המדינה מזהירה מפני קבוצות רכישה קטנות

דו"ח של מחלקת המחקר של משרד המשפטים שהגיע לידי "כלכליסט" מסמן את מארגני קבוצות הרכישה הקטנות כמסוכנים במיוחד לרוכשים. על פי הדו"ח עומד משך הבנייה הממוצע בקבוצות רכישה של עד 50 דירות, משלב רכישת הקרקע ועד קבלת טופס האכלוס, על כ־7 שנים: פער של 55% לעומת משך הזמן שלוקח לקבוצת רכישה בגודל בינוני להשלים את הפרויקט.

אם לא די בכך, המחיר הסופי שאותו נאלצים חברי הקבוצות הקטנות לשלם ביחס למחיר שהוגדר בדו"ח האפס, עומד על 20% סטייה בממוצע, לעומת 5% בלבד בקבוצות גדולות. משך הזמן והסטייה הגדולה מתקציב הקבוצה הופכים את הקבוצות הקטנות לחסרות כדאיות כלכלית, ומחייבים את החברים בהן להיערך להמתנה ארוכת שנים ולתוספת כספית משמעותית. הדו"ח שמתפרסם כעת לראשונה, שימש להגשת מסמך ההמלצות להסדרת פעילות קבוצות הרכישה, שאותו אימצה שרת המשפטים איילת שקד.

מחברי הדו"ח ביקשו לענות על ארבע שאלות מרכזיות: מהו נתח השוק של קבוצות הרכישה בישראל, ניתוח הגודל של קבוצות הרכישה (במספר דירות), משך זמן הבנייה בפרויקטים של קבוצות רכישה, וכדאיות העסקה, כלומר השוואה בין מחיר יזמי למחיר הסופי של דירה בקבוצת רכישה.

אשר לנתח השוק של קבוצות הרכישה נמצא כי בשנים 2016-2009 הן שיקפו היקף של כעשירית (9.83%) מסך התחלות הבנייה במשק. מאז תחילת המדידה ב־2009 נמצא כי לנתח הגדול ביותר מכלל הפעילות הגיעו ב־2011 (13.3%), ומגמה זו נשמרה בהיקפים דומים גם בשנים 2013-2012 עם התחלות בנייה בהיקף 12.46% ו־11.83%, בהתאמה. בשנים 2015-2014 נרשמה ירידה של קבוצות הרכישה לכדי 6% מהתחלות הבנייה ו־2016 סימנה קפיצה המוסברת בכניסתם של גורמים למימון חוץ־בנקאי לשוק הקבוצות. לפי הערכות פעילות זו איפשרה לשחרר פרויקטים תקועים ולהוסיף כ־1,000 דירות בהתחלת בנייה במסגרת קבוצות הרכישה.

הדו"ח מצא כי מספר הדירות הממוצע בקבוצות עמד על כ־63, אך ציין כי פיזור הנתונים רחב, היות שיש קבוצות שכוללות מספר רב של יחידות דיור, כמו בחריש ובראשון לציון עם יותר מ־600 יחידות ולהבדיל: קבוצות זעירות להקמת 4 דירות (הטווח נע בין 4 ל־744 יחידות).

טווח הבנייה הממוצע בקבוצות רכישה עומד על 24.3 חודשים ואצל קבלנים: 25.2 חודשים. באופן מפתיע, בשנים 2012-2009 הציגו הקבוצות משך זמן קצר יותר בבנייה: בין 6-4 חודשים פחות מזמן הבנייה בפרויקט יזמי. פער זה הצטמצם החל מ־2013 ומאז 2015 מתהפכים הנתונים כך שמשך זמן הבנייה הממוצע של קבוצות רכישה ארוך יותר בכ־7-5 חודשים מאשר זמן הבנייה של קבלן.

מארגן קטן, הפסד גדול

הדו"ח מסווג את מארגני הקבוצות לשלוש קטגוריות: מארגן גדול, מי שאירגן יותר מ־10 פרויקטים בהיקף של מאות דירות; מארגן בינוני, של 10-5 פרויקטים ויותר מ־50 דירות; ומארגן קטן של עד 5 פרויקטים ו־50 דירות במצטבר, הדו"ח מציג קשר ישיר בין סוג המארגן לבין משך זמן הבנייה, כאשר משך הבנייה של מארגנים קטנים וגדולים אורך זמן רב יותר. בדו"ח נימקו זאת בכך שפרויקטים גדולים הם לעתים מורכבים ולכן דורשים זמן רב יותר, ואילו למארגנים הקטנים אין מספיק ניסיון בניהול והם חסרי השפעה מול הרשויות.

לחסוך עד 15%

רווחיות הקבוצות גם היא אינה קבועה ונעה על פני טווח רחב יחסית. לפי הדו"ח, בתחילת הדרך מציגות הקבוצות טווח רווחיות (חיסכון בהשוואה למחיר השוק) של 9%-30%, אך בדרך כלל יש סטייה שמצמצמת את הכדאיות הכלכלית של הקבוצה. הסטייה התקציבית הממוצעת מדו"ח האפס עומדת על 8.4% כשהטווח נע בין 5%-37%. עם זאת, נמצא הבדל משמעותי בין סוג המארגן (גדול, בינוני או קטן): בעוד שלמארגן גדול יש טווח סטייה ממוצע של 5% אצל מארגן בינוני הסטייה היא כ־8% ואצל מארגן קטן שיעור הסטייה הוא כ־20%.

הדמיה של פרויקט יונייטד שרונה צילום: מינהל מגורים ישראל

עו״ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי כספי אשר עוסק בתחום קבוצות הרכישה, מסביר את הפרשי המחירים בין דירות בקבוצות רכישה לבין דירות בפרויקט יזמי בערבויות שעולות ליזמים כסף, והחסכון ברווח היזמי: חיסכון בשני הסעיפים הללו יכול להגיע ל־25%. "בקבוצה טובה אתה אמור לחסוך כ־15%, כלומר אם מציעים לך חיסכון של 30% צריכות להידלק לך נורות אדומות". אשר לעיכובים אומר אליאב, כי הם נובעים מהליווי הבנקאי, "ברגע שיש לך בנק שנכנס לתמונה - וזה אומר אחרי קבלת היתר לקבוצה — הפרויקט מתקדם מהר, יש אשראי והקבוצה לא נתקעת כי הבנק תופס פיקוד על הפרויקט, משלם את החשבונות ופולט חברי קבוצה בעייתיים החוצה. המקרים שבהם ראינו עיכובים ארוכים היו כשהקבוצה לא הצליחה לגבש ליווי בנקאי או שהגיעה לשלב הליווי מאוחר מדי".

עוד אומר אליאב, כי בניגוד לתפיסה של שנים קודמות לפיה בקבוצות רכישה משקיעים רוכשים מתוחכמים, היום כבר הבינו כי אין פער גדול בין הרוכשים בקבוצות רכישה לבין הרוכשים בפרויקט יזמי. "מכיוון שאין רגולציה ואין חסם לקבוצת הרכישה, ראינו הרבה מארגנים שאין להם יכולת וניסיון בנדל"ן ובמשרד המשפטים הבינו שאי אפשר להשאיר את זה ללא מענה, אנחנו לחצנו זמן רב כדי לקדם רגולציה בנושא הזה".

בנוגע לסטיות מדו"ח האפס אומר אליאב, כי מארגנים רציניים מתייחסים אליו בדומה ליזם אשר כל סטייה גורמת לו להפסד כספי, ולכן הכי חשובה, גם במקרה זה, זהות המארגן, "כשיש לך מארגן שסיים קבוצות בהצלחה, הציג אומדנים בהצלחה ועמד בהם ובלוחות הזמנים - סביר להניח שגם בקבוצה הבאה הוא יצליח. ראינו לא פעם אומדנים לא נכונים שנמוכים מפרויקטים סמוכים ב־30%-40% ממחיר שוק, וכשזה קורה הרוכש צריך להבין שיש כאן בעיה. גם לוחות זמנים צריכים להיות הגיוניים".

אפקט ענבל אור

כזכור, מטרת הדו"ח היתה לגבש המלצות בתחום הקבוצות וצוות ההמלצות הוקם בעקבות נפילתה של קבוצת ענבל אור, וחברת אדמה שבבעלות קובי אורן. הצוות קבע כי בתחום קבוצות הרכישה קיימים כשלים צרכניים ומשפטיים רבים שיש להסדיר, אך יש במתווה זה גם יתרונות רבים ולכן יש לאפשר את פעילותן של הקבוצות לאחר תיקון הכשלים. בין ההמלצות, הציע הצוות שחיבר את הדו"ח לחייב מארגני קבוצות רכישה בחובת גילוי כי אין בהצטרפות לקבוצה משום התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם. בנוסף הומלץ לאסור על הצגת העסקה כרכישת דירה, ולציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה אשר תרכוש קרקע ותבנה עליה בבנייה עצמית.

הפתרון שמציע הדו"ח לקונספט "הדירות הרעיוניות" של ענבל אור - שיווק של מספר דירות הגדול מהתב"ע בהתאם לציפיות לקבל אישור לכך מהוועדה המקומית - הוא שמארגן יוכל לצרף לקבוצה חברים נוספים, מעבר למספר החברים התואם את התכנון באותו מועד, רק בכפוף לחובת גילוי בכתב שבו יובהר חוסר הוודאות בנוגע לקבלת אישור לבניית יחידות נוספות. בנוסף, דרשו בצוות כי במקרה שכזה ניהול הכסף של החברים הנוספים ייעשה בנפרד מכספי הקבוצה.

פתחו חשבון בנאמנות

עוד המליץ הדו"ח להטיל איסור על מארגני קבוצות רכישה למכור קרקע שלא אושר לגביה תכנון מפורט, כלומר כזה שמאפשר להוציא היתרי בנייה באופן מיידי וללא הליכי תכנון נוספים. עוד מוצע לחייב בחוק את מארגני קבוצות הרכישה לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור שייועד רק לטובת הקבוצה.

אמצעי זהירות נוסף שנועד להגן על כספי הרוכשים ועליו המליצה הוועדה הוא לחייב את מארגני הקבוצות לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או לכל הפחות לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע.

רו"ח עדי דנה, מנכ"ל אלדר השקעות מקבוצת אלדר, מסביר כי "המחקר של משרד המשפטים מוכיח כי לגודל ואיכות מארגן הקבוצה יש השפעה על התוצאה הסופית של הפרויקט. ככל שהמארגן גדול יותר, מסודר יותר ופועל על פי נורמות וכללים הוגנים, כך גם הוודאות להצלחת הקבוצה, כמו גם הרווחיות, גדולה יותר".

דנה, הפועל לפי מודל "קבוצה מפוקחת" שיצרו באלדר מוסיף כי "המחקר מוכיח שמארגנים גדולים ובינוניים עומדים בהתניות דו"ח אפס של הבנקים בדיוק כמו יזמים וקבלנים מן השורה. צריך לשים לב כי ככל שהפרויקט גדול יותר סיכויי ההצלחה לעמוד ברווחיות דו"ח אפס ובלוחות הזמנים גבוהים יותר. כמו כן יש יתרון לפרויקטים בעלי ודאות תכנונית גבוהה שמשפיעה מאוד על עמידה ברווחיות הדו"ח אפס ובלוחות הזמנים. לכן כדאי גם שרוכשי הדירות ישימו דגש על הצטרפות לקבוצות בפרויקטים בינוניים עד גדולים, כשהוודאות התכנונית לפרויקטים גבוהה".