלאי "רכישות הנטו" של המשקיעים 14 אלף דירות.