מפריח את השממה: היזם גלעד יפרח מסביר למה הוא בונה רק בפריפריה

אין פריפריה נידחת מדי למיזם נדל"ני – זה המוטו של היזם והקבלן גלעד יפרח, מנכ"ל ומבעלי קבוצת גלעד מאי, הבונה כיום פרויקטים בהיקף של כ־1,400 דירות ביישובי הפריפריה הרחוקה, רובן במסגרת מחיר למשתכן. עם רשימת היישובים נמנים מצפה רמון, קצרין, בית שאן וחצור הגלילית.

"אנו בונים בפריפריה במקומות עם חסך היסטורי בבנייה של דירות למגורים בבנייה רוויה", מסביר יפרח את הרציונל. "למשל בחצור הגלילית לא בנו דירה אחת מסוף שנות השמונים עד לפרויקט שהתחלנו לבנות בה לפני חמש שנים. היו שיכונים ישנים, שכונות של וילות ובנה ביתך, אבל זוג צעיר או משפר דיור שרצה לגור בדירה ראויה באזור הזה היה חסר אלטרנטיבה".

האסטרטגיה של יפרח היא לאתר יישובים שנוצר בהם ביקוש לבנייה חדשה לאחר שבמשך שנים ארוכות כף רגלה של חברה יזמית לא דרכה בהם, ושם לפעול. דוגמה טובה לכך היא מצפה רמון. "מ־1992 לא נבנו ביישוב דירות למגורים בבנייה רוויה עד הפרויקט שלנו”, מספר יפרח. “התוצאה היתה שעוד לפני שעלינו על הקרקע מכרנו 85% מהדירות, 24 מתוך 29, כי אנשים פשוט חיכו לזה. ההאטה שהחלה ב־2017 דילגה על אזורים מסוימים בפריפריה. מחיר למשתכן אמנם הוציאה את הזוגות הצעירים מהשוק הכללי, והמשקיעים אמנם הפסיקו לרכוש דירות, אבל כל זה קרה בעיקר במרכז ולא בפריפריה. לכן דווקא ב־2017, שהיתה שנה קשה לשוק, אנחנו מכרנו 190 דירות מתוך מלאי קיים של 370 דירות".

מי הקהל שלך במצפה רמון?

"במצפה רמון במקרה נפלנו על אנשים צעירים ממקצועות חופשיים שהגיעו לגור שם ואפילו עובדים במרכז, ומטעמים של ציונות והאווירה הקסומה במקום רוצים להישאר שם. הם היו חלק מהותי מהרוכשים שלנו".

הפרויקט כולל 29 דירות, ולטענתו, בדומה לחצור הגלילית, אלו "29 יותר ממה שבנו שם ב־25 השנים האחרונות”. לדבריו, לא פשוט להרים פרויקט במצפה רמון: “רכשנו שם קרקע מזמן, והליך התכנון היה נוראי, גם בגלל חוסר הניסיון של הוועדה המקומית בבנייה רוויה". בנוסף לכך חלה לדבריו עליית מחיר משמעותית מהיום שבו החל לשווק את הפרויקט בסוף 2016: ”ממחיר של 930 אלף שקל לדירת 4 חדרים עד למחיר שנושק למיליון היום".

יפרח. "לאחרונה בחנו אפשרות לרכוש קרקע בנהריה, וראינו שנחתם הסכם גג לבנייה מואצת של אלפי דירות. זה יכול להפר את האיזון, אז החלטנו לוותר" צילום: דנה קופל

איך התחלת לבנות בחצור הגלילית?

“מדובר בפרויקט מתגלגל. התחלנו עם שתי קרקעות לבניית 78 דירות, ואנחנו כבר בונים במקום 300 דירות, כש־160 מהן כבר מאוכלסות. למעשה לקחנו הר יתום ובנינו עליו שכונה. מפרויקט לפרויקט הבשורה עברה במקום ואנשים הבינו שקמה שכונה".

לדבריו, גם בחצור הגלילית נרשמה עליית מחירים נאה. דירות 4 חדרים בפרויקט של החברה שנמסר בימים אלה בשיווק ההתחלתי עלו כ־720 אלף, שקל ולטענת יפרח יש כבר רוכשים בכ־950 אלף שקל לאותן הדירות.

