580 חברי קבוצת רכישה נקלעו לקרב בין היזמים לעיריית רמת השרון

השבוע נורתה הירייה הראשונה במלחמה על מדיניות הבנייה בשכונת מורשה במזרח רמת השרון. בצד אחד של המתרס – עיריית רמת השרון, שמבקשת לרסן ככל האפשר את הבנייה. בצד השני – ועדת התכנון המחוזית והמועצה הארצית ויזמי הנדל"ן, המבקשים לקדם בנייה של אלף דירות בשכונה. בתווך נמצאים מאות חברי קבוצת רכישה שכבר הוציאו מכיסם 300 מיליון שקל על הזכות לדירה.

ביום ראשון השבוע הצביעה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של רמת השרון נגד פרויקט הענק "רמת השרון הצעירה", שמקדמת היזמית ישראל קנדה. אלא שבו בזמן מקדמים היזמים את התוכנית במסלול עוקף ומעל ראשה של העירייה, בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, שם התוכנית זוכה לתמיכה.

התוכנית נדחתה על הסף על ידי העירייה מחשש לעומסי תנועה ומהתנגדות עקרונית לבנייה מסיבית. אך בעיני הוועדה המחוזית, שהיא הסמכות התכנונית במקרה זה, מדובר בפרויקט ראוי ואף נחוץ לעיר ולסביבה, והיא אף נתנה לתוכנית את השם “שער הכניסה המזרחי למטרופולין תל אביב”.

התוכנית כוללת בניית כ־1,000 דירות בניינים של עד 20 קומות ו־370 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר בארבעה בניינים בני 35 קומות. על פי התוכניות, הגישה למשרדים תהיה ישירות מכביש 4 החולף ממזרח לתוכנית, ולא דרך העיר. כמו כן בלב המתחם צפוי לעבור בעתיד הקו הצהוב של הרכבת הקלה.

שטח מפעל אלקו ברמת השרון צילום: צביקה טישלר

ישראל קנדה, חברה ציבורית בשליטת ברק רוזן וצחי טוכמייר, קנתה מאלקו את המגרש בשטח 62 דונם תמורת 166 מיליון שקל ב־2015, ובתוספת מסים והיטלים שילמה בסך הכל 207 מיליון שקל. הקרקע נרכשה באמצעות שותפות שהוקמה לעניין, ומבדיקת “כלכליסט” עולה כי לחברה 81% מהזכויות בשותפות. שאר השותפים הם אנשי עסקים, ובהם נורית מנור, אחותו של יאיר המבורגר, ובעלה יואב.

מיד לאחר רכישת הקרקע, בראשית הליכי שינוי הייעוד, החלה החברה לשווק שטחי 100 מ"ר, שמייצגים זכות לדירה, במתכונת של קבוצת רכישה. על פי הדו”ח הכספי ל־2017, היא מכרה 580 יחידות כאלה בסכום ממוצע של כ־550 אלף שקל ליחידה.

“רמת השרון רוצה להישאר עיר התותים, אבל במרכז המדינה הפריבילגיה הזאת לא קיימת יותר”, אומר אדריכל התוכנית אבנר ישר. בתפיסה דומה מחזיקים גם גורמים בכירים במוסדות התכנון, מעריכים כי הוועדה צפויה לאשר את התוכנית למורת רוחו של ראש העיר אבי גרובר ושאר חברי המועצה. "תכנון אינו דמוקרטיה”, אמר פקיד בכיר במוסדות התכנון. “מוסד התכנון הוא שצריך להחליט. משאב הקרקע הוא נדיר, ועל אחת כמה וכמה כאשר המתחם צמוד לנתיבי תחבורה ציבורית. אנחנו לא ניתן לבזבז את הקרקע הזו. ברמת השרון מתגוררים כיום 50 אלף איש, והיא ותצמח בעשורים הקרובים ל־200 אלף איש".

עוד הוא הוא טוען כי גרובר מושפע מהבחירות המוניציפליות המתקרבות: "הוועדה המקומית רמת השרון נמצאת במצב מאוד רגיש. ראש העיר נבחר באמצע הקדנציה, וכעת העיר לקראת בחירות בנובמבר. זו סיטואציה שאינה מאפשרת לדון בשקט ובשיקול דעת בהתפתחות העיר".

בחודשים הקרובים תאשר הוועדה את הפקדת התוכנית, והצפי הוא כי תושבים וחברי מועצה יגישו התנגדויות. אם הם יידחו הוויכוח צפוי לעלות למועצה הארצית לתכנון ובנייה ואולי אף יגיע לבית המשפט. "במאבק העקרוני על עצמאותה של רמת השרון לתכנן את עתידה ניאבק בכל הכלים מול הוועדה המחוזית ובמידת הצורך גם מול המועצה הארצית לתכנון ובנייה ובבית המשפט", אמר חבר מועצת העיר גיא קלנר.

למרבה האירוניה, העירייה היא שגרמה לכך שהתוכנית תקודם בוועדה המחוזית. ב־2015 הגישו היזמים את התוכנית לוועדה המקומית של רמת השרון, אך היא בחרה לא לדון בה. על פי חוקי התכנון והבנייה, אם הוועדה המקומית לא דנה בתוכנית 60 יום מהגשתה, רשאי היזם להתקדם איתה לוועדה המחוזית.

ישראל קנדה פעלה כך, ואז התעוררה העירייה והחלה לדון בה. "רק כשעברנו למחוזית הדרג המקצועי בעירייה התעשת, ואז התחיל דין ודברים תכנוני משמעותי על הצרכים של העיר", מתאר ישר.

לדבריו, בשנתיים האחרונות התקיימו מספר ישיבות עם אנשי הוועדה המחוזית ומהנדסת העיר: "היא היתה שותפה לכל הישיבות והגענו עמה להסכמות, הורדנו את גובה הבנייה, התחשבנו בכל הבקשות שלהם". עוד לדבריו, הוסיפו המתכננים שטחי משרדים ומסחר כדי להגדיל את הכנסות העירייה מארנונה. כמות הדירות צומצמה מ־2,000-1,500 בתחילת הדרך ל־1,000, ושטחי המשרדים והמסחר כמעט הוכפלו מ־200 אלף מ"ר ל־370 אלף.

הוועדה המחוזית נוכחה לדעת כי התוכנית בשלה להפקדה, והיא ביקשה מהיזמים להציגה לוועדה המקומית של רמת השרון. הוועדה כאמור התנגדה לתוכנית. להתנגדות זו יש בעיקר משמעות הצהרתית, שכן אישור התוכנית נתון לוועדה המחוזית. עם זאת, מוסדות התכנון משתדלים להימנע ככל האפשר מאישור תוכניות בניגוד לעמדת הרשויות המקומיות, שכן הן אלה שבסופו של דבר מוציאות את היתרי הבנייה.

מראש העיר אבי גרובר נמסר שהצעדים הבאים של העירייה לאחר אישור התוכנית יהיו “כל מה שמותר על פי חוק ועוד קצת. אעשה כל מה שאני יכול כדי לעצור אותה כי העיר והשכונה לא מסוגלות לעמוד בתוכנית הזו. לא יכול להיות שמדינת ישראל מפרפרת בשביל יזם פרטי. אין שום ציונות במתחם של קנדה ישראל. הפרויקט שלהם לא הולך לדיור ציבורי או לדיור בר השגה, אלא זה יהיה אחד הפרויקטים היקרים במדינה. הוועדה המחוזית צריכה להסביר למה היא מתעקשת על הפרויקט הזה. אני לא מכיר עוד פרויקט שמתקדם כל כך מהר”.