המדינה נסוגה, והקיבוצים לא יכולים לרכוש קרקע

רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) אינה מאפשרת לקיבוצים לרכוש במשותף את שטחי המגורים שלהם, למרות אישור “חלופת האגודה” — כך נטען בעתירה שהגיש קיבוץ רעים בעוטף עזה באמצעות עו”ד גלי פלד ממשרד חגי שבתאי שפירא. חלופת האגודה היא כינוי להחלטה של מועצת מקרקעי ישראל המאפשרת לקיבוץ לרכוש במרוכז את מלוא מגרשי המגורים במטרה לשמור על האופי הקיבוצי של היישוב. מרמ”י נמסר ל”כלכליסט” כי בשלב זה נבחנת חלופת האגודה, ובינתיים הוקפאה רכישת זכויות למגורים שעדיין לא מתוכננות.

אף שחלפו ארבע שנים מאז התקבלה ההחלטה, אף לא אחד מתוך 270 הקיבוצים יישם אותה. הסיבה לכך, לטענת התנועה הקיבוצית, היא שלהחלטה זו התווסף לפני חצי שנה סעיף המונע העברת קרקעות לא מתוכננות, כלומר קרקעות שעוד אין להן אישורי בנייה. סעיף זה בעצם מעכב את הקיבוצים שהגיעו לישורת האחרונה בהליך של רכישת קרקע.

גורם בכיר בתנועה הקיבוצית אמר ל"כלכליסט" כי מדובר באופציה שקיבוצים רבים היו מממשים לו היתה ישימה: "חשוב להבין שכדי לאמץ החלטה כזו בקיבוץ היא צריכה לקבל את ההסכמה של 66% מחברי הקיבוץ, כלומר זה תהליך שלוקח זמן גם בתוך הקיבוץ. אלא שבסוף אחרי שהחלופה כבר אושרה בתוך הקיבוץ, מתברר שהאויב הכי גדול הוא הפקידות של רמ"י. הטענה שלהם היא שכאשר המגרשים לא מתוכננים הם לא יודעים איך לעשות להם שמאות. אך במקרה של קיבוצים בעוטף עזה מדובר בטענה מופרכת, שכן מדובר בקרקעות בשווי אפס".

יונתן בשיא, חבר בצות הקרקעות של התנועה הקיבוצית טוען: “רמ”י עוסקת בדברים אחרים כמו מחיר למשתכן, וכשמגיע קיבוץ היא מסבכת את היישום ולא מבצעת את ההחלטה”.

ערכי שיתוף

לצד הליכי ההפרטה שעברו מרבית הקיבוצים בעשורים האחרונים, וצפה ועלתה שאלת הבעלות על דירות של חברים שיצאו לעצמאות כלכלית. גם המדינה נתנה על כך את דעתה בשני העשורים האחרונים בשורה של החלטות שאושרו במועצת מקרקעי ישראל, הגוף העליון לקביעת מדיניות המקרקעין של המדינה, המשמש גם כדירקטוריון הממונה על פעילות רמ"י. כיום עומד בראשות המועצה שר האוצר משה כחלון. ההחלטות הראשונות שאושרו העמידו בפני חברי הקיבוצים חלופה מרכזית אחת, והיא חלופת השיוך הפרטני. כלומר מתבטל הקשר החוזי בין הקיבוץ ובין רמ"י בנוגע לבתי המגורים של החברים, וחברי הקיבוץ מתקשרים באופן אישי וישיר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה או רכישה. חלופת השיוך הפרטני עוררה ביקורת בחלק גדול מהקיבוצים, שחשו כי מהלך זה מחסל סופית את מה שעוד נותר מערכי הקהילתיות והשיתופיות, והופך את הקיבוץ ליישוב קהילתי לכל דבר.

בעקבות זאת גיבש צוות בראשותו של מנהל רמ"י לשעבר בנצי ליברמן חלופה נוספת בשם "חלופת האגודה", וזו אושרה במועצת מקרקעי ישראל באוגוסט 2014. לפי חלופה זו, הקיבוץ רשאי, בתמיכת רוב חבריו, להחליט כי הוא רוכש במשותף את הזכויות בכלל קרקעות המגורים שלו - הן הבנויות והן הפוטנציאליות (בכפוף לתמ"א 35), וחותם על חוזה חכירה עם רמ"י. חברי הקיבוץ על פי חלופה זו יתקשרו בחוזי חכירת משנה עם הקיבוץ, ולא עם רמ"י ישירות. חלופה זו נועדה בין היתר לחסוך מחברי הקיבוצים את החיכוך עם הרשות, ולזרז קבלת היתרי בנייה וקליטת חברים חדשים. החלטה זו ישימה רק לקיבוצים בפריפריה שבהם הקרקע שווה לאפס או קרובה לכך, שכן לקיבוצי המרכז אין אפשרות לרכוש קרקע בגלל עלותה הגבוהה.

אולם בניגוד להחלטות קודמות שעסקו בחלופת האגודה, ובניגוד להמלצת ועדת ליברמן שמונתה כדי לבחון את הנושא והמליצה על מכירה של קרקעות כולל כאלה שאינן מתוכננות לידי הקיבוצים, מועצת מקרקעי ישראל העבירה לפני כחצי שנה החלטה חדשה, לפיה חלופת האגודה לא תאפשר רכישת מגרשים שטרם תוכננו.

הישורת האחרונה

במקרה של קיבוץ רעים, מדובר בכמות עצומה של מגרשים. הקיבוץ כולל היום 200 דירות בלבד, בזמן שתוכנית המתארת הארצית מאפשרת לו לבנות 500 דירות. המשמעות היא כי חברי הקיבוץ ייאלצו לפנות לרמ”י עבור כל מגרש שבו הם יבקשו לבנות דירה. זאת בניגוד למטרתה המוצהרת של החלופה, שלפיה הקיבוץ יוכל לנהל בעצמו את ענייני התכנון והבנייה.

"זו החלטה שאינה סבירה, שהתקבלה בניגוד לכללי המינהל התקין ושעומדת בניגוד לחובות תום הלב וההגינות המוטלים על רשות ציבורית", טוען הקיבוץ בעתירה. כמו כן נטען כי חברי מועצת מקרקעי ישראל הצביעו על ההחלטה החדשה בלי שנוסח ההצבעה היה מונח לפניהם, והם לא ידעו על מה מצביעים.

עוד טוען קיבוץ רעים כי לא נעשתה בדיקה של הנזק שייגרם לקיבוצים כדוגמתו, שנמצאים כבר בישורת האחרונה של הליך רכישת הקרקעות, וקיימו את כל התנאים שדרשה מהם רמ"י בהתאם להחלטות קודמות. בעתירה כתבה עו"ד גלי פלד כי הנושא הזה נוגע במיוחד לקיבוצי עוטף עזה: "חלופת האגודה מאפשרת לקיבוצים עצמאות בקליטה של חברים לקיבוץ. לעניין יישובי עוטף עזה יש חשיבות גדולה מאוד לעצמאות זו, שכן יש צורך ביציבות היישובים ובשליטה של אותם יישובים, המצויים בקו עימות פעיל, על פיתוחם".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "שר האוצר, המשמש כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל, מינה צוות לבחינת ההסדר הקבוע בהחלטת מועצה 1524. עד לקבלת המלצות הצוות החליטה המועצה להקפיא רכישת זכויות למגורים שעדיין לא מתוכננות".