איזו עיר הניבה את התשואה הגבוהה ביותר לבעלי הדירות ב-2017?

משקיעי הנדל”ן למגורים לא רוו נחת משנת 2017, שהתאפיינה בהתמתנות עליית מחירי הדירות ובירידה משמעותית בתשואה על השכרה. ניתוח שערך אתר מדלן מעלה כי התשואה הממוצעת על שכר דירה בשנה שעברה עמדה על כ־3% בלבד, לעומת 3.7% בשנת 2016. תשואת ההון, המשקפת את העלייה בערך הדירה, ירדה מ־10% בממוצע בשנת 2016 ל־6.3% בלבד ב־2017. בשקלול שתי התשואות, התשואה הממוצעת ב־2017 עמדה על 9.3%, לעומת 13.7% ב־2016. כמו כן בעוד בשמונה מתוך 15 ערים מרכזיות שנבחנו – התשואה השנתית משכר הדירה היתה ב־2016 גבוהה מ־4%, ואילו ב־2017 אף לא עיר אחת עברה את הרף הזה.

מנתוני מדלן עולה כי במקרים רבים אין מתאם בין התשואה משכר הדירה לתשואה על ההון, כלומר גם אם דמי השכירות משקפים תשואה גבוהה בהשוואה למחיר הדירות, התשואה על ההון לא תמיד נחשבת לגבוהה. הגורמים להתמתנות עליות המחיר הם בין היתר ריבוי מיזמי מחיר למשתכן באזורים מסוימים.

רשימת הערים המובילות בתשואות הגבוהות נותרה זהה לזו של 2016. עם זאת, דירוג הערים השתנה, במיוחד בכל הקשור לתשואה על ההון. את התשואה על ההון הובילה בשנת 2017 אשקלון, עם עליית שווי של 12%, ירידה של שלוש נקודות האחוז לעומת 2016, שגם בה ניצבה בראש הטבלה. במקום השני מדורגת רמלה עם תשואת הון של 9.2%, לעומת 13.8% ב־2016, בתל אביב חלה עליית שווי ממוצעת של 8.2%, לעומת 13.8% ב־2016, ובבת ים ובנתיבות חלה עליית שווי של 7.7%.

קריית ים על המפה

את רמת התשואה השנתית משכר דירה הובילה ב־2017 קריית ים, 3.7%. לאחרי לוד, 3.6%, רמלה, 3.4%, נתיבות, 3.3%, באר שבע, 3.3%, אשדוד, 3.2% ואשקלון, 3.2%. משקלול שני סוגי התשואה עולה כי המשקיעים באשקלון הניבו את רמת התשואה הגבוהה ביותר, 15.2%. אחריהם הניבו את התשואות הגבוהות המשקיעים ברמלה, 12.6%, תל אביב, 10.7%, בת ים, 10.6%, אור עקיבא, 10.5%, נתיבות 10.5%, ולוד, 9.2%.

לדברי אלה גרינגאוז, אנליסטית במחלקת המחקר של מדלן, ניתוח פעילות הגולשים באתר מדלן מראה שבחודשים האחרונים ישנה עלייה בשיעור המשקיעים שמחפש דירות בערי הביקוש ופחות בפריפריה. “הסבר אפשרי לכך הוא העלייה בתחושת חוסר הוודאות בשוק הנדל”ן, שמחזקת את הצורך של אותם משקיעים בהפחתת סיכון, גם על חשבון מקסום התשואה”, היא מסבירה. “דירה קטנה בתל אביב ובסביבה הקרובה לרוב מגלמת תשואת שכר דירה נמוכה יותר בהשוואה לפריפריה, אך הסיכון של שחיקה בשווי הנכס בלב אזורי הביקוש צפויה להיות נמוכה יותר בהשוואה לדירות בפריפריה לאור ההיצע המוגבל והביקוש היציב”.

אשקלון. בראש טבלת התשואות בשנים 2016־2017 צילום: גדי קבלו

נתיבות מרכזת עניין

נתיבות היא דוגמה לעיר שנמנית עם עשר הערים בעלות התשואה הגבוהה ביותר, אך מספר המשקיעים בה אינו גבוה. לדברי גלעד יפרח, מנכ”ל חברת גלעד מאי, הבונה את פרויקט my נתיבות, אחת הסיבות לכך היא היצע דירות יד שנייה נמוך יחסית בעיר: “יזמנו קמפיין משקיעים לכלל הפרויקטים של החברה בכל הארץ, וחלה התעוררות בגזרת המשקיעים בנתיבות. נתיבות עלתה על מפת ההשקעה ובצדק, בזכות השיפור בתחבורה והטבות המס”.

בנוגע לאשקלון, אומר שי הניג, מנכ”ל חברת אפגד, המקימה פרויקטים למגורים בעיר, כי בשל עליית הביקושים לדירות חדשות בעיר המשקיעים נאלצים להתחרות על דירות עם משפרי הדיור והזוגות הצעירים: “באופן כללי אחוז המשקיעים בארץ ירד בגלל פעולות הממשלה. באשקלון יש הגירה חיובית, והמחירים כאן יחסית נמוכים, כך שלמשקיעים קשה יותר”.