המדינה רצתה לגבות מבעלי סביר סנטר 14 מיליון שקל - השופט פסק 5 מיליון ש'

מדובר בנכס בשם "סביר סנטר" הידוע גם בשם "חאן באבא" שממוקם ברחוב התע"ש 14 בכפר סבא ומשתרע על שטח של 13 אלף מ"ר בנוי. המבנה הוקם בשנות ה-90 על ידי סביר קבלנים, אך ביוני 2007, בשל חובות של החברה בהיקף של כ-50 מיליון שקל, הוחלט על מינוי עו"ד שי גרנות ועו"ד יהודה אילוק ממשרד גרנות ושות' ככונסי הנכסים. בסוף אותה שנה, הנכס נמכר לאוריה מקרקעין בתמורה ל-5.5 מיליון דולר (כ-22 מיליון שקל באותם ימים).

הפסיקה מתייחסת לנושא שינוי הייעוד בקרקע בבעלות המדינה. במסגרת שינוי הייעוד נדרש החוכר לשלם 31% דמי היתר הנקבעים לפי ההפרש בין ערך הקרקע המקורי לערך הקרקע בהתאם לתוכנית החדשה. במקרה זה, המבנה הוגדר לפי חוזה החכירה של רמ"י כמבנה תעשייה, בעוד לפי התב"ע וכן בפועל הוא שימש כמבנה מסחרי. כמו כן, נדרש החוכר לשלם לרמ"י בעת ביצוע עסקה עבור השימוש החורג בתקופה שבה השתמש בקרקע בייעוד השונה מזה שנקבע בחוזה החכירה.

סביר סנטר. "רמ"י התישה את בעלי הנכס" צילום: אוראל כהן

אלא שלאחר הרכישה התגלעה מחלוקת בין הכונס לרוכשת לבין רמ"י בנוגע לגובה הסכום שיש לשלם לרמ"י עבור עסקת שינוי ייעוד וכן בגין שימושים חורגים שהתקיימו בנכס טרם העסקה. המחלוקת נסובה סביב המועד הקובע לעריכת השומה אשר קובעת גם את גובהה, היות שמחירי הנדל"ן עלו בשנים האחרונות, כל עיכוב במועד עריכת השומה משנה את סכום דמי ההיתר בצורה דרמטית כלפי מעלה.

לטענת הכונס, הוא פעל בהתאם לדרישותיה של רמ"י והעביר את כל המסמכים כולל כאלה שנדרש להעביר פעמיים, ולכן על רמ"י לחייב אותם לפי תאריך הסמוך למועדי אישור התב"ע החדשה או הפניה לרמ"י להסדרת הרישום בנכס. כל המועדים הללו הם בשנים 2008-2007 ולפי הערכות אם השומה הייתה מתבצעת באותה העת (2008) היו דמי ההיתר עומדים על 4.7 מיליון שקל ודמי השימוש על 270 אלף שקל, כלומר סך הכל כ-5 מיליון שקל.

לעומת זאת, ברמ"י טענו כי המועד הקובע הוא ביוני 2015 היות שבמועד זה המציא כונס הנכסים לרמ"י את כל המסמכים הנדרשים לצורך הזמנת השומה לשם ביצוע עסקת שינוי הייעוד. לפי שומה זו שהוגשה בתחילת 2017 דמי השימוש המוערכים עומדים על 7.2 מיליון שקל, והתשלום הנדרש עבור עסקת שינוי הייעוד עומד על 6.6 מיליון שקל, כלומר בסך הכל כ-13.8 מיליון שקל.

השופט ברנר, קבע כי המועד הקובע לצורך חישוב השומה לעסקת שינוי היעוד ותשלום דמי השימוש החורג הם יוני 2010, המועד שבו הפיקה רמ"י דוח פיקוח לגבי הנכס. לדבריו, ביוני 2010 בעת פגישה בין הצדדים ציינו ברמ"י כי קיבלו את המסמכים המהותיים אשר ממנו עולה "כי רמ"י הייתה מודעת היטב, למצער במועד זה, כי הכונס מבקש להשלים את רישום הזכויות בנכס ע"ש החברה", עוד כתב השופט, כי רמ"י לא דרשה מסמכים נוספים מעבר לאלה שכבר הועברו לה, חלק מהמסמכים התבקש הכונס להעביר בשנית. "משכך, לא נראתה סיבה של ממש באותה עת שלא להפיק שומה לצורך עסקת שינוי ייעוד וניצול".

לסיכום כתב השופט: "הרושם הכללי המתקבל מתוך חומר הראיות ומתוך חקירת העדים הוא שרמ"י הערימה קשיים שלא לצורך על הכונס והרוכשת בכל הנודע להפקת השומה, והתישה אותם בדרישות שונות ומשונות..... אין זה סביר שהפקת השומה תתעכב זמן כה ממושך, רק משום שלא מולאה אחרונת הדרישות הפורמליות של רמ"י, וכאשר עיכוב זה כשלעצמו גורם נזק כספי כבד לכונס ולרוכשת, משום שהעיכוב גרם לתפיחתו הניכרת של הסכום שהללו יידרשו לשלם לרמ"י, התנהלותה זו של רמ"י לא הייתה ראויה והיא אף גובלת בחוסר הגינות מצידה".