יזם המשרדים, גיל בלוטרייך, נכנס למגורי הבוטיק

תארו לעצמכם בעלים של רשת סופרמרקטים בפריסה ארצית שמחליט יום אחד לפתוח מכולת קטנה ושכונתית, ככה, בשביל הנשמה. נשמע דמיוני? ובכן, את הגרסה הנדל"נית של התרחיש המוזר הזה מבצע ממש בימים אלה גיל בלוטרייך, מייסד שתי חברות הנדל"ן הציבוריות סקייליין ומישורים, הנסחרות בבורסת תל אביב לפי שווי כולל של כ־800 מיליון שקל.

כמעט בן מאה יפו תל אביב רכשה ב־37 מיליון שקל מבנה לשימור בת"א הבניין ברחוב יהודה הלוי 33 בתל אביב שמכונה "בית פבזנר", נבנה בשנות ה-20. לדברי השותפים בחברה, בכוונתם לנסות ולקדם מאחורי המבנה מגדל למלונאות ענת דניאלי, 3 תגובות לכתבה המלאה 

בלוטרייך, שמתגורר כיום בקנדה, שבה ממוקמים עיקר עסקיו, חבר לאחרונה לשותפות שוות זכויות בחברת "יפו תל אביב", שהוקמה לפני שנתיים על ידי רמי שריקי וצורי סעדה, ועוסקת בייזום, תכנון ובנייה של פרויקטי בוטיק בבניינים המיועדים לשימור במרכז תל אביב. מדובר בפעילות שונה בתכלית מזו של החברות הציבוריות של בלוטרייך, העוסקות בעיקר בנדל"ן מניב, מסחר ומשרדים. “הפרויקטים האלה הם חותם שאני רוצה להשאיר אחריי. חשוב לי להיות היום חלק מהקצב של העיר”, מסביר בלוטרייך בפתח הריאיון שמתקיים עם שני שותפיו בחברה.

גיסו של בלוטרייך, רמי שריקי, שימש כמנכ”ל חברת מישורים, שבשליטת בלוטרייך ואלכס שניידר, במשך 15 שנה, וכיום הוא יו”ר הדירקטריון. "לאחר הפרישה שלו רציתי להמשיך בפעילות משותפת איתו. את צורי אני מכיר למעלה מ־30 שנה. הרעיון שלי הוא לחזור לתל אביב, שהיתה נוף ילדותי, כסגירת מעגל”, אמר בלוטרייך.

השקעה שמרנית

בשנה האחרונה רכשה יפו תל אביב חמישה בניינים לשימור, בעיקר בשכונת לב תל אביב, בהיקף של כ־120 מיליון שקל. כל פרויקט כזה כולל מספר מצומצם של דירות, על פי רוב בנות שניים־שלושה חדרים, במחירים שאינם יורדים מ־60־70 אלף שקל למ"ר. לטענת השותפים, מחזור המכירות הצפוי מכלל הפרויקטים נאמד ב־350 מיליון שקל.  

בין היתר רכשה החברה בניינים ברחובות בורוכוב ומונטיפיורי, ולאחרונה השלימה רכישת בניין ברחוב יהודה הלוי ב־37 מיליון שקל. כמי שהחברות שבשליטתו מגלגלות מאות מיליוני שקלים, המעבר ליזמות בסדר גודל קטן כמעט תמוה.

בלוטרייך: "זו נישה מעניינת כי התחרות בה מוגבלת. לחברות הגדלות הפרויקטים האלה קטנים מדי, ומנגד הקבלנים הקטנים מוגבלים ביכולות פיננסיות. אז חברה שמגיעה עם ידע וניסיון בשילוב גב כלכלי יכולה לעשות עסקאות מהר ולתת את הטון בשוק הזה. בסך הכל מדובר בעסק רווחי, וברמת סיכון נמוכה יחסית כי הפרויקטים קטנים, מפוזרים ובשלבים שונים. זה מסלול השקעה יחסית שמרני”.

מי רוכש דירות יוקרה בתל אביב?

שריקי: “הרוכשים שלנו הם בחלקם פנסיונרים או ערב פרישה, שגידלו משפחות מחוץ לתל אביב, ועכשיו כשהילדים גדלו, רוצים דירה בלב אזור התרבות והמסחר בעיר. מעבר לכך יש שיעור מסוים של משקיעים, אף שברמת מחיר כזו התשואה נמוכה. יש גם משתמשי קצה מחו”ל שרגילים לגור בדירות קטנות. יש לנו למשל סטודנטית מניו יורק, וזה מה שהיא מכירה, דירות 60 מ”ר, וזה עוד גדול במונחי ניו יורק".

ההאטה של השנים האחרונות בשוק היוקרה לא מסוכנת מבחינתכם?

שריקי: “מצד שני במצב כזה, אין הפרעה של תושבי חוץ שמגיעים במסה ודוחפים את המחיר למעלה. הרוכשים הם מקומיים וזה מאוד חשוב. אני לא נשען על טרנדים או ספקולציות. צריך לזכור שהפרויקטים שלנו ממוקמים באזור בעל היצע מוגבל. אלה לא שכונות עבר הירקון, שם יש תוכניות בנייה רבות”.

בלוטרייך: “בסופו של דבר גם אנחנו וגם הרוכשים חולקים הבנה בסיסית שלא מייצרים קרקעות בתל אביב וההיצע מוגבל. ככל שההיצע חסר והביקוש קבוע, סביר להניח לפחות שהמחיר ישמור על עצמו”.

העיר מזדקנת

אוכלוסיית היעד של הפרויקטים של יפו תל אביב היא מבוגרת ואמידה מאוד, והשלושה מביעים חשש מאובדן אופייה הצעיר והדינמי של העיר. הפתרון לדבריהם מצוי בציפוף הבנייה בעיר. "הבניינים הנמוכים, עם כל הכבוד, הם בזבזניים בשטח", אומר בלוטרייך. “מגדלים בתל אביב זה כורח המציאות. לא רצוי שנהפוך את תל אביב לעיר של מבוגרים אמידים. זו עיר שצריכה לחיות 24/7 עם צעירים, והדרך היחידה לספק דירות לצעירים, ולאו דווקא ממעמד גבוה, זה לספק יותר דירות. הדרך לאפשר זאת היא בנייה לגובה, כולל על מגרשים קטנים יותר. בטורנטו בניתי בניין של 30 קומות על חצי דונם”.

גיל בלוטרייך. "בנישת מבני הבוטיק התחרות מוגבלת. לחברות הגדלות הפרויקטים האלה קטנים מדי, והקבלנים הקטנים מוגבלים פיננסית" צילום: עמית שעל

סעדה: "בתל אביב בדרך כלל לא יאשרו מגדל על פחות מ־2 דונם. זה צריך להשתנות".

איך בוחרים את הנכסים לרכישה?

בלוטרייך: “בכל שבוע מגיעות אלינו הצעות, ואנחנו בוחנים אותן. שני הקריטריונים המרכזיים הם רווחיות ומיקום - שמיקום הנכס לא יהיה פחות מ־9 בסולם של 1 עד 10".

סעדה: “החוכמה בתל אביב היא לדעת לקרוא נכון את התב”עות ולדעת למקסם את זכויות הבנייה בצורה הכי נכונה. בדרך כלל זה לא דבר שבעלי קרקע יודעים לעשות במידע שלהם. ככה יכולה גם להיווצר עסקה”.

הפרויקטים שהחברה מקדמת נרכשים על ידה במלואם, ולאחר מכן היא מקדמת תכנון מהיר למדי ומשווקת. פרויקט מונטיפיורי 19 למשל נרכש על ידה ב־16.4 מיליון

שקל, והוא יכלול 4 קומות, 13 דירות וחניון תת־קרקעי. מחיר דירה בפרויקט מתחיל מ־2.65 מיליון שקל לדירה קטנה של 45 מ”ר ללא חניה. החברה צופה אכלוס בסוף 2018. ברחוב בורכוב 9 היא רכשה נכס ב־40 מיליון שקל. המבנה הוא לשימור קל בסגנון באוהאוס, ויכלול תמהיל דירות מגוון ופנטהאוז על קומה שלמה. המחיר ההתחלתי לדירת 50 מ”ר הוא 3.5 מיליון שקל.

אתם קרובי משפחה וחברים ותיקים. מי מקבל את ההחלטות?

בלוטרייך: “רק אם כולם מסכימים עושים עסקה. אנחנו פועלים בזהירות. שנים של ניסיון לימדו אותנו שאין דבר כזה שוק שרק עולה. אני ראיתי שוק נדל|ן שנעצר להמון שנים, וראיתי שוק נדל”ן בירידה וצריך להיות זהירים. צריך לקחת בחשבון את התרחישים הפחות מוצלחים. ואם צורי בא ומתלהב מעסקה, אנחנו הרבה פעמים מורידים אותו”.

לדברי סעדה, בפרויקט לשימור רמת הסיכון גדולה יותר מאשר בפרויקט רגיל. “ללא ספק עלויות יקרות משמעותית בשימור. יש אלמנטים וחומרי בנייה שנדרשים לתהליך שאינם זמינים כל הזמן ולא קל להשיגם. אפילו במבנה שמוגדר מיועד לשימור קל, העייריה יכולה להציב דרישות שיגיעו לסכומים מטורפים. יש סיכונים וזה מאתגר, אבל זה גם עיסוק שמדבר לנשמה".