למה ויתרתי על נהריה

החברה החלה כחברת ביצוע שהקים אביו של יפרח, יואל יפרח, בשנת 1997, ומשנת 2003 נכנסה גם לתחום היזמות. ב־2011 נכנס יפרח לעבוד בתחום השיווק בחברה, ובארבע השנים האחרונות הוא מנהל את היזמות בה. אף שמוקד הפעילות של החברה הוא הפריפריה, היא אינה נמנעת מפעילות מסוימת גם בגוש דן. בין היתר החברה מבצעת כיום פרויקט מגורים בתל אביב עבור קבוצת חג'ג', וכן יוזמת בעצמה שני פרויקטי תמ"א 38, בתל אביב ובהרצליה.

מאז החלה המדינה לשווק קרקעות נרחבות בפריפריה, במיוחד במסגרת מחיר למשתכן, נשמעים מומחים המזהירים מעודף היצע בפריפריה, שיוביל להתרסקות מחירים ולשכונות שלמות שיוקמו ללא ביקוש.

אתה לא חושש שמחיר למשתכן תוביל להקמת שכונות שיישארו ללא ביקוש?

"אין דין השוק בעפולה כדין השוק של חצור הגלילית, וגם השוק בנתיבות שונה מזה של קריית גת. המדינה אכן הוציאה בשנים האחרונות קרקעות איפה שיש. בעפולה למשל בשכונת רובע יזרעאל שחררו לשיווק אלפי דירות, והיום רואים את גודל המכה שנחתה על היישוב הזה. 80% מהדירות נרכשו להשקעה, וזה הביא לעודף היצע. תסריט דומה מתרחש בחריש ובראש העין.

"מנגד, ישנם יישובים שבהם ישנו חסך היסטורי בדירות, אחרי שבמשך עשורים לא אושרו בהם תוכניות בנייה, ולשם אני מכוון. אני נזהר לא לקחת פרויקט באזורים שבהם אני מעריך שקיים עודף היצע. למשל לאחרונה בחנו אפשרות לרכישת קרקע בנהריה, ואחרי שבחנו את השוק וראינו שנחתם הסכם גג לבנייה מואצת של אלפי דירות, החלטנו לוותר. זה יכול להפר את האיזון".

למרות זאת בעיר הדרומית נתיבות, שחתמה גם היא על הסכם גג לבניית 13 אלף דירות, זכתה החברה של יפרח בסוף 2017 במכרז מחיר למשתכן לבניית 431 דירות, ובשדרות השכנה, שחתומה גם היא על הסכם, צפוי יפרח לבנות כ־600 דירות במחיר למשתכן, מהן 470 מוזלות. בסך הכל מדובר ביותר מאלף דירות שמתכננת החברה לבנות בשתי הערים הללו.

אתה לא חושש מהצפת דירות בשדרות ובנתיבות?

"אני מכיר בעובדה שיש היצע מוגבר בערים הללו, אבל מדובר לדעתי במקרה שונה משל עפולה. כאן מדובר בתיקון ההיסטורי ולא בהצפה. בשדרות לא נבנתה שום דירה בבנייה רווייה מאז העלייה הגדולה בשנות התשעים מחבר העמים ועד לפני חמש שנים. עכשיו תכננו שלוש שכונות חדשות, שמהן רק אחת הבשילה לבנייה. מדובר בכמות פרופורציונלית לצרכים. בנוגע לנתיבות, ב־2017, בשיא ההאטה, יצאתי למכירה מוקדמת בפרויקט לשוק החופשי, זה היה בסוף פברואר ומכרנו 92 מתוך 96 דירות בתוך שנה.

“גם נתיבות וגם שדרות ממוקמות בלב אזור שהתייקר מאוד בשנים האחרונות. דירת 4 חדרים באשקלון כבר עולה 1.4 מיליון שקל, כשבנתיבות ניתן לרכוש דירה במיליון שקל וגם לזכות בהטבת מס. גם הנגישות התחבורתית בהן השתפרה מאוד בזכות רכבת קו באר שבע-אשקלון שמחבר אותן למרכזי התעסוקה. כל זה מייצר ביישובים האלה הרבה פוטנציאל”.

לטענת יפרח, הביקוש למיזמיו הוא מצד מי שמתכוון לגור בדירה: "אלה לא המשקיעים מהרצליה ורמת השרון. למכור בניין שלם למשקיעים זה בכייה לדורות, ואני לא בעד בניין שכל כולו להשכרה. כל מי שגר בבית משותף מכיר את המשמעות של זה מבחינת תחזוקת הבניין ואורך החיים שלו".

ומבחינת המשקיעים, רכישת דירה בפריפריה היא השקעה מוצלחת?

"יותר טוב מאשר לרכוש במרכז. המחיר נמוך יחסית, לא נדרש הון עצמי גבוה, והתשואה גבוהה. בהון עצמי של 300-200 אלף שקל אפשר להשקיע בדירות בחצור הגלילית שמניבות 5% תשואה משכירות שעומדת על 3,500 שקל בחודש. גם בקצרין ובבית שאן יש שוק שכירות טוב ואנשים קונים".

צמצום עלויות שיווק

כמו לגבי הבנייה בפריפריה, גם לגבי מחיר למשתכן מציג יפרח עמדה שאינה משותפת למרבית הקבלנים, התומכת בתוכנית: “המטרה של מחיר למשתכן. מה שמשך אותי להיכנס לתוכנית זו הוודאות לגבי היקף הרכישות. זה מצמצם מאד עלויות שיווק ועלויות מימון”.

עם זאת, יש לו ביקורת על הליכי התכנון והרישוי: "לאורך השנים האחרונות, ואני יכול להעיד מהשטח – לא פתרו את בעיית מוסדות התכנון והרישוי. מהשלב שאני רוכש מהמדינה קרקע, במכרז מסודר של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עם תוכנית מאושרת לקרקע - זה לוקח לפעמים שלוש שנים להוציא היתר בנייה לפרויקט, ולפעמים שנה שזה גם המון זמן אחר ששילמנו כבר על הקרקע. הוועדות המקומית לא אשמות, צריך שם עוד תקצוב ועוד בודקים לתוכניות בנייה ואנשים שיאשרו ושיהיו תוצאות יעילות. אנחנו כבר חודש אחרי דיון בוועדה, ועדיין מחכים לפרוטוקול כי חסרה קלדנית".

קשה יותר לאשר פרויקטים ביישובי הפריפריה?

"חד־משמעית כן. במצפה רמון היינו צריכים לעבור במשרד הבינוי והשיכון לאישור התוכנית, ועיקר ההתנהלות היתה מולם. למעלה משנה וחצי הם עיכבו את הפרויקט. אחרי שעברנו אותם היינו צריכים להיכנס לוועדת התכנון המקומית, ולהגיד שהיא לא מאוד מתמצאת בענייני בנייה רוויה זה לשון המעטה.

גם בחצור הגלילית, שם זכה במכרז מחיר למשתכן, מספר יפרח על שורה של מכשולים, שנבעו בין היתר מכך שתוכנית בניין העיר (תב"ע) שחלה על הקרקע, אושרה בשנות השמונים. "פתאום בתוכנית מחיר למשתכן, שמיועדת לזוגות צעירים, החליטו להגדיל תקן חניה בפרויקט. כמו כן ביקשו דירות קטנות, אף שהתב"ע מדברת על ממוצע של 118 מ"ר לדירה. מראש לקחת תב"ע משנות השמונים לתוכנית מחיר למשתכן זה מעשה נטול היגיון. הכל מאוד קשה ואורך זמן".

גם הוועדה לתכנון מהיר (ותמ"ל) אינה פתרון של ממש מבחינת יפרח: "הפתרונות שיצרו לא מייעלים את הגופים. צריך לחזק את הוועדות המחוזיות והמקומיות – חסרים שם לדעתי מאות תקנים ברמת הארצית".

ממשרד השיכון לא נמסרה תגובה.