פסיקה תקדימית של העליון מגדילה את הפיצוי שלו זכאים בעלי קרקע שהופקעה

בית המשפט העליון בהרכב של 5 שופטים כולל הנשיאה אסתר חיות הוציא ביום חמישי פסק דין תקדימי אשר מגדיל את סיכוייהם של בעלי חלקות שחלקים קטנים מהן הופקעו לזכות גם הם בפיצוי. כיום, החוק מאפשר לרשות מקומית להפקיע עד 40% משטח החלקה מבלי לפצות את הבעלים. אך על פי פס"ד תקדימי של הרכב שכלל את הנשיאה חיות – זכאי גם בעל חלקה שחלק קטן ממנה הופקע ל"פיצוי מן הסבל" במידה שיתרת החלקה לא הושבחה.

במסגרת הדיון, השוו השופטים את המצב שנוצר לפסיקת עבר שנקראת "פרשת רוטמן", שבה הופקעה קרקע מכוח פקודת הדרכים אך ההפקעה אינה משביחה את הקרקע שנותרה. במקרה זה, לשר התחבורה יש את הסמכות לשלם לבעל הקרקע פיצוי בשל הסבל שנגרם לו, ולשלם לו פיצוי מלא בגין ההפקעה. מאחר שלא מדובר במקרה של הפקעה מתוקף פקודת הדרכים, אלא הפקעה של רשות מקומית, היה על בעלי הקרקע להגיש תביעות ירידת ערך (סעיף 197) אך הם לא עשו כן והמועד של תביעה זו (3 שנים) חלף.

קרקע (אילוסטרציה) צילום: באדיבות קרקעות ישראל

בשל חשיבות המקרה התבקש היועץ המשפטי לממשלה להביע את עמדתו, וכן התקבלה בקשת מרכז השלטון המקומי להציג את עמדתם כידיד בית המשפט. היועץ המשפטי סבר, כי יש לפטור את הפיצוי עבור 40% הראשונים מההפקעה גם במקרים שבהם לא הייתה השבחה. יחד עם זאת היועץ הצביע על כך שבמקרים מסוימים מגיע פיצוי לפי מנגנון "פיצויי סבל" שבמסגרתו ניתן לשר הפנים שיקול דעת רחב במקרים שבהם נגרם נזק לבעל הקרקע כתוצאה מהפטור. היועץ המשפטי הביע חשש, כי קביעה שסמכות השר היא חובה בכל מקרה שבו אין השבחה עלולה להרתיע רשויות מביצוע הפקעות, גם במקום שהדבר חיוני לצורך שירותים לציבור. עוד עלה מעמדת היועמ"ש, כי בינואר 2017 קיבלה ועדת השרים לענייני תכנון בנייה מקרקעין ודיור החלטה שבה הצעה לתקן את הפרקים העוסקים בהפקעות ופיצויים, ולכן יש להמתין לתזכיר החקיקה. מרכז השלטון המקומי הסכים גם הוא לעמדת היועמ"ש. וציין את החשיבות שבהפקעה לצורכי הציבור ככלי לקידום ערכים חברתיים ותרומה לקהילה.

ערוץ פיצויים חדש

בתוך כך, ביטל פסק דין של בית המשפט המחוזי בנוגע לפיצוי בגין הפקעת קרקעות באזור התעשיה של כרמיאל. בפסק הדין קבעו השופטים, כי החלטת המחוזי לחייב את הרשות המקומית להפקיע את מלוא החלקה ולהעניק את מלוא הפיצוי לבעלי הקרקע, שגויה. מדובר בהחלטה תקדימית שכן היא מכריעה בסוגיית הפיצויים בגין הפקעות ומאפשרת ערוץ פיצויים חדש אשר ההכרעה בעניינו תהיה על ידי שר הפנים באישור של שר האוצר. עוד עסקה הפסיקה ביכולתן של הרשויות המקומיות להמשיך ולהפקיע קרקעות לצורכי ציבור תוך מציאת איזונים בין צורכי הציבור לפגיעה בפרט.

במקרה המדובר, אלה הן שתי חלקות עיקריות שבבעלות המשפחות קייס ומסרי ושותפים נוספים, המשתרעות על שטחים של כ-8.7 דונם ו-12.6 דונם בהתאמה. חלק מאותן חלקות הופקעו עבור תוכנית להגדלת אזור התעשייה של כרמיאל בשטח של 1,042 דונם. התוכנית כוללת כביש גישה לאזור אשר התוואי שלו צפוי לעבור בחלקות הללו. בחלקת קייס, מדובר על 3 מגרשים מהם אחד שלא הופקע, כאשר חוות דעת שהוגשה על ידי שמאי קובעת, כי נגרם למגרש זה פגיעה וירידת ערך, כאשר המגרש שנותר נותק מהחלקה ומאזור התעשיה שבו היה כלול קודם לכן. לפי חוו"ד שווי של המגרש ירד מ-10 דולר למ"ר ל-8 דולר למ"ר. לגבי חלק מסרי, נקבע בחוו"ד כי נגרמה פגיעה וירידת ערך בעקבות אישור התוכנית ופיצול המגרש לחלקים. גם במקרה זה הפיצול יצר ניתוק של אחד המגרשים מאזור התעשיה. כמו כן המגרש שנותר הוא פחות ממגרש מינימלי שנדרש לבניה באזור התעשיה בשטח של כ-2,000 מ"ר. לפי הערכת השמאי ערך מגרש זה ירד מ-36 דולר למ"ר ל-22 דולר למ"ר.

כאמור, הפסיקה הקודמת - של בית המשפט המחוזי, קיבלה את עמדת השמאי המומחה, שקבע כי ההפקעות פוגעות בערכן של יתר החלקות, ולכן במקרים בהם לא ניתן לבצע שימוש סביר ביתר הקרקע (שלא הופקעה) על הרשות להפקיע את מלוא הקרקע ולפצות את בעלי הקרקע בפיצוי מלא, לפי סעיף הנקרא "הגנת היתרה". מנגד, המערערים טענו כי לא הוכח כי יתר החלקות שלא הופקעו אינן ניתנות לניצול סביר. בית המשפט העליון קבע כי להבדיל מהמחוזי, יש לדחות את טענת הגנת היתרה היות ואכן לא הוכח שלא ניתן לעשות שימוש סביר ביתר החלקות. יחד עם זאת, היות וחוות דעתו של השמאי עמדה על כך שחלה ירידת ערך לחלק המגרשים שלא הופקע שעומד על 40% בחלקה של מסרי ו-20% בחלקת קייס, השופטים דנו האם בכל זאת מגיע לבעלי הקרקעות פיצוי כלשהו.

לדברי עו"ד אילנה בראף ממשרד הררי טויסטר ושות' אשר ייצגה את עיריית כרמיאל, במצב הקיים יש פיצוי דו שלבי, יש את שלב יעוד הקרקע שכאשר הוא משתנה לציבורי ניתן לתבוע לפי סעיף 197 (ירידת ערך), ויש את עניין ההפקעה שבגינה יש לפצות כאשר הופקעה מעל 40% מהקרקע. "ההוראה הזו נשארה בעינה למרות שנבחנה על ידי העליון. אבל הוא פתח מסלול שלישי של פיצויים שנקרא פיצויי סבל. אלה פיצויים שהיו קיימים אבל מעולם לא השתמשו בהם וגם העליון אומר את זה. בית המשפט קובע את הקריטריונים וכיצד יש לבחון זאת אבל מציין כי זו לא חובה".

כאמור, שיקול הדעת לפיצויי סבל כפי שקבע בית המשפט ניתן על ידי שר הפנים באישור שר האוצר. שר הפנים יידרש לבחון את הפיצוי כאשר יתרת המקרקעין נפגעה. יחד עם זאת הפסיקה קבעה קריטריונים שיסייעו לו כמו היקף הפגיעה, עד כמה הנטילה היא הוגנת ושוויונית ולא נופלת רק על בעל קרקע או שניים, וכן עד כמה מטרת ההפקעה משרתת את הקהילה. "יש כאן הליך בירוקרטי נוסף. זה יכניס עוד שיקול דעת לרשויות המקומיות באופן שהיתרה לפחות לא תיפגע, אם לא תהיה מושבחת", אמרה בראף.