תעריף עמידר: פינוי דירת מגורים שווה 120 אלף שקל, פינוי נכס מסחרי - 80 אלף שקל

לראשונה בתולדותיה יוצאת עמידר לגיוס חוב ציבורי והגישה לרשות לניירות ערך תשקיף. עמידר תגייס מיליארד שקל שישמשו אותה לרכישת מאות דירות ברחבי הארץ לזכאי דיור ציבורי.

התשלום של אגרות החוב מגובה בהסכם שהושג עם הממשלה ושלו נמצא מקור תקציבי. הסכם זה הוביל את חברות דירוג האשראי לתת לעמידר דירוג מושלם. אגרות החוב שמתכננת החברה לגייס לא יהיו צמודות למדד המחירים לצרכן. הן ייפרעו ב־20 תשלומים שווים חצי שנתיים בין 2018 עד 2028.

מהתשקיף עולה כי ברשות עמידר כיום כ־40.5 אלף דירות ברחבי הארץ. המאזן שלה הוא של מיליארד שקל וההון העצמי הוא כחצי מיליארד שקל. החברה מציינת כי רכשה 700 דירות בפריסה ארצית בשנתיים האחרונות.

את 40.5 אלף דירות הדיור ציבורי מנהלת החברה עבור משרד השיכון (מתוך 55 אלף דירות המיועדות כיום לדיור הציבורי) – נתון זה הופך אותה לחברה הגדולה ביותר בתחום הדיור. עוד מנהלת החברה 6,000 נכסים הנמצאים בבעלות רשות הפיתוח עבור רשות מקרקעי ישראל, הפעילות כוללת את תחזוקתן ואף את מכירתן.

פעילות השכרת דירות הדיור הציבורי מופיע בדו"חות החברה כגירעונית, כאשר במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2017, הסתכמה הפעילות במאזן שלילי של 15.3 מיליון שקל. עם זאת, ניהול נכסי רשות הפיתוח היא פעילות רווחית של החברה — שהניבה לה יותר מ־22 מיליוני שקל רווח באותה תקופה.

בלוק של עמידר צילום: עמית שעל

ב־2017 ביצעה החברה שתי פעילויות רווחיות נוספות: הראשונה, שהושלמה, היא שיווקו של מתחם לפיד ברחוב אילת בתל אביב. בעקבות המכרז שבו זכתה חברת קנדה־ישראל עבור 211 מיליון שקל, זכתה עמידר בעמלה של 7 מיליון שקל. לפני כמה חודשים החלה החברה לשווק ולפנות דירות במתחם מכבי יפו פעולה שממנה צפויה החברה לזכות בעמלה נוספת של 4-9 מיליון שקל, בהתאם למספר הפינויים שתצליח לבצע: על פינוי של כל דירת מגורים במתחם תקבל החברה 120 אלף שקל, ופינוי של כל חנות יניב לה 80 אלף שקל.

בנוסף, מחזיקה החברה כמה נכסים מניבים, שהמשמעותי שבהם הוא בית משרדים ברחוב שאול המלך בתל אביב שבו שכנו עד לפני שנתיים משרדי החברה. כיום מושכר הבניין למלונות דן עבור שכר דירה שנתי של כ־4.2 מיליון, המשקף תשואה שנתית של כ־7.5%.

על פי התשקיף, נשקפת סכנה מהותית מרכזית אחת לחברה, והיא שבהתאם להסכם הניהול עם המדינה רשאית הממשלה להוציא מידיה 5,000 דירות מבלי לספק סיבה או פיצוי. כן מציין התשקיף כי נגד החברה תלויות תביעות משפטיות ובוררויות בהיקף של כ־160 מיליון שקל, נכון לסוף 2016. זה זינוק אדיר בהיקף התביעות התלויות מול החברה: ב־2015 עמד גובה התביעות על 62.5 מיליון שקל בלבד.

הנתונים הכספיים של עמידר מלמדים על חברה עם מחזור הכנסות של 285.3 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017. עמידר רשמה באותה תקופה רווח נקי של 20.9 מיליון שקל. את 2016 סיימה החברה במחזור של 416.5 מיליון שקל, גידול של 13.8% ביחס לשנה הקודמת. הרווח הנקי באותה שנה הסתכם ב־42.2 מיליון שקל, קיטון של 22% ביחס לשנה הקודמת.

470 עובדים

נכון למועד התשקיף העסיקה עמידר 470 עובדים. עלות שכרו של מנכ"ל החברה ראובן קפלן בתשעת החודשים הראשונים ל-2017 היתה 734 אלף שקל, כלומר עלות העסקה חודשית של כ־81 אלף שקל, ממנה נגזרת רמת שכר ברוטו של כ־57 אלף שקלים לחודש. יועצה המשפטי של החברה שרון רוזנבלט הוא השני בדירוג השכר בחברה, עם עלות שכר חודשית של 74 אלף שקל ושכר ברוטו של 52 אלף שקל. שכר הברוטו של סמנכ"לי הכספים שאול גליסברג, המחשוב ומערכות המידע רחל לובינקר, והשיווק וקשרי לקוחות ערן כהן, היה בין 52-50 אלף שקל ברוטו.

הדירוג המושלם של חברות השראי לעמידר ניתן כאמור בזכות הגב שהיא מקבלת מהמדינה, זאת אף שאגרות החוב לא מובטחות בשעבודים או בביטחונות כלשהם ומעמדם של מחזיקי אגרות החוב יהיה מעמד של נושים בלתי מובטחים של החברה. חברות דירוג האשראי מציינות כי הדירוג משקף את "הסיכון הנמוך בענף הדיור הציבורי, יחד עם היסודות הכלכליים החזקים לתחומי הפעילות שלה